답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 2차 시험이 어렵다고 볼수 있습니다. 이유는 과목수자체가 1차는 2과목(민법, 부동산학개론)이지만, 2차시험은 4과목 (중개사법, 공법, 공시법, 세법)으로 과목수에서 차이가 나고, 4과목 모두 법률에 대한 과목으로써 암기할 부분이 엄청나게 많기 떄문에 공부를 할때 더 집중이 필요한 부분이 있습니다. 그리고 부동산 공법의 경우는 난이도가 모든 과목중 최상이기에 해당 과목을 공부하는 과정에서 매우 어려움이 있을수 있고 전략적으로 합격으로 위해 중개사법 고득점을 통해 부족한 평균을 높여야 합격이 용이한 만큼 심리적으로도 부담이 되는 부분이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 일단 집은 차후 매도하는 것으로하고 1주택자로 3억 전세 대출 + 제 현금1억 + 와이프돈 3천 + 처가 차용 1.7억 = 6억으로 전세 가려하는데요 (부대비용 제외) 혼인 신고를 안했다보니 처가 -> 와이프 차용증 작성, 와이프 -> 저에게 차용증 작성으로 결과로는 제가 2억을 빌려서 전세금을 내려하는데 문제가 없을까요? -> 주택매매가 아닌 임대차에서 자금조달계획서등은 내지 않기 때문에 질문처럼 하셔도 관계는 없습니다, 다만 타인과의 자금이체가 있는 만큼 증여의 문제의 소지가 있긴한데, 보통 특별한 경우가 아니면 이에 따른 문제가 제기되는 경우가 없기에 차용증 작성까지는 하지 않아도 될듯 보입니다만 불안하여 작성을 하시다면 계약자인 질문자님 기준으로 와이프에게 빌린 2억만 차용증작성하시면 될뿐 와이프가 그 부모님께 빌린 금액에 대한 차용증은 작성할 필요는 없어보입니다. 2. 주거래은행 1금융 앱으로 전세 한도 조회해보니 최대 3억이 나오긴했는데 (스크래핑 진행해서 연봉 및 신용조회까지했습니다) 보금자리론이 2.8억있는데 dti 40% 제한에 걸리지않고 대출이 잘 나올까요? -> 대출에 관한 사항은 결국 은행을 통해 확인하시는 게 가장 정확하고 실제 대출심사를 거치는 과정에서 또 달라질수 있습니다. 보통 전세대출의 경우 신용도 문제가 없고, 주택가격과 선순위 채권, 보증금이 일정기준에 해당되면 특별히 문제가 되지는 않습니다. 3. 매매가 15억 집에 주담대 4.3억 융자가 있는 상황이구요제 전세금 6억이 후 순위로 들어간다고 했을때 위험은 없을까요?-> 후순위 임차권 자체가 리스크가 있습니다, 간단하게 경매시 순위배당시 후순위이기에 낙찰가격이 낮아지면 보증금에 대한 미회수 문제가 생길수 있고, 경매이후 임차권 소멸됨에 따라 자금회수가 어려워 질수 있습니다. 물론 가능성이 있다는 부분이기 때문에 후순위 임차권은 100%안정하다라고 말하기 어렵습니다. 4. 21년 5월에 매수한 제 집은 보금자리론을 받아서 매수했는데 구매 후 실거주 2년이 지났으니 이제 실거주 전입 의무는 사라진 것으로 알고있습니다.집을 보유한 채로 전세집으로 전입신고하여도 문제 없을까요?-> 네, 문제 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 사항은 계산을 해봐야 할듯 보입니다. 우선 2025년 기준으로 기초생활 수급자 재산기준은 주거용재산한도액의 경우는 서울 1.72억 / 경기 1.51억 ... 에 해당되고, 기본재산액(소득한산제외)은 서울 9900만원, 경기 8000만원... 이라고 나와있습니다. 만약 기본재산액을 초과하는 경우에는 소득으로 환산하여 적용하기 때문에 소득이 높아져 대상에서 제외될수 있습니다. 재산 소득환산액 계산공식은 (재산가액 - 기본재산액 - 부채) x 소득환산율이 적용됩니다. 계산자체가 어렵다면 거주지 관할 주민센터 복지담당자분에게 물어보시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합의과정에서 임대인 별도의 부동산을 지정한게 아니라면 주변 부동산 아무곳에나 매물등록을 하시면 됩니다. 말그대로 어떠한 방식이든 다음 임차인을 구하시면 되는 부분이기 때문에 여러부동산에 등록을 하셔도 관계가 없습니다. 다만, 중도해지인 만큼 임대인에게 현재와 동일조건으로 임차인을 구하면 되는지는 미리 확인을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중개보조인은 계약서자체를 작성할수 없고 계약을진행할수 없습니다, 중개사법상 중개보조인은 중개에 필요한 주택안내와 중개사 보조업무만을 할수 있습니다. 즉, 중개보조와 계약을 체결하는 것 자체가 문제가 될수 있는 부분입니다. 물론 계약당사자간 효력자체에는 문제가 없지만 중개과정에서 문제가 될수는 있습니다. 또한 계약서상에 중개인의 서명 및 날인은 중개보조인은 당연히 할수 없고 중개사의 서명 및 날인만 필요합니다. 그리고 확인설명서는 말그대로 중개과정에서 계약서와 별도로 제공하는 의무적인 서류로써 주택과 관련된 사항에 대해서 확인, 설명을 하였다는 의미로써 중개상 고지사항을 제대로 하였는지 중개사고가 발생하였을 떄 필요한 서류라고 보시면 됩니다. 즉 본 임대차계약 효력과는 무관하며, 중개사의 중개과정에서의 의무적인 작성서류라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격 시세에 대해서는 특약을 거는 경우는 보지 못한듯 보이고, 보통 다가구의 경우 이미 입주한 세입자의 보증금도 권리상 영향을 미치기 때문에 이에 대한 확인을 먼저 하시고 계약을 진행하시는게 필요합니다. 그리고 특약사항에 대해서는 보증금 전액에 대한 보증보험가입을 필수로 하고 미가입시나 가입거절시 계약해지 및 계약금반환특약과 계약 이후에 주택인도 전까지 추가적인 권리설정 금지 특약등을 기재하시면 됩니다. 보통은 중개사를 통하는 경우 필수적인 확인사항과 특약사항은 기재를 하기 떄문에 잘 확인하시고, 부족한 부분이 있다고 느껴지시면 중개사를 통해 추가적인 기재를 요청하시면 될듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사용승인의 경우는 지자체가 승인하는 것으로 기본적으로 완공이되고 시공사가 승인신청을 하여야 합니다. 그에 따라 시공사에게 사용승인신청이 언제가능할지를 문의하시면 되시면 될듯 보이며, 보통은 허가권자는 사용승인신청을 받은 경우 7일이내에 검사를 실시하고 검사에 합격한 경우 사용승인서를 내주게 됩니다. 그러므로 이러한 기간을 고려하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자 단기 6년의 경우 이번에 재도입된 부분이나, 대상주택은 비아파트만 해당되는게 맞습니다. 그에 따라 아파트의 경우는 단기임대로써 임대사업자등록은 어려운것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중에 상대방으로부터 계약해지요청이 들어온것이기에 일정요건을 제시한뒤 합의하여 퇴거하시거나 거부하시고 기간까지 거주를 하시면 됩니다. 보통 임대인이 세입자에게 중도해지를 요청하는 경우 세입자는 이사비용과 중개보수등을 요구하는게 통상적인데 , 그 가격수준은 주변부동산을 통해 대략적인 가격대룰 판단하고 임대인과 협의를 진행하시면 됩니다. 다른 하나로 퇴거자체를 하기 싫다면 계약만료일까지 거주를 주장하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발의 경우 거주중인 세입자에게도 보상등이 되는 것으로는 알고 있습니다. 보통 재개발 구역 내 3개월이상 거주한 세입자는 주거이전비와 이사비를 지원받을수 있으며, 사업인정고시 당시에 해당 주택에 거주하고 있으면 가능한것으로 알고 있습니다. 다만 3개월전에 계약하고 입주하셨다면 실제 이주가 필요한 시점이 계약기간내 도래할 가능성은 낮을수 있습니다. 보통 정비사업이 진행된다고 해도 이주가 필요한 시점까지는 상당시간이 소요되기 때문입니다.