답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경우에 따라 나누어 볼수 있습니다, 일단 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로써 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰이후에도 낙찰자에게 그대로 인수되기 때문에 보증금 반환전까지는 주택인도를 거부할수 있습니다. 반대로 말소기준권리보다 후순위라면 낙찰이후 임차권이 소멸되기 때문에 낙찰자에 명도요구에 응하실수 밖에 없고 그에 따라 보증금 반환여부와 관계없이 해당 주택을 비워주셔야 합니다. 이러한 권리관계는 결국 등기부등본을 통해 확인을 해보아야 정확히 판단가능한 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확힌 비율까지는 알수 없지만 공인중개사 시험의 경우 본래의 직장이나 생활을 하면서 틈틈히 준비를 많이 하는 시험이기 떄문에 대부분은 인강을 통해 준비하고 그에 따라 오프라인 수강보다 비중이 높습니다. 각 학원별로 차이는 있겠지만 대략 70%이상은 인강을 통해 수강중으로 알고 있습니다. 인강의 경우 아무래도 시간할애가 자유롭고, 반복학습이 가능한 만큼 이용자 입장에서는 많이 선호하는 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가를 기준으로 토지가격이 가장 높은 곳은 22년 연속 서울 중구 충무로1가 명동 네이처리퍼블릭 부지입니다. 제곱미터당 1억 8050만원으로 우리나라 토지가격중에 1위입니다. 그외 개별공시지가를 기준으로 가장 비싼 아파트는 서울 강남구 청담동 더펜트하우스 청담으로 4년연속 1위입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 대입을 위한 학원가는 흔히알고있는 강남8학군 그중에서도 대치동이 가장 유명한 지역이고, 노량진의 경우는 대입보다는 경찰, 공무원등 국가고시를 준비하는 사람들을 위한 학원이 밀집된 지역으로 볼수 있습니다. 즉 어떠한 시험을 준비하는지에 따라 유명한 지역에는 차이가 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 거래량 감소의 이유는 금리보다는 대출규제에 따른 자금조달이 쉽지 않기 떄문입니다. 대표적으로 현재 스트레스 dsr이 도입 운영중에 있어 한도가 원하는 만큼 나오기가 어렵고, 1주택자에 대한 1금융권 추가주담대 불가등이 투자수요를 급감시키는 이유가 되었고, 거기에 무주택자의 저금리 공공대출 역시도 금리가 오르고, 조건이 강화되는등 전반적인 대출규제가 수요를 줄어들게 만들었다고 볼수 있습니다. 거기에 경기불황과 물가인상등이 추가되면서 부동산 시장 전반이 침체되는 분위기가 만들어졌다가 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축의 경우 구축에 비해서는 임대차가 수월하고, 전세가율이 높아 갭차이가 적은 편입니다. 또한 부동산 시장 변화에 따라 가장 빠르게 반응하고, 하락시기에는 구축보다는 늦게 가격하락이 발생합니다. 그에 따라 투자목적으로는 구축보다는 유리한 게 맞으나, 일정지역내 재건축에 대한 이슈가 있고 해당 재건축을 위한 투자를 고려할 경우에는 노후 구축아파트가 유리한 부분이 있습니다. 질문의 목적이라면 개인적 판단도 구축보다는 신축에 투자를 하시는게 맞을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공공분양의 경우 질문과 같은 악성미분양은 거의 발생하지 않습니다. 이유는 공급분양가자체가 주변시세보다 낮기 떄문에 경쟁률이 높기 때문입니다. 다만 당첨자들중 자격요건 미달에 따른 물량이 나올수 있는데 이런경우도 대기순번이 있기에 무순위 청약으로 이어지는 경우는 거의 보지 못한듯 합니다. 만약 무순위 청약이 진행된다고 해도 민영무순위 청약과 다르게 무주택여부는 조건에 해당된다고 볼수 있습니다. 즉 공공분양의 목적상 가장 기본적인 요건에 해당되는 부분이기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2024년 10월 기준으로 1위는 강서구입니다. 아파트수는 890개이고 세대수는 104,795세대입니다. 2위는 서초구이며 아파트수는 794개 세대수는 101,270세대입니다, 3위는 강남구 아파트수는 776개 세대수는 135,456세대 입니다. 4위는 은평구 이고 아파트수는 666개 세대수는 692,50세대입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 기재한 내용만 볼때 아직 등기부등본을 통한 권리관계확인이나 부동산 거래경험이 많지는 않아보입니다. 해당 답변을 통해서 설명을 해도 사실상의 등기부상 어떠한 권리가 되어 있는지를 알수 없고 현재 해당 건물자체에 선순위 근저당이 있다는 점등이 눈에 보이기 때문에 중개사를 통해서 거래를 하시는게 가장 안전할듯 보입니다. 참고로 신탁의 경우는 등기부등본상 갑구를 통해 여부를 확인하시면되고, 을구를 통해서는 선순위 근저당을 확인하시면 됩니다. 위 계약조건의 경우 소액임차인 최우선 변제에는 해당되어 최우션 변제대상이 될것으로 보이기에 그나마 보증금 회수에는 유리한 부분이 있어 보이나, 어찌됐던 리스크자체가 없다고는 보기 어렵습니다. 또한 신탁이 되어 있다면 당연히 신탁사가 발행한 임대차동의서등을 반드시 확인하신뒤 거래를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사에서 주로 과락이 많이 나오는 과목은 1차시험에서는 민법, 2차시험에서는 공법입니다. 그래서 많은 학원이나 인강에서 1차의 경우 민법은 과락을 면하는 점수를 다른 과목인 학개론에서 고득점을 통해 매꾸는 전략에 맞추어 준비를 하시는 경우가 많고 2차시험에서는 중개사법에서 고득점, 공법은 과락을 피하는 전략, 공시세법은 합격점수를 받는 전략으로 보시면 됩니다. 실제 시험을 치뤄보면 알겠지만 학개론이나 중개사법에서 고득점(80점이상)을 하지 못하면서 위 두과목의 점수를 매꾸지 못해 의외로 불합격하는 경우가 적지 않습니다.