답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공매나 경매를 통해 낙찰받은 경우 기존 임차인 혹은 점유자에 대해서 권리할 거주가 있는지를 먼저 판단하고 경공매에 참여하게 됩니다. 질문에서 소유권변경과는 관계가 없으며 만약 해당 건물의 말소기준권리보다 후순위 임차권이거나 기존소유자라면 퇴거를 하시는 게 맞습니다. 이유는 점유할 권리가 없기 떄문입니다. 그리고 낙찰이후에 경락대금을 넣으면 등기부명의 변경과 관계없이 주택을소유하게 되고, 아마도 개인적판단으로 경락대금납부와 동시에 명도소송이 아닌 명도신청을 하게 될것이고 곧이어 퇴거명령 및 강제집행도 이어질수 있습니다. 사실상 질문자님에게 거주할 권리가없다면 불법거주와 다르다르지 않은 상황과 같고 내용증명으로 대응할 부분이 아닌, 낙찰자와 연락하여 거주를 위한 여유기간등을 먼저 협의를 통해 양해를 구하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인이 동의하면 가능하겠으나, 그외 경우에는 불가합니다. 임대인 입장에서도 막 입주한 임차인이 월세인하를 요구하는 경우 쉽게 동의하기가 쉽지 않은게 일반적입니다. 다만, 사유가 어느정도 인정가능하면 협의도 할수 있겠으나, 질문처럼 원래보기로 한집보다 작은 것은 현재의 주택과 관련이 없고, 입지의 경우도 바뀐게 아닌 이상 계약전에 이미판단하셨어야 할 부분으로 임대인이 해당 사유를 월세감액의 이유로 인정하기 어려울뿐더러 오히려 감정싸움등으로 이어질 가능성도 배제할수 없기에 협의자체를 하시는게맞는지는 잘 모르겠습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부상 기재된 거래금액은 실제 등기시에 매매계약서를 제출하고 해당 계약서금액을 그대로 기재한 것입니다. 그러므로 실제계약서상 금액은 7000만원 실제거래금액이 1.2억이라는 것은 말이되지 않으며 만약 실제로 그렇게 하였다면 다운 계약서 작성에 따른 처벌대상행위입니다. 그리고 대출의 경우도 계약서를 첨부하여 신청하기에 계약서에 7천만원을 적고 1.2억으로 주택평가를받아 대출을 받는 것은 현실적으로 어려운 부분입니다, 그리고 근저당이 6600만원이라면 실제 근저당은 대출원금의 1.2배~1.3배를 더 잡기 떄문에 실제대출금액은 5000~5500만원사이로 보이고 거래금액 7천만원기준으로 지금이 아닌 오래전에 대출을 받아 구매한 경우라면 실제 당시기준으로 빌라의 매물처럼 시세확인이 어려운 경우 숫자상으로 실제 불가능한 대출금액 한도는 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 이란의 현재 대응으로 보면 주변 중동국가가 중재를 할 가능성 보다는 적극적으로 참전할 가능성이 더 높아보입니다. 이유는 이란이 드론과 미사일을 통해 주변 국가에 직접적인 타격을 함으로써 실질적인 피해를 주고 있기 떄문입니다. 그리고 미국과 이스라엘은 현 상황에서 어떠한 결과없이는 물러날 경우 정치적 타격이불가피한 만큼 이제는 누가 망해도 망해야 하는 상황입니다. 문제는 이란이라는 나라를 전세계에서 지울수는 있겠으나, 이는 지상군이 직접적으로 들어가야 하고 이미 이전 전쟁경험에서 게릴라전으로 인한 소모전이 길어지는 것을 많이 보았기에 이란이 저렇게 나오면 아프간, 이라크처럼 장기적으로 이어질 가능성이 있습니다. 이런 경우 석유공급에 대한 문제와 원유가격상승등이 우리나라와 주변국가에 엄청난 타격으로 이어질 가능성이 높습니다. 사실 개인적 판단은 전쟁전 협의단계에서는 설령 전쟁이 되어도 단기적으로 예상하였으나, 점차 장기적으로 이어질수 있다는 불안감은 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장은 시장경제에 따라 움직이기에 결국은 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다. 부동산 시장 특성상 공급이 제한적이고 이동할수 없다는 특징이 있기에 수요가 많은 지역에는 그만큼의 공급이 이루어져야만 가격이 최정적으로 안정화될수 있습니다. 결국 서울과 수도권에는 수요가 몰리고 있기에 가격이 상승하는 것이고 지방은 인구감소등에 따라 수요가 줄어들면서 가격이 상승되지 않는것으로 볼수 있습니다. 그럼 정부가 부동산 가격을 안정화하려면 크게 수요에 대한 조정과 공급에 대한 조정이 있을수 있는데,대출 및 지역규제, 세금규제등은 모두 수요에 대한 규제로써 단기적으로 수요심리를 낮출수는 있지만 장기적으로는 한계가 있을 수 밖에 없습니다. 결국 장기적인 측면과 근본적인 문제해결 접근차원에는 공급이 어느정도 이루어져야 각격안정화도 가능할수 있습니다. 그에 따라 현재정부는 일단 수요에 대한 규제로써 시장을 잡고 있으나, 최종적으로 공급에 대한 실현가능성 정책이 추가적으로 이루어져야 시장안정화가 가능할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 최초 입주로부터 2년이 되지 않은 경우 묵시적갱신은 성립되지 않습니다, 질문의 경우 24년 4월~25년 4월은 1년 계약, 25년 4월 ~26년 4월은 법적최소거주기간에 따른 연장으로 볼수 있습니다 .그리고 현재 26년 4월기준으로 재계약을 진행하는 것인데, 법적으로 재계약에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전 의사통보를 하여야 합니다. 그에 따라 3월 4일에 연락이 왔다면 이미 묵시적 갱신으로 계약은 연장되었고 주택의 경우 기간정함이 없는 경우 기간은 2년으로 보게 됩니다. 즉 이미 28년 4월까지 계약은 연장되었다고 볼수 있습니다 .그에 따라 현재 임대인의 요구는 묵시적갱신으로써 거절하시면 되고 추가 거주를 이어가시면 됩니다. 실무상 특약에 만기 1개월전 재계약여부 통보하는 내용을 근거로 임대인이 2개월전이 아닌 1개월전이며, 이는 묵시적갱신의 성립을 인정하지 경우가 있은데 아무리 해당특약이 있더라도 묵시적갱신은 강행규정에 따른 연장이기에 특약보다 우선한다는 점도 참고하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 동일한 동에서 로얄층은 이전까지는 전체층에 3분에 2정도 해당하는 층이였으나, 지금은 최상층을 로얄층을 보는 경우가 많습니다. 이는 건물의 높이가 높아지고 주택결정에 있어 조망권과 일조권이 우선순위가 되고 있기 때문인데, 대표적으로 팬트하우스등이 최상층에 있는 경우가 많은 것도 이러한 이유라고 볼수 있습니다. 그리고 1층의 경우 모든층에 비해서 가장 저가인경우가 많은데 장점보다는 단점이 더 부각되는 경향이 있기 떄문입니다. 보통 로얄층과 1층간의 시세차이는 평균적으로 10%내외정도이나, 신축일수록 해당 차이는 좀더 커지는게 일반적입니다. 그리고 탑층의 경우 위와 같은 장점이 있지만 단점으로는 환기의 어려움과 바람소리나 강도등으로 인한 단열문제, 그리고 위험시 대피에 어려움과 엘레베이터 고장시 이동불편함등이 있는데, 신축의 경우 엘레베이터가 2~3대인 경우가 많고, 건물 시스템상 환기시스템과 단열부분이 강화되어 있기에 위와같은 단점등은 어느정도 개선이 되어 있어 사실상 장점이 더 부각되는 경향이 큽니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 실제로 급매가 계속출현되는게 맞습니다. 다만 이러한 급매는 주로 규제지역내 고가매물에서 나타나고 있으며, 일반지역내에서는 이보다는 덜 나타나고 잇습니다. 특히 강남3구에서는 양도중과세를 피하기위해 빠르게 거래를 원하는 사람들은 많은데, 실제 수요자들은 5월기준으로 4월정도까지는 시세가 더 하락하기를 기대하며 관망하고 있기에 현재보다 시세는 5월 9일종료를 앞두고 더 떨어질수 있습니다. 다만 이러한 주택이 급매로 나오더라도 금액자체가 높고 대출이 제한되는 점으로 인해 구매가능한 경우는 제한적이라고 볼수 있습니다. 현재 강남권의 매물은 이전보다 10~20%이상 증가하였으나, 실거래량은 크게 늘지 않고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.차용증을 작성한다는 것은 해당 현금에 대해서 증여가 아닌 말그대로 빌린다는 의미입니다. 질문처럼 5천만원을 증여로 나머지 1억은 차용증을 작성하여 처리를 할수는 있습니다. 5천만원 증여의 경우에는 우선 증여세가 비과세라도 증여신고는 하셔야 하고, 1억 차용증에 대해서는 차용증작성 및 법정이자율에 해당되는 이자를 매년 지급을 하셔야 차용으로 인정이 가능할수 있습니다 .만약 무상차용의 경우라면 직계존비속간 증여로 추정하기 떄문에 1억에 대한 증여세가 추가적으로 발생될수 있기 때문입니다. 보통 직계존비속간 차용증작성시에는 증여추정을 피하기위해 법무사나 세무사를 통해절차대로 안전하게 진행하는게 필요하고, 차용증작성은 핋수라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 중개보수 산정시 거래금액을 기준으로 하고, 거래금액에는 관리비는 포함되지 않습니다. 다만 월세의 경우 환산보증금을 적용하게 되고, 209(?) / 30이라면 환산보증금은 2309만원이 됩니다. 여기에 중개보수율 주택기준 구간요율은 0.5%가 적용되어 중개보수는 11만 5천원으로 보입니다. 만약 중개사가 14만원을 요구하는 경우 이는 금품초과수수에 해당되어 행정처벌 및 중개법상 불법행위에 해당될수 있습니다. 그에 따라 계약서에 기재된 중개보수외 추가 부분은 부담하지 않으셔도 될듯 보입니다 .