답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인 임차권보다 선순위 근저당이 있다면 해당 권리가 말소기준권리가 되었을 것이고 그에 따라 말소기준권리보다 후순위인 임차권은 경매이후 말소가 됩니다, 그러므로 계약기간과 관계없이 임차권 말소에 따라 거주권리가 없기 때문에 보증금 배당여부와 관계없이 낙찰자퇴거요구에 따라 퇴거를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 반드시 올해 출판된 수험서를 구매하여 공부하셔야 합니다. 이유는 중개사 과목 중 5과목이 법률 과목에 해당되고, 우리나라의 경우 특히 부동산 관련법에 대한 개정사항이 많아 이전 년도 출판본으로 공부를 하실경우 개정으로 인해 특정부분을 다시 공부하시거나, 공부했던 부분을 수정하셔야 하기에 처음부터 개정판을 구매하여 공부하시는게 수고를 덜을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가의 경우는 전세보증보험 제도등은 없습니다. 그래서 주택에서처럼 중개사를 반드시 거쳐 가입을 하거나 하지 않아도 됩니다만 상가 임대차에서는 권리금등의 문제가 있고 주택과 다르게 스스로 상가매물을 찾기는 어려움이 있기 때문에 대부분 부동산 중개를 받아 계약을 진행하는게 일반적입니다, 특히 상가의 경우는 주택처럼 선순위 임차권 지위를 부여받기 어려운 경우가 많고, 동일건물에 보증금 영향을 받는 다른 임차인들이 있는 경우가 많기에 주택만큼 중개사를 통해 계약을 진행하는게 안전할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월전 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 성립되고, 이후에 임대인 조건 변경에는 거절의사를 밝히시면 됩니다. 거절하였다고 해서 임대인이 임차인에게 퇴거요청을 할수 없으며, 이를 거절한다고 퇴거를 요구할수 없습니다. 이미 계약연장이 동일조건으로 된것이기 때문입니다. 그러므러 임대인에게 위에 대한 내용을 전달하시고 인상거절의사와 묵시적갱신 성립에 따라 퇴거를 하지 않아됨을 주장하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장도 후행경제에 해당되고, 선행 경제가 침체되면 당연히 부동산시장애서도 침채가 나타날수 있습니다. 특히 고령화사회에 접어들고 어린세대가 감소하게 되면 주택구매수요 역시 줄어들수 밖에 없기 때문에 수요감소와 가격하락이 나타날수 있습니다. 외국자본이 들어온다고 해도 우리나라 자체의 인구감소, 경기침체가 발생하게되면 부동산 시장 상승에는 한계가 나타날수 밖에 없습니다. 물론 해당부분은 장기적인 측면에서의 가설이고, 현재 우리나라의 문제는 위부분보다는 정치적 불확실성에 따른 환율급등과 경기침체이고 해당 부분이 장기화되면 부동산시장도 침체로 돌아설 가능성이 높기에 위의 불확실성을 최대한 빠르게 해결하는게 우선되어야 할것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시간이 가면 갈수록 이전과 같은 상승세는 나오기 어렵습니다. 물론 상승은 될수 있지만 그 상승폭은 점차줄어들것으로 예상됩니다. 이유는 우리나라 인구 감소추세가 점차 심화되고 있고, 이러한 추세는 지금보다 향후 10년,20년뒤에는 더 심각해질수 있기 떄문입니다. 물론, 서울 강남의 경우 부동산 시장에서 최고 상급지역을 볼수 있고 점차 주택, 지역간 양극화가 심화됨에 따라 타 지역에 비해 수요가 꾸준히 유지가 되는 특징이 있으므로 가격상승 가능성은 있으나, 전체적인 수요량 감소에 따라 이전보다 수요량 자체는 줄어들수 있기에 상승폭에는 제한이 있을수 있다 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용도지역에 따른 부분으로 단순히 주택을 구매하는데 있어 해당부분이 문제가 되지 않습니다. 용도지역은 말그대로 도시군관리계획에 따라 용도에 맞게 설정된 구역이고, 계획관리구역의 경우 향후 도시지역으로 편입이 가능한 지역으로도 볼수 있기에 사실상 투자나 구매에 있어 나쁘지 않은 용도지역으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최우선 변제는 말그대로 배당시에 다른 물권보다 우선하여 배당을 해주는 권리로써 질문의 경우가 발생하더라도 최우선 변제에는 문제가없습니다. 다만 전입신고가 5일 늦은 사이에 다른 근저당이 설정되면 순위관계상 후순위가 되기 떄문에 최우선변제를 통해 못돌려받는 남은 보증금은 배당시에 근저당보다 후순위로 배당이 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 24년 8월에 자동연장되었다게 묵시적 갱신으로 연장된 것이라면 중도해지는 아무때나 가능합니다만, 임대인이 해지통보를 받은 3개월후에 계약은 종료됩니다. 즉, 질문에서 한달이나 40일뒤에 보증금을 돌려받기는 쉽지 않습니다. 물론 임대인이 이를 양해하고 반환을 해준다면 문제가 없겠지만, 법률상 묵시적갱신에서는 해자통보를 하고 3개월이 지나야 임대인에게 보증금 반환의무가 생기게 됩니다, 일단 임대인에게 현 상황을 전달하시고 최대한 협의를 빠르게 진행하시면서 다음 임차인을 구하는게 그나마 선택할수 있는 가장 좋은 방법으로 보입니다. 임대인 입장에서 보증금 반환은 다음 임차인이 있을 경우 문제없이 진행되기 때문입니다. 물론 3개월후 퇴거시에는 다음임차인 여부는 임차인과 관계가 없으나, 본인의 상황상 40일후 퇴거를 해야한다면 최대한 서로 협조하는게 필요해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.30대 초반의 남자이고, 모아둔 자산이 1.5억이라면 적지 않은 수준으로 평균보다 더 높은 자산을 가지고 있다 판단됩니다. 일반적으로 대학과 군대를 마치고 사회생활을 시작하는 나이가 26~27살이고 30대 초반까지 5~6년 정도밖에 사회생활을 통한 소득창출이 가능한 만큼1억이상 모아둔 것만으로 굉장히 열심히 사신것으로 보입니다. 다만, 현재 우리나라 주택가격이 너무 비싸기 때문에 누구나 대출을 통해 신혼집을 구하는 것은 어쩔수 없는 상황으로 이렇게 시작하는게 맞고 안맞고 문제는 아니라 판단됩니다.