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매수자 우위의 시장은, 보통 어떤 경제 상황일때 그런가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 매수자 우위의 시장은 주택의 수요가 적고 가격이 하락하는 시점에 나타나게 됩니다. 부동산 경기가 하락하는 시점을 의미하는 것이기에 수요는 감소하고 공급은 증가하는 것으로 이해를 할수 있습니다. 금리의 경우는 수요요인에 해당되기 떄문에 일반적인 해석으로는 금리가 높거나 점차 높아지는 시점으로 이해할수 있고, 공급이 경우는 시장의 공급이 증가하고 있는 상태라고 볼수는 있습니다 . 다만, 시장에서는 여러 수요,공급요인들이 영향을 미치게 되고 그중 더 크게 영향을 주는 요인에 따라 변동되게 되는 만큼 위와 같은 해석이 100%일치할수는 없습니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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일반적으로 금리가 올라 가면 주택시장이 어떻게 변해 가나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기준금리가 상승하게 되면 일반적으로 은행권 대출금리도 모두 상승하게 됩니다. 이럴 경우 동일한 자금을 주택담보대출로 받더라도 매월부담하는 원리금이 커지기 뗴문에 주택구매에 대한 수요가 줄어들게 되고, 그에 따라 부동산 가격도 하락하게 됩니다. 얼마전까지 코로나이후 고금리가 유지되면서 주택가격이 크게 하락한 것도 사실상 이러한 금리의 변동이 영향을 준 부분이 크다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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부모와 자녀가 같이 구입한 아파트에 대하여 매매시 배분에 관한 질의(세금 등)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 단독명의를 공동명의 지분으로 나누기 위해서는 결론적으로는 매매나 증여를 통해 진행하여야 합니다, 다만 질문처럼 구매시점부터 자녀분들의 돈이 투입된 경우라면 매매의 방식으로 진행하여 공공명의를 하시는게 맞을듯 보이며, 이럴 경우 기존 투입된 자금에 대해서 차용증이 있는 만큼 구매자금으로 대체할수 있을 듯 보입니다. 단, 현재 대출에 대해서는 은행측에 문의를 해보셔야 할듯 보이는데, 일반적으로 단독명의로 받은 주택담보대출이 공동명의가 되면 채무자에 대한 담보가치가 하락하기 떄문에 기대출의 문제가 생길여지가 있습니다. 그러므로 사전에 은행을 통해 가능여부와 잔행방법에 대해서는 상담을 미리 받아보시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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지방에 미분양 아파트가 많다고 하는데 거품을 빼서 분양할 수 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가격은 사실상 택지비와 건축비로 구성되게 됩니다. 주택가격이 서울이나 수도권의 경우 주변시세에 따른 분양가의 거품이 나타날수 있지만, 지방의 경우는 이러한 부분이 적기 때문에 사실상 분양가에서 거품을 뺀다고 해도 눈에 보이는 분양가 인하는 크게 나타나기는 어렵습니다. 그리고 주택공급에 있어 원칙상 건설사가 공급하는 부분에 대해서 정부가 가격을 통제하는 것 또한 여러 문제와 논란의 여지가 생기게 됩니다. 이전까지 유지하였단 분양가상한제의 경우 정부가 분양가에 대해 상한선을 정해 통제하였으나, 그 결과 주변시세보다 낮은 분양가로 로또분양이라는 수식어와 함께 수요가 몰리면서 오히려 투기를 조장하는 문제점이 나타났고 신축이후에 시세가 주변시세와 동일하게 올라가기 떄문에 이러한 정부의 개입이 그 목적대로 결과를 만들어내기 어려운 시장입니다. 또한 공공택지로써 제공을 하게 되면 분양가를 낮출수는 있겠지만, 정부가 공공택지 개발을 위해 토지수용등을 하게 되는 경우에는 또다른 재산권침해의 여지도 있기에 간단하게 해결될수 있는 문제는 아니라 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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인구가없는 도시는 어떻게 운영이되나요 ??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.운영이 안된다고 보시면 됩니다. 그래서 지방소멸화에 따른 공실문제등을 해결하기 위해 정부에서도 리츠등을 만들어 미분양주택을 구매후 임대주택으로 전환 공급하는 제도를 운영중에 있고, LH나 지방공사등을 통해 매입임대주택등으로 전환하는 정책을 운영중에 있습니다, 다만 구입에 따른 재정에 한계가 있고 해당 방식으로는 모든 문제를 해결할수는 없기에 지역활성화 대책이 함께 운영되지 않으면 시간이 지날수록 더 어려운 상황으로 이어질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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전월세계약기간을 3년으로 해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 임대차계약도 결국은 사인간의 계약이기 떄문에 기간에 대해서는 협의를 통해 정하시면 됩니다. 그 기간에 대한 법적 제한은 없습니다만, 임대차 보호법상에는 최소임대차기간을 명시하고는 있습니다. 즉, 최소거주기간 2년을 보장하지만 그 이상의 기간에 대해 계약을 체결하는 것은 제한이 없습니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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당근마켓으로 아파트 매매 시 안전한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당근마켓의 경우는 직거래인 경우가 많습니다. 직거래 특성상 부동산 거래경험이 없는 분들에게는 권리관계나 계약과정에의 리스크가 있을수 있기에 안전을 위해서 부동산을 통해 거래를 하시는게 좋습니다. 물론 직거래를 하더리도 계약서작성등에 대해서는 중개사무소를 통해 대필하는것도 방법이 될수는 있습니다. 그리고 임대차의 경우는 보증보험 가입시 직거래는 불가하기 떄문에 안전을 위해서도 중개사무소를 거쳐 진행하시는게 유리합니다. 그리고 직거래도 매물에 따라 안전여부에 차이가 있는 만큼 무조건 안전하지 않다, 혹은 안전하다를 판단하기는 어렵지만, 중개사를 통한 거래보다는 위험성이 높은 게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.04.29
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부동산 재개발 지역에 대해서 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 조합원이 질문처럼 이주기간이 자나서까지 이주를 안하는 경우는 없습니다. 해당 개발사업에 따른 지연이나 피해가 발생될 경우 그 손실비용이 조합원 분담금으로 이어지기 떄문에 결국은 스스로 손해를 만드는 것과 동일하기 떄문입니다. 그래서 질문처럼 이주기간내 퇴거를 하지 않는 경우에 발생될수 있는 상황에 대해서는 정확한 설명이 어렵지만, 보통늦은 이주로 인해 발생하는 손해가 있을 경우 이에대한 손해배상등을 예상할수 있습니다, 간혹 세입자등이 이주비협의가 잘 되지 않아 버티는 경우가 있는데 이런 경우 소송을 통해 진행되는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.04.28
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월세임대만료후한달더있어야이사를해야하는대임대인은그렁 밀리임대료를지불하면 한달연장해주겠다고합니다 이럴때는 어떻게해야하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 본인은 만기시에 퇴거를 하셔야 합니다. 그런데 상황에 따라 임대인이 월세를 지급하면 위 조건에 동의를 하겠다고 한것이기에 본인이 해당조건을 받아들이고 25일까지 거주를 하실지, 이를 거부하고 만기퇴거를 하실지를 판단하시면 될 부분입니다. 결국 사인간의 협의이기 때문에 본인이 판단하셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
25.04.28
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부모님께 월세를 드리려고 합니다. 가능할까요?? 세액공제도 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 월세를 부모님께 드리는 경우도 상황에 따라 증여가 될수도 있고 정상적인 월세가 될수도 있습니다. 참고로 부모님과 함께 거주하는 동일한세대를 구성하고 있는 경우 아드님이 지급하는 월세는 사실상 부모니에 대한 현금증여로 간주될것으로 보입니다. 세액공제의 경우는 본인이 임차인명의자로써 기재되어 있어야 하는데, 임대차 계약조차 없이 함꼐 거주하는 것이기에 사실상 세액공제는 불가할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.28
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