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밭을가지고있습니다.토지변경은 비용이 많이드나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 지목이 전,답,과수원처럼 농지로 되어 있다면 해당 토지를 건축을 할수 있는 "대"로 지목변경을 하기위해서는 매우 복잡하고 어려운게 현실입니다. 일반 토지와 다르게 농지의 경우는 지목변경을 위해서는 토지형질변경 및 농지전용허가등을 받으셔야 하고, 해당 허가를 받기까지는 많은 절차를 수행하셔야 하고 허가자체도 매우 까다롭습니다. 즉, 불가능하지는 않지만. 다른 토지에서의 지목변경보다는 허가자체가 매우 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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비조정지역 빌라 매도시 양도세 등 비용이 어떻게 발생할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세는 우선 취득가와 매도가간의 차익 즉 양도차익이 있어야 부과되는 세금입니다. 그리고 본인의 주택보유수에 따라서도 과세여부가 달라질수 있습니다, 예를 들어 1주택자이고, 12억이하의 주택으로써 2년보유를 하셨다면 양도차익이 있더라도 양도세는 비과세 됩니다. 그리고 다주택자라도 취득가와 동일하게 또는 이보다 낮게 매도를 하여 양도차익이 없다면 양도소득세는 발생하지 않습니다. 즉, 본인의 상황과 양도차익 여부에 따라 세금과세여부와 낼 세금의 정도는 차이가 생기게 됩니다. 그외 추가로 발생하는 세금의 경우는 지방소득세와 지방소비세가 있고, 인지세등이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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부동산 투자에 있어 가장 기초적으로 신경써야 될 것은 무엇일까요? 중요한 요소 5개만 꼽아서 알려주시면 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 판단으로 투자에 있어 가장 중요한 5가지는 개인적인 요소로써 자금조달 계획과 투자목적 및 방법설정이라고 볼수 있고, 시장상황에 따른 중요한 점은 부동산정책과 시장 방향성, 매물 자체에 대해서는 입지조건과 수요가능성이라 판단할수 있습니다. 즉 여러요소등의 복합적인 작용이 가격으로 나타나는 만큼 종합적인 분석을 통해 투자결정을 하셔야 합니다. 그 중에서도 투자목적과 투자방식에 대한 설정은 가장 우선하여 이루어져야 하는 기준이라 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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부동산 전문가들이 바라보는 아파트 매입 시기 지금 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경제가 불안전한 시기에는 전반적으로 주택수요도 줄어들게 됩니다. 여러 이유가 있을수 있겠지만 가장 큰 이유로는 향후 추가적인 가격하락에 대한 불안감이 커지기 때문입니다. 이럴때 자금적 여유가 있다면 주택을 구매하는 것도 투자의 방법이 될수는 있지만, 자금조달계획 없이 영끌등을 통해 구입을 할 경우 주택가격회복시기까지 주택을 장기보유하기 어려울수 있기 때문에 신중하게 판단하여 선택하셔야 합니다 , 일반적으로 장기적 거주 목적의 실거주와 구입자금조달이 용이하다면 현 시기도 주택을 구매하기에는 나쁘지 않은 시점이라 판단을 할수 있지만, 투자목적으로써 레버리지를 통한 구입목적이라면 부동산 시장의 회복되는 시점에 투자를 하시는게 시간적인 면이나 수익성에서는 더 나을수 있습니다, 즉 같은 시기라도 주택을 구매하려는 목적과 해당 입지, 정보등에 따라 구매시기는 달라질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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현재 피부양자인데 오피스텔 임대 시, 건강보험료 내야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 피부양자가 되려는 사람은 몇가지 소득요건에 해당되어야 합니다. 사업자등록자로 사업소득이 없는 경우, 사업자등록이 없고사업소득이 연간 5백만원 이하 , 모든소득(사업, 금융, 연금, 근로, 기타소득)을 합하여 연간 2천만원 이하입니다. 다만, 주택임대소득자의 경우에는 사업자 등록유무에 관계없이 소득이 있는 경우에는 건상보험 피부양자 자격상실요건이 됩니다. 중요한건 보유중인 주택을 전세나 월세로 임대하면 무조건 과세가 되는 것은 아닌데, 주택수에 따른 비과세요건이 있다면 자격상실은 되지 않습니다. 보통 2주택자 이상이고 월세를 받는 경우에는 자격상실요건이 되기 떄문에 질문자님의 경우라면 자격상실요건에 해당될 것으로 보이며, 이를 피하시려면 월세가 아닌 전세로 임대차하실 경우 2주택자까지 전세보증금에 대한 비과세가 가능하기에 자격상실사유를 피하실수 있어 보이긴 합니다. 자세한 사항은 건강보험공단등에 문의를 해보시는게 도움이 되실듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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전세금 보증보험 확인 방법이 궁금합니다ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당하는 은행에 방문하여 가입한 전세보증보험 기관을 우선 확인하셔야 합니다. 은행을 통해 가입을 한 경우에도 허그나 HF등 가입기관은 차이가 있을수 있기 때문입니다. 기관이 확인되면 해당기관을 통해 가입여부 및 설정된 보증한도등을 확인하실수는 있을듯보입니다. 그리고 전세보증보험은 말그대로 만기시에 전세보증금 미반환시 임대인을 대신해 보증금을 돌려주는 안전장치이기 때문에 만기시에 보증금 반환이 되지 않았을 경우를 제외하고는 가입기간중에 확인할 부분은 거의 없다고 보시면 됩니다. 그리고 보증한도의 경우는 전세보증금 100%가 일반적이나, 부분보증만 되어 있을수 있는 만큼 확인이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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대형 2n년차 구축아파트 vs 소형 신축아파트
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택의 문제이긴 하나, 입지상 유리하고 평수가 넓은 아파트의 경우 내부공간의 여유로움이나 주변으로 기본적인 생활권이 이미 형성되어 있기 때문에 더 유리하지 않을까 생각됩니다, 그리고 재건축의 경우 일반적으로 30년이 지나야 시작이 가능하고, 시작을 하더라도 실제 이주까지는 짧게는 3년이상 걸리기때문에 장기거주를 고려하실때 당장 개발에 따른 이사는 고민하지 않으셔도 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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전세계약서 입주일 수정으로 재계약시 확정일자 다시 받아야하나요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그럴 필요없습니다, 확정일자를 미리 부여받더라도 실제적인 효력은 전입신고에 따른 대항력 효력생성과 동일한 시점에 생기기 떄문에 전입신고 이전에 잔금일을 변경하는 문제는 어차피 우선변제권 효력이 발생되기 전이므로 크게 영향이 없습니다.
경제 / 부동산
25.05.07
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요즘 오프라인 상권이다 죽어서 상가들이 비었다고 하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.물론 틀린얘기는 아니지만, 질문과 같은 온라인 쇼핑몰 사무실이 이러한 상가공실을 전부 충당하지는 못합니다. 간단하게 설명하면 오프라인 매장은 집에서 운영할수 없고 모두 상가등을 임대차하여야하고 업종에 제한이 없기 때문에 그 수요가 많습니다. 이에 반해 온라인 쇼핑몰은 초기 자기가 거주하는 일반주택에서도 사업자등록이 가능하고 회사가 어느정도 매출이 나오고 사업이 확대된다면 상가나 사무실로 진출하게 되고, 업종에 있어서도 전자상거래업이라는 한계가 있기에 지금과 같이 늘어나는 공실을 채우기에는 그 수요가 부족합니다. 또한 내수소비가 늘어나고 사람들이 몰리는 지역에 상가나 쇼핑몰사무실들이 입점하고 하나의 상권을 형성하는 경제가 돌아가는 과정을 거치게 되는데, 기본적으로 내수소비가 줄어들게 되면 온라인 쇼핑몰도 결국 장사가 안될수 밖에 없기에 결과적으로는 똑같이 폐업률이 증가하게 되면서 공실은 늘어날수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.05.07
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세입자 있는 상태에서 집 매매시 주의점?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 전세세입자가 있는 경우에는 전세낀 매매로써 부동산에 매물등록을 하시면 됩니다. 보통의 일반매매와 크게 다르지 않기 떄문에 특별히 계약상 다른 점은 없지만, 최근 전세사기등으로 인해 임차인에게 전세승계거부권이 있는 만큼 현 세입자에게 매매사실통보와 동의를 얻으시는게 계약진행상 크게 문제가 없을 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
25.05.07
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