답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법원 경매실시일은 법원의 상황에 따라 유동성있게 조정이 되기 떄문에 정확히 확정되어 있지는 않습니다. 보통은 화,수,목요일중에 이틀정도 선정하여 진행하게 됩니다. 시간의 경우는 보통 오전 10 :00 ~11 :00 정도 진행되며 세부사항은 해당하는 법원 경매계를 통해 확인하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 경매에서 최고가 매수인으로 결정되면 법원에서는 1~2주기간 이의신청등을 받은 뒤에 최종 매각허가결정을하게 되고 그떄 경락대금납부기한을 정해 통보하게 됩니다. 보통은 매각허가결정이 있은후 한달정도뒤까지 납부기한 이 정해집니다. 보통 법원마다 이또한 차이가 있지만 일수로는 30~45일정도로 정해지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적으로는 낙찰자는 밀린 관리비에 대해서 공용관리비는 납부의무가 있지만 전유부분 관리비는 부담할 의무가 없습니다. 즉, 관리사무소에서 보통 낙찰자에게 미납된 모든 관리비에 대한 지급을 요구하게 되는데, 낙찰자가 전부를 부담할 이유는 없다는 의미입니다. 원칙상 거주하던 사람이 관리비를 납부하는게 맞지만 경매등으로 인해 주택을 비워줘야 하는 점유자가 이를 내는 경우가 거의 없기 때문에 보통은 낙찰자와 관리사무소간 협의를 통해 일정부분에 대한 부담만을 합의하고 낙찰자가 지급하는게 보통입니다. 물론 합의에 따라 전액을 낼수도 원칙대로 공용부분만 지급할수도 있긴 한데, 낙찰자 입장에서는 빠른 명도와 수익창출을 위해 빠르게 점유자 및 관리사무소와 합의를 이끄는게 필요하기 떄문에 일정부분 부담을 하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가합니다. 소유자 스스로가 경매를 신청할수는 없습니다. 경매신청의 경우 목적자체가 담보처분을 통해 채권회수이므로 합법적인 권리가 있는 채권자 또는 권리자가 법원 절차에 따라 신청하는 진행되는 것이고, 소유자 스스로 법원 경매를 선택할수 있는게 아닙니다. 그리고 채권자마다 경매신청을 하는 기간이나 자체 기준은 다르기 떄문에 꼭 3개월 연체하였다고 해서 바로 경매를 신청하지는 않습니다 . 최근에는 전세사기등으로인해 임차인이 권리를 부여받아 경매신청하는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 낙찰자는 말그대로 최고가 매수인입니다. 여러명이 입찰에 참여하였다고 하였을때 참여자중 최고가를 써서 낸 사람이 낙찰자가 됩니다, 그래서 경쟁이 치열한 매물에 대해서는 단돈 100원이 낙찰여부를 결정할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유찰은 말그대로 해당 매물 경매시 아무도 입찰을 하지 않는 경우에 발생되게 됩니다. 그외 입찰자가 한명~두명이 있었으나, 해당 입찰자가 첨부서류가 미비하거나 보증금을 잘못 넣어 부족해서 낙찰자 선정이 불가할 경우 발생되게 됩니다.즉 유효한 입찰자가 없는 경우에 발생한다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장은 아파트 분양에 대한 청약을 하기위해 반드시 가지고 있어야 하는 필수요건입니다, 즉 청약시에 자격요건에 해당된다고 보시면 됩니다. 물론 청약통장 보유기간과 납입횟수, 최소예치금등에 조건이 충족되어야 하지만 아예 없는 경우에는 무순위청약을 제외하고는 청약자체가 불가합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제한되거나 법으로 정해진 것은 없습니다. 다만 한번 유찰시 20~30% 할인된 금액으로 최소매각대금이 정해지기 때문에 채권자 입장에서 매각을 해도 채권 회수가 어려울 정도에 이르렸다면 경매을 할 이유가 없어지게 됩니다. 이런경우에 법원에서 미리 채권자에게 경매계속진행여부등에 대한 내영을 발송하고 채권자가 동의하지 않을 경우 경매는 중단되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그건 매물마다 차이가 있을수 밖에 없습니다. 그리고 시세보다 낮은 가격에 매입할수 있는 게 최대 장점인 경매에서 시세보다 높게 써서 낙찰을 받는 경우는 거의 없습니다. 보통 낙찰경쟁률이 높아지면 낙찰가가 상대적으로 높아지는 경우의 매물은 권리관계상 추가적인 문제가 없고, 낙찰가격과 시세간의 차이가 어느정도 확보가능한 매물에 대해서 발생하게 됩니다. 그리고 질문처럼 향후 입지적 호재가 있는 지역내 매물이라면 당연히 시세와 비슷한 수준으로 낙찰을 받을 가능성도 있지만 이에 대한 입지판단은 본인판단 기준으로 하는 것이고 이게 곧 경매투자의 수익과 연관된 부분이기 때문에 하나의 이론으로만 설명드리기도 어려운 부분입니다. 결국 본인의 경험과 노하우가 쌓여야 낙찰확률과 투자수익에 대한 판단이 가능하다 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 경락대금대출에서 기준이 되는 주택가격은 일반 주택담보대출과 같이 KB시세등을 기준으로 합니다. 즉 본인이 입찰에 적어서 낙찰받은 낙찰가격을 기준으로 판단하지 않습니다. 그래서 매매대금과 KB시세가 같다고 봤을때 일반매매를 통해 구매를 하면 LTV가 최대 70%로 대출이 되지만 낙찰대금의 경우 일반매매가보다는 낮게 낙찰을 받기 때문에 실제 낙찰대금대비해서는 LTV가 높아지는 효과가 있을수 있습니다. 그리고 본인스스로 그 기준올 한도가 낮게 되는 낙찰가로 선택할 이유가 없기에 보통은 대출자가 선택을 할 이유가 없습니다.