답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지방의 경우 주택을 사게 되면 일정부분 손실도 고려를 하셔야 합니다, 이는 질문상 말씀하셨던 지방인구소멸등이 원인이 될수 있기 때문입니다. 그러나 이는 예상일뿐 실제 어떠한 요건에 따라 주택가격이 유지되거나 상승할 가능성도 있는 부분으로 사실상 누구도 정확한 예측을 하기는 어렵습니다. 보통 실거주의 목적이라면 주거안정효과에 대한 부분이 크므로 입지나 생활여건이 유리한 곳으로 선택하시는게 좋을듯 보이고, 빌라보다는 아파트를 선택하시는게 가격방어측면에서도 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 2천이면 소액임차인 최우선변제에 해당되어 선순위 근저당이 있더라도 경매시 우선배당이 되므로 보증금을 날릴 가능성은 낮습니다. 다만, 임대인의 재정상황은 알수 없기에 경매가 진행되면 그만큼 퇴거시에 제한이 될수밖에 없고 절차상 배당신청등 피곤해질수는 있습니다. 또한 경매이후에 후순위 임차권은 소멸되기 떄문에 가능성은 낮지만 최악의 경우로써 배당으로 전액회수를 하지 못하더라도 주택에서 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 통상적으로 주택가격과 임대차 조건을 고려할떄 보증금을 보장이 100%는 아니겠지만 손실로써 돌려받지 못할 가능성은 낮아 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.5월 현시점에서 현재 집에 대해 대환대출로 상환하고 6월에 새 집으로 전세대출(1.2억)을 들어갈 수 있는 방법이 있나요? 9월까지 현 집은 계약을 유지 합니다.(가끔 출장 올일이 있어서요..)-> 현재 전세대출이 있는 상태에서는 추가적인 전세대출은 불가하고, 질문의 경우 결국은 6~9월까지 두건의 전세대출이 필요한 것으로 보이기에 어려운 부분으로 보입니다. 혹시 전세집의 전세대출을…보유중인 집을 담보로 대환하고 신규로 와이프 명의로 전세대출을 새로 신청할 수 있을까요?(가장 원하는 시나리오이긴 합니다.) 혹은 대환하고 그 은행에서 바로 전세 대출을 받을 수 있을까요?-> 우선 보유주택의 담보대출을 받았다는 전제하에 기존 대출을 상환하면 , 본인명의든 부인명의든 전세대출을 신청하는데 문제는 없습니다, 다만 1주택자라는 점과 주택담보대출이 있는 경우 전세대출시 한도나 가능여부는 은행마다 차이가 있을수 있습니다. 보통 이런 경우에는 어떤 방식이 가장 합리적인가요..? 보증금을 9월에 돌려받는건 상관없는데 그 전에 1.2억 정도를 대환대출이나 갈아타기 등 가능한 여건을 만들 수 있나요..?-> 개인적 판단으로는 새로운 주택의 계약자 명의를 와이프 분으로 하고 와이프분 명의로 전세대출 가능여부를 알아보시는게 나을듯 보입니다. 과정상만 보면 제일 복잡하지 않은 방법으로 생각되어 집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대기간 중 하자에 대해서는 임차인의 고의나 과실이 있는 경우와 사용상 문제로 인해 발생된 하자, 그 외 단순소모품을 제외하고는 임대인 부담하는 게 일반적입니다. 다만 질문의 경우처럼 파손원인이 결국에는 시공시의 문제로 인해 정상적인 사용과정에서도 나타날수 있었던 문제라는 점과 통상적으로 변기가 일반적인 사용만으로 11개월만 파손되는 경우는 드물다는 점을 볼때 개인적판단상 임차인의 과실로 보기는 어려워 임대인이 부담하는 게 맞다는 판단이 듭니다. 다만 임대인이 이를 인정할 가능성이 높지 않다는 점이 있기에 협의를 통해 적절한 수준에서 합의를 하시는게 나을듯 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 전입신고나 세대주 분리등은 정부24을 통해 인터넷으로 가능하나, 몇가지 요건을 갖추어야 합니다. 보통 온라인 전입신고시에 세대구성, 세대편입으로 전입신고 신청 후 처리 완료되면, 주민등록정정(말소)신고를 검색후 신청서 작성을 세대주 변경으로 민원신청을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험은 임차인이 지급한 전세보증금에 대해서 만기시 임대인의 사정으로 반환받지 못할 경우 임대인을 대신해 보험사에게 대신하여 반환해주는 제도라고 보시면 됩니다. 물론 보증보험이 가입된 기간동안의 보험료는 임차인이 부담하여 가입하는 것으로 보시면 됩니다. 다만 임대인이 등록임대사업자의 경우라면 임대인에게 보증보험가입의무가 있기 떄문에 이럴 경우 보증료는 임대인이 75%, 임차인 25%을 부담하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 원상복구의 기준은 입주시의 상태로 보시면 됩니다, 질문에서처럼 낙서등으로 인한 훼손등이 있다면 사실상 원상복구의무를 피하기는 어려우나, 그 보상 범위등에 대해서는 임대인과 협의가 필요할수 있습니다. 특히 도배의 경우 부분도배시 전체적인 명도차이등이 나타날수 있기 때문에 방처럼 구분된 공간이 아니라면 전체적인 도배비용을 요구받을수도 있습니다. 물론 전체도배시 비용증가부분에 대해서는 임대인과 협의를 진행하셔야 하고, 임대인이 특별한 요구가 없다면 그대로 퇴거를 하시면 되지만, 벽지등에 낙서등은 일반적으로 원상복구 요구를 피하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 뉴스에 나오는 지역등은 해당 지역내에서도 대표성을 지닌 경우가 많습니다. 보통 서울의 경우 강남3구에 대한 가격변화가 중요한 이슈가 될수 있고, 인천지역에서는 청라와 송도의 가격변화가 해당 지역 전반의 가격흐름을 나타내는 기준으로 볼수 있기에 더 이슈화 되는 것으로 볼수 있습니다. 특히 송도의 경우 이전 부동산 상승기에 여러 호재로 인해 가격상승세가 높게 나타났던 지역으로 하락시기에 그 거품이 빠르게 빠진 영향이 있을수 있습니다. 다만 부동산 가격이 하락하더라도 기본적인 가치가 있기 때문에 일정수준에서는 보합세로 돌아설수 있을 것으로 보입니다만 다시 이전과 같이 높은 상승세가 나타날지는 현시점에서는 알수없습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 임장은 쉽게 말하여 현장에 나가 목적물에 대한 입지, 환경을 분석하는 행위를 말합니다. 부동산은 고정성으로 인해 지역과 입지에 따른 영향을 많이 받기 때문에 실제 등기부나 건축물대장등 공적장부로 확인하기 어려운 부분에 대해서 직접 현장에 나가서 이에 대한 분석을 하는 과정 전체를 말한다고 보시면됩니다, 보통 집을 구할떄 목적물을 보러가는 것도 임장에 해당되며, 질문처럼 임장스터디는 그룹으로 모여 특정 매물을 정해 현장에 나가 입지, 시설등 투자결정을 위한 다양한 현장조사를 하는 것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사 입니다지분형 모기지제도는 정부가 주택의 일부 지분을 매입하고 나머지 지분만 개인이 구매하는 방식의 주택담보대출 제도입니다. 보통은 정부와 개인이 50%씩 지분으로 나누어 공동명의로써 주택을 구매할수 있습니다. 물론 정부가 지분을 일부가지고 있는 만큼 투입된 금액에 대해서는 공동명의자인 개인이 주택사용에 따른 이자등은 지급하여야 합니다. 이전에도 이와 비슷한 공유형 모기지제도가 있었으나, 수요가 점차 줄면서 실패한 정책으로 알고 있고, 현재는 시범 도입을 논의중으로 알고 있으며, 정확한 시행일등은 나와있지 않습니다.