답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가 산정은 국토부와 지자체가 하는 것이고 보통 국토부가 정한 표준지에 대한 공시지가를 산정하고, 이를 바탕으로 각 지자체에서 지역에 속한 개별부동산에 대해서 공시지가를 산정하게 됩니다. 기준일은 매년 1월1일이고, 당해 5월 31일전까지 공시하게 되어 있습니다. 표준지공시자가 산정의 경우 국토교통부 훈령에 조사, 평가절차에 대한 기준이 나와 있으며, 아래와 같습니다. 제10조(평가가격의 결정 및 표시) ① 거래사례비교법 등에 따라 표준지의 가격을 산정한 때에는 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사용도 표준지의 평가가격과 비교하여 그 적정여부를 검토한 후 평가가격을 결정하되, 유사용도 표준지의 평가가격과 균형이 유지되도록 하여야 한다. ② 표준지로 선정된 1필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 용도별 면적비율에 의한 평균가격으로 평가가격을 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 주된 용도의 가격으로 평가가격을 결정할 수 있다. 1. 다른 용도로 이용되는 부분이 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우 2. 다른 용도로 이용되는 부분이 주된 용도와 가치가 유사하거나 면적비율이 현저하게 낮아 주된 용도의 가격을 기준으로 거래되는 관행이 있는 경우 ③ 표준지의 평가가격은 제곱미터당 가격으로 표시하되, 유효숫자 세 자리로 표시함을 원칙으로 한다. 다만, 그 평가가격이 10만원 이상인 경우에는 유효숫자 네 자리까지 표시할 수 있다. ④ 제3항에도 불구하고 표준지 이의신청에 따른 평가가격 또는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제5항 단서에 따라 하나의 감정평가법인등에게 의뢰하여 표준지공시지가를 평가하는 경우의 평가가격의 유효숫자 제한은 국토교통부장관이 별도로 정할 수 있다. 첨부 : 행정규칙, 국토교통부훈령 제1594호

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 법적으로는 문제가 없습니다. 물건을 얼마에 팔지는 파는 사람이 선택하는 것이기 때문에 이를 강제할수는 없습니다. 소비자 입장에서는 선택의 권리가 있기 때문에 동일제품에 대해 더 저렴하게 판매하는 곳이 있다면 해당 매장을 이용하시면 되기 떄문입니다. 시살상 업주의 도덕적인 문제에 가까운 부분이지, 법을 위반하는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물과 투입자본에 따라 다르지만, 보통 상가의 경우 임대수익률(모든 비용을 제외한 순수입)이 5%을 넘으면 나쁘지 않다고 보는 의견이 많습니다. 물론 건물에 따라서 이보다 훨씬 크게 발생할수는 있지만, 최근처럼 경기칭체에 따라 공실률이 높아지는 상황에서는 해당 수익률도 나쁘지 않다고 보는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.천원 주택을 말하시는듯 보입니다. 최근 정부가 혼인율 감소와 출산율 감소에 따라 이를 적극 장려하기 위해 신혼부부에 대해서 기존 매입임대, 건설임대주택에 대해서 일 1000원 월세주택을 정책적으로 추진하고 있습니다. 보통 월세로 환산하면 대략3만원정도이며, 현재 알기로는 인천시의 경우 공급을 현실화 하고 있는것으로는 알고 있습니다. 다만 위에서 말했듯 천원주택을 이용하기 위해서는 제한된 자격요건이 있고, 해당 요건에 맞아야만 신청이 가능하고 경쟁이 높고 공급량은 적어 당첨가능성은 높지 않은 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 부동산 사이클은 크게 4단계로 구분하는데, 상승, 하향, 침체, 회복단계이며, 보통 과거 지표들을 기준으로 10년주기로 반복된다는게 일반적입니다. 통상적으로는 수도권은 7~8년 상승과 2~3년 하락, 지방의 경우 5~6년상승과 2~3년의 하락으로 반복되는 사이클이 나타나며, 지역에 따라 차이가 발생하는 이유는 투자심리나 실거주수요등이 수도권이 지벙보다 높기 때문입니다. 다만 최근에는 시장변동성이 커지고 양극화가 심화되면서 지역, 주택간 사이클의 시간차이가 커지는 있는 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기 피해를 막기 위해서는 계약시에 중개사를 통한 계약을 진행하시고 , 실제 거래당사자와 등기부상 소유자 일치여부 확인과 전세보증금과 시세의 차이를 미리 파악해보시는게 좋습니다. 그리고 보증보험 가입가능 여부와 전입신과 확정일자부여에 문제가 없는지, 계약시 특약을 통해 추가적인 선순위권리설정 금지와 기존 선순위 말소등의 특약을 넣어 계약을 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합법일수도 있고 불법일수도 있습니다. 에어비앤비 운영 자체가 불법은 아니나, 합법적인 숙박업등록 및 관련 사업자등록을 한 경우라면 문제가 없지만 임의대로 해당 사이트을 통해 숙소를 제공하고 그에 따른 수익을 발생시키면 불법으로 보시면 됩니다. 일반적으로 주택의 경우 숙박업으로써 등록이 불가하고, 등록을 위해서는 외국인관광도시민박업으로 등록하셔야 하는데 이럴 경우 내국인에게는 숙박을 제공할수 없습니다. 즉, 일반주택이나 아파트에 내국인이 숙박을 이용한다면 불법일 가능성이 높다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대아파트의 경우도 각 공급유형에 따른 자격요건이 있습니다. 일반적인 자격요건은 해당 지역에 거주하는 세대구성원이 있어야 하고, 무주택자여야 합니다. 그리고 주택청약통장을 보유하고 있으여 하며 소득과 자산이 일정수준 이하여야 합니다. 그리고 시세보다 저렴한 가격에 임대를 하는 만큼 경쟁이 높아 당첨되지 않을 가능성도 높은 편입니다. 자세한 신청자격과 그와 관련된 사항은 주택공사홈페이지등을 통해 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 경우 투자대상이나 방법이 다양하고 관련된 부분들도 차이가 있기 때문에 어떠한 투자대상을 가지고 어떤 방식으로 투자를 진행할지에 따라 그 필요지식등을 습득하시는게 필요합니다. 보통 서적등을 통해 기본적인 사항등이나 경험등을 공부하실수 있고 최근에는 유튜버등을 통해 많은 지식을 제공받을수 있기 때문에 다양한 방법으로 진행하시면 될듯 보입니다. 부동산 등기나 기타 관련 지식으로써 전반적인 부동산에 대한 공부와 이해가 필요하시다면, 공인중개사 시험과목중 등기법등을 참고하시는것도 도움이 될수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적의견으로는 서울내라도 강서보다는 인천 송도가 낮지 않을까 생각됩니다. 지역적 여건으로만 볼때 지역내 가격상승이 나타나면 서울강서구의 경우 다른 지방에 비해 빠르긴 하겠지만 경기도 상위권 지역과 인천지역 상위권보다는 상승률이나 시간적 반응이 오히려 늦을수 있습니다. 결국 부동산 회복이 나타나게 되면 서울 상급지, 서울주변 경기도권 상급지, 수도권내 상급지 가격대가 올라가게되고 뒤이어 서울지역내 노,도,강 및 기타지역 상승세로 이어지는경우가 많기 때문에 시세 상승가능성과 반응속도, 그리고 가격방어등을 고려할때 강서보다는 송도가 더 유리한 면이 있을것으로 판단됩니다.