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전세계약갱신 계약서 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전질문과 동일한 내용으로 보입니다. 일단 기존 대항력과 우선변제권 효력은 재계약서를 다시 쓴다고 변경되지 않습니다. 기존 대항력과 우선변제권은 이전계약과 함께 전입신고가 유지된다면 그대로 유지가 됩니다. 그리고 질문에서 걱정되는 부분이라면 새계약서 특약에 "이전계약을 연장하는 계약임" 을 명시해 두시면 이전 계약서 첨부등은 하지 않으셔도무방합니다. 단, 5%증액에 따라 보증금이 인상되는 경우 그인상분에 대해서는 다시 확정일자를 받으셔야 하기에 새계약서 작성시 확정일자 재부여를 받으시면 됩니다. 이런 경우 보증금 전액이 해당일자부터 우선변제권이 생기는게 아닌 기존 보증금에 대해서는 최초 확정일자 부여일부터 유지가 되고, 인상된 차액분만 새로받는 확정일자일로부터 우선변제권이 발생합니다 결국에는 중개사가 이러한 부분 설명없이 진행을 하는듯 보이데, 갱신계약서 작성시에는 중개보수는 원칙적으로 발생되지 않고 대필료만 부담하시먄 되고, 이렇게 새계약서를 쓴다고 해도 당사자와 목적물 변동이 없는 상황에서는 새로운 계약이 되는 것도 아닙니다. , 일단 불안하시면 임대인과 협의하여 새로운 부동산을 통해 재계약서를 작성하시는 것도 방법일수 있으며, 이거어렵다면 위에서 말한 문구를 특약에 반드시 넣어두시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
3일 전
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부동산 확정일자에 관한 추가 궁금사항입니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 변동이 없는 경우에는 확정일자 재부여는 필요하지 않습니다. 확정일자 부여는 보증금에 대한 우선변제권 확보차원인데, 보증금 인상이 없다면 이전 우선변제권이 그대도 유지가 되며, 혹시라도 인상분이 있는 경우 그 인상분에 대한 우선변제권 확보를 위해 재부여를 받는 것입니다. 그러므로 질문의 경우 확정일자 재부여는 필요하지 않습니다. 그러나 월세가 변경된 경우라면 전월세신고는 계약일로부터 30일내로 다시 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
3일 전
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전세계약 특약문의입니다.........
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님이 원하는 게 2년 연장하여 거주한뒤 퇴거를 하시는 거라는 건가요? 결과적으로 임대인도 부동산을 통해 2년연장뒤에 퇴거를 요구하는 것으로 이해가 되므로 둘 사이에 의견차이가 없는 상태로 보입니다. 임대인이 계약갱신청구권을 사용하자는 것은 이후에 혹시라도 실거주 계획이 변경될 경우 청구권을 거절할수 없기에 사전에 이러한 부분을 없애려고하는것이지 현재 1회 2년연장은 두 당사자간 동일의사이므로 위처럼 하셔도 아무런 문제는 없습니다.참고로 계약서상 특약 통보기간은 법적 통보기간 6~2개월전 의사통보 강행규정에 따라 의미가 없습니다. 그에 따라 묵시적갱신도 성립될 여지가 없습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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이사.손없는날.물건들이기 주의사항
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.손 없는 날이라는게 결국은 관습에 따른 미신입니다. 보통 이사와 같이 주변여건에 변동이 생기는 상황에서는 나쁜기운을 피하고 싶은 심리로 인해 되도록 손없는날을 선택하는 것일뿐 이를 안한다고해서 반드시 나쁜일이 나타나는 것은 아니기 때문입니다. 그리고 침대랑 옷장처럼 세부적인 부분까지 해당일자에 다 들어와야 하는 것도 아니므로 특별히 걱정하시거나 이를 해결하기 위한 방법을찾지는 않으셔도 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
3일 전
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가족간 매매계약 작성시 유의사항 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 두가지의 계약에 자금이 섞일 경우 문제가 될수 있습니다. 특히 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기에 계약서 작성부터 계약금, 잔금까지의 입금기록등을 명확하게 하는게 필요하기 때문에 질문처럼 하시는것은 추천드리기 어렵습니다. 만약한다고 한다면 월세종료전에 매매계약와 계약서를체결하고 잔금일을 해당 월세종료일에 맞추고 해당일자 잔금을 동생분이 부모님에게 부모님이 월세세입자에게 이체하는 방식으로하셔야 합니다. 얼뜻보기에 어차피 나갈돈과 들어올 돈이기에 섞여도 크게 문제 없다판단할수 있지만 ,두 계약관계는 엄연히 다르기에 별도의 순서에 따라 절차대로 이체를 하시는게 직계존비속간 거래에서 증여추정의 문제가 발생되지 않을수 있습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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전세계약 갱신시 공인중개사 비용이 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 계약연장건에 대해서는 별도 중개수수료를 받지 않습니다. 다만 서류작성비용등으로 10~20만원정도 소요되며 해당 금액은 지역별, 부동산별 차이가 있을수 있습니다. 일단 주변부동산등에서 재계약서 작성시 비용을 물어보시고 한곳을 정하여 기존계약서를 지참하여 방문하시면 바로 작성 가능합니다.
경제 / 부동산
3일 전
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도시 집중 현상이 계속되는 경제적인 이유가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한 지역에 거주하기 위해서는 기본적으로 먹고살수 있는 직장이 있어야 하고, 기본적인 교육시설 및 편의시설이 갖추어져야 합니다 . 그리고 직장입장에서도 해당 지역에 존재하기 위해서는지역내 인력수급이 용이하여 하고 그에 맞는 인프라가 갖추어져야 합니다. 현재 우리나라 산업구조는 이전처럼 대규모 부지와 인력을 필요로 하는 중화학 중심에서 점차 지식기반산업으로 변화하게 되면서 기업들은 더이상 대규모시설이나 인력을 필요하지 않고 특정핵심인력에 대한 공급이 가능한 지역에 위치하려고 합니다. 그런 의미에서 서울내 모든 학군중심지가 몰려있다는 점에서 서울과 수도권에 위치를 하게 되고 그에 따라 직장들도 해당 지역내 몰리게 되었습니다. 직장이 몰리면 당연히 그에 맞는 거주수요가 따라오게 되고 그에 따라 젊은 세대들도 일자리가 있고 생활여건도 좋은 서울,수도권 집중이 이어지고 있습니다. 결국 이러한 인구 이동등이 최종적인 도시 집중현상 및 스프롤 현상을 만들어내는 것으로 이해하시면 될듯 보입니다
경제 / 부동산
3일 전
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묵시적 갱신 기간에 관련한 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신에서 기간의 정함이 없는 경우 주택은 2년, 상가는 1년으로 보게 됩니다. 보통 이전계약이 1년이라도 주택의 경우 묵시적갱신이 성립되었다면 그 기간은 2년으로 보시는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
3일 전
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지분상속한 지분집을 경매통지 메일을 보낸것은 경매를 한다는 뜻인가요? 내용증명을 받은후에 대처하면 이미 늦은건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택의 경우 상속이든 매매든 명의가 여러명일때 일반적으로 공유방식으로 소유를 하게 됩니다. 공유의 경우 각자의 지분을 가지고 있고 해당 지분에서 대해서는 자유롭게 처분이 가능할수 있으며 이는 지분에 대한 경매도 충분히 가능할수 있다고 보시면 됩니다. 다만, 지분경매를 위해서는 채권자가 경매를 신청할 경우 진행이 되는 부분으로 지분소유자인 분이 임의대로 본인지분처분등을 위해 경매등을 신청할수는 없습니다. 또한 주택에 대한 경매는 등기부상 적법한 압류나 근저당등과 같은 물권이 등기된 이후에나 가능하다는 점을 고려하면 지분경매를 한다는건 정확힌 팩트가 아닐가능성이 높아보입니다. 만약 어떠한 이유로 경매가 진행된다면 그때는 차라리 해당 지분에 대한 낙찰시 우선매수권을 사용하여 지분을 인수할수 있기에 특별히 불리한 상황으로는 보이지 않습니다. 그래도 불안하시다면 위 부분에 대해서는 변호사등의 도움을 받으시는것도 방법일수 있습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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전세연장관련 추가문의드려봅니다...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.앞선 질문과 동일한 듯 보입니다. 현 만기 3개월전이라면 내일 문자등을 통해 임대인에게 갱신청구권 사용의사를 통보하시고, 중개사가 이후에 다른 목적으로 연락이 온다고 한다면 갱신청구권 사용에 따라 계약연장이된다는점, 그리고 중개사가 말한 매매에 따른 퇴거는 매매여부와 관계없이 갱신청구권 사용에 따라 임대인이 실거주가 아닌 이상 매매이유로는 거부할수 없다는 점을 전달하시고 , 이러한 계약연장협의에 대해서는 당사자간 협의를 하는 부분으로 법에 맞지 않는 근거로 연장협의에 개입을 하지 말라고 당당하게 통보하시며 됩니다.
경제 / 부동산
3일 전
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