답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에 선호하는 구조는 방3개 화장실2개 구조입니다. 예전에는 해당구조가 주로 전용84제곱(32평)부터 이루어져 있으나 최근에는 선호도가 높아지면서 22평(전용17평)대까지도 방3, 화장실2구조가 나오고 있고 두명이 거주할 경우 안방과 드레스룸, 작은방으로 사용상 유리한 점이 있습니다. 다만, 질문에서 말하는 18평대가 전용면적이 아닌 공급면적이라면 실제 방3개일때 방마다 크기가 매우 협소해질수 있고 이럴 경우 각방의 활용도가 낮아질수 있어 방2개 구조가 더 유리한 면이 있을수도 있습니다. 정확히 평면도나 크기를 보지 않고 설명드리기는 어렵지만 전용면적 기준이 18평이라면 방3개, 공급면적으로 18평이라면 방2개가 나을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 사항은 법으로 명확히 규정된 바 없습니다. 즉 의무사항이거나 강제사항이 아닌 것으로 보이며, 해당 지역부동산간 묵시적으로 협의된 자체적인 룰이 아닐까 싶습니다. 우선 질문자님이 임대인이라면 본인이 원하는 부동산마다 매물을 등록할수 있고 거래에 대해서 선택이 가능합니다, 질문처럼 해당부동산이 마음에 들지 않으시면 거래를 하지 않겠다고 하시고 매물을 내려달라고 하시면 됩니다. 그리고 다른 부동산을 통해 다시 거래상대방을 찾으시면 됩니다. 물론 해당 부동산과 단독중개계약등을 하셨다면 문제가 되지만 그게 아니라면 관계 없습니다. 문제는 질문자님이 임차인일때는 조금 달라질수 있습니다. 질문자님도 임차인에 해당될 것으로 보입니다. (참고로 임대인은 집주인, 임차인은 세입자입니다. ) 해당 중개사가 임대인(집주인)편만 들고 있다는 것으로 보입니다, 이런 경우 해당 매물이 해당 부동산에만 있을 경우라면 사실상 다른 중개사를 통해 계약을 진행하더라도 결국 위 중개사가 임대인 중개사가 되어 참여가 되기 때문에 본인과 계약을 체결하지 않으려고 할수 있습니다. 그래서 다른 부동산에서도 한달이라는 기간을 말한게 아닌가 싶습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 토지거래허가제도는 부동산 거래하는데 있어 지자체에 허가를 받아야 되는 제도입니다. 이를 통해 투기세력을 막고 시장안정화를 이루려는 규제정책에 해당되기 때문에 토지거래허가구역으로 지정된 구역내 부동산매매에는 제한이 생길수밖에없습니다. 즉, 실거주가 아닌 투자수요가 급격하게 줄어들수 있습니다. 투자수요가 줄어들게 되면 당연히 가격도 하락하기 때문에 일반적으로 토지거래허가구역 지정은 해당부동산시장에는 규제이자 악제로써 가격하락요인이됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신청구건 사용에 따른 월세 5%인상의 경우 보증금에서 5%, 월세에서도 5%가 인상됩니다. 여기서 보증금을 동일하게 할 경우에는 보증금에 대한 인상분은을 전환율에 따라 월세로 전환하여 추가하게 됩니다. 질문의 조건 1억/125만이라면 동일보증금으로 5%인상을 할경우 현재 전환율(4.75%) 적용시 1억 / 133만원정도 인상되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그 두분이 주택을 사는 이유는 다를수 있습니다. 예를 들어 실거주를 위해서 구매를 할수도 있고 질문자님 생각처럼 투자목적으로 구매하였을 수도 있습니다, 전자의 경우라면 단순히 시기적인 이유라기 보다는 개별 자금조달상황이나 필요에 따라 구매를 한것일수 있고 후자의 경우로써 구매를 하셨다면 저가 매수라 판단하여 구매하였을수도 있습니다. 다만 최근 부동산시장내 대출규제와 경기침체에 대한 불확실성이 높아졌고, 주택양극화에 따른 투자매물의 제한등이 있기 떄문에 현시점상 향후 부동산 상승가능성이 높다 판단하여 저가매수를 한것으로는 보이지 않습니다. 물론 본인의 판단에 따라 다를수 있지만 아직까지 시장내 리스크가 높기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시세라는게 일반적으로 현재 해당 부동산의 매물의 가격대를 말하지만, 실거래가는 실제 당사자간 합의가되어 체결된 매매가격을 나타내게 됩니다. 즉, 질문처럼 매도자 또는 해당 매물내 입주민들이 담합하여 매물가격대를 올려 등록을 하게 된다면 사실상 시세는 실거래가에 비해 높게 형셩되어 있을수 있습니다. 그래서 매수자 입장에서는 매물시세도 보지만 주로 최근 거래된 실거래가을 기준으로 매물들의 시세를 판단하고 구매를 결정하는 경우가 많습니다. 이러한 점 때문에 특정부동산에 대해서 높은 가격에 계약을 체결한뒤 다시 취소하는 방식으로 실거래가 가격을 높이는 시세조정이 문제가 된 적이 있습니다. 그에 따라 지금은 부동산 거래신고후 취소건에 대해서는 엄격한 기준을 적용하고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당첨이 된 이후에는 효력이 상실되기 떄문에 바로 해지를 하셔도 관계가 없습니다만, 당첨이후에 혹시라도 부적격판정에 따라 자격이 취소될 경우 이전청약통장에 대한 효력을 다시 살려야 하기에 청약당첨이 되었다고 해서 바로 해지하는것은 추천드리지 않습니다. 청약 계약포기가 아닌 경우로써 자격이 미달되어 당첨취소가 된 경우에 한해서 청약통장의 효력을 다시 부활시킬수 있기 떄문입니다. 일단은 본계약과 사후심사등이 끝난 시점에 해지를 하시고 다시 개설하시는 걸 추천드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 생애최초 특별공급의 경우 과거에 한번이라도 주택 또는 분양권을 소유한 사실이 있는 경우 대상이 될수 없습니다. 다만, 주택공급에 관한 규칙에 따라 무주택으로 인정받는 주택을 소유하거나 소유한 이력이 있는 경우에 예외적으로 무주택으로 보아 생애최초 자격을 부여받을수 있습니다, 분양권의 경우 당첨후 본계약을 체결하지 않았거나, 2018년 12월11일 이전에 당첨된 경우에는 주택수에 포함되지 않기에 생애최초 특별공급 신청이 가능한 것으로 알고 있지만, 해당기준일 이후 분양당첨이 되었고 본계약을 체결한후 전매등을 한 경우에는 특별공급신청대상에 해당되지 않는 것으로 알고 있습니다. 보통 무순위를 통해 당첨된 경우에도 집단대출을 통해 주담대가 가능하지만 일반적으로 입주가 이미 시작되었을 경우에는 집단대출 이용이 불가한 것으로 알고 있기에 현재 분양진행상황을 확인해보셔야 할듯 보입니다. 그리고 집단대출도 결국은 주담대대출과 동일한 것이기에 본인이 별도 공공대출등의 이용이 가능하다면 이를 통해 자금을 조달하시는게 더 유리합니다ㅏ.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역내 부동산에 대해서는 매매자체는 가능합니다. 다만 일반매매와 다르게 계약을 체결할 경우 지차체에 이에대한 허가를 받아야지만 실질적은 등기이전이 가능합니다. 그렇기 떄문에 주택의 경우 실거주가 아닌 투자목적으로써 갭투자등을 할 경우 허가가 나지 않기 떄문에 실질적으로 투기세력의 유입이 차단되게 됩니다, 물론 개인재산권에 대한 규제로써 늘 문제가 제기되고 있지만, 개발예정지나 주택가격상승률이 너무 가파른 지역에 대해서 공공이익을 위해 강제하는 제도인만큼 현재까지도 이어지고 있다고 보시면 됩니다. 참고로 현재는 서울내 상급지인 강남3구와 용산구내 아파트에 대해서 토지거래허가구역이 지정되어 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 경우 개인적으로 낙수효과에 대해서는 부정적인 입장입니다. 이유는 낙수효과가 원할하게 이루어지기 위해서는 부유층이 감세등을 얻는 자금을 소비나 투자를 통해 중하위계층에게 전달이 되어야 하는데, 우리나라의 경우 부유층들이 해당 효과로 발생하는 수익을 해외로 은닉하거나 기업의 경우 보유금으로써 이를 다시 사회에 풀지 않는 경우가 많아 실제 중하위계층까지 혜택이 이어지지 않기 때문입니다. 특히나 소득 불평등이 심한 우리나라의 경우 이러한 낙수효과를 노리고 정책을 운영할 경우 불평등은 더욱 심화되는 모습이 많이 나타났기 때문입니다.