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아파트 매매 시도중 가계약 해지문제입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문에서 받은 가계약금은 계약금의 일부로써 보는게 맞을듯 보입니다. 문자를 통해서도 구체적인 사항에 대한 합의를 하였다고 볼수 있고 이때 지급된 부분은 단순 가약계금이 아닌 계약금의 일부라 판단됩니다. 그리고 계약금 계약이 성립된 상태에서 해지의 경우 위 사유는 실제적인 계약해지사유로 인정되기 어려운 만큼 사실상 일방적인 해지를 하셔야 하는 상황이고 이럴 경우 매도인은 계약금의 배액을 상환하셔야 할 것으로 판단이 됩니다. 문제는 계약금의 배액이 받은 가계약금 500만원이 아니라 매매금액의 10%가 계약금이기에 사실상 해당 금액의 배액으로 상환을 하시고 계약을 해지하셔야 합니다. 즉, 현상태에서 계약해지는 일방적계약해지로 보이고, 이에 따라 매매금액의 10%에 해당되는 계약금의 배액을 상환하시고 해지하실수 있습니다. 결국에는 해지를 하시면 그만큼 손해가 나는 상황으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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주거관련 부동산 매수 스트레스 안받고싶습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 단독주택부지를 매입해서 건축을 하시는 것은 위 지역에서는 추천드리기가 조금 어려울듯 보입니다. 이미 수원이나 동탄도 신도시개발에 따라 아파트가 많이 생긴 곳이고, 생활편의사항에 있어서도 해당 아파트 주변으로 형성되었기에 구축아파트를 매매하시는게 장기거주시 학군이나 생활편의성이 더 나을것으로 보입니다. 그리고 경기남부권 지역에서는 현재 동탄이 이번 규제를 피한 지역이기에 대출이나 다른 구매여건도 훨씬 유리할듯 보이고, 실제 동탄의 경우 학군이나 생활편의성, 가치상승가능성도 충분한 지역이기에 위 지역중심으로 원하시는 매물을 찾아보시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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매도시 전세계약 취소 가능여부 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 질문의 경우에는 우선적으로 계약을 먼저하시는 것은 피하시는게 맞을듯 보입니다. 확실하게 전세로 매물 계약을 할게 아니시라면 부정확한 사실에 대해서 계약을 체결하는 경우 이후 다툼의 여지가 있기 떄문입니다. 다만 계약서를 우선 작성을 하시는 경우라면 위 사항에 대한 부분을 자세하게 특약으로 명시하시고 계약해지에 문제가 없도록 하시는게 필요할듯 보이며, 특히 계약금 계약상태에 매도로 인한 계약해지시 별도의 배액상환 없이 계약금만 반환하고 계약을 해지할수 있다는 내용은 필수적으로 기재하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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부동산 갱신시 5%는 전세 월세 모두 포함인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법에서 정한 5%상한은 전월세 모두를 포함하게 되고 5%인상시에는 보증금과 월세 모두 5%인상을 하게 됩니다. 보통 보증금을 동일하게 할 경우 보증금의 인상분에 대해서는 전월세전환율에 따른 전환을 통해 월세에 추가를 하게 됩니다. 그리고 전세에서 월세로 변경되는 경우에도 우선적으로 보증금에서 5%을 인상한뒤 책정된 보증금을 기준으로 나머지를 월세로 전환하게 되는데 이러한 계산을 쉽게 확인하고 싶으시면 렌트홈 홈페이지내 임대료계산기를 이용하시면 빠르게 아실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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작은 개인 사업을할때 사무실 월세가 좋을까 매매가 좋을까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 본인이 상황에 따라 판단을 하실 부분이지 , 어떻게 무조건 좋다고 말하는 어렵습니다. 일반적으로 장기적으로 해당 건물에 입주하여 사업을 하신다면 당연히 매매를 통해 월세부담을 줄이고 대출을 받더라도 원리금을 상환하면서 점차 내 자산으로 만드는 게 유리하나, 사업의 특성상 확정이사를 하거나 지역이사가 잦은 경우에는 매도를 해야하야 하는 상황이 발생되는 만큼 거래가능성이나 세금문제등이 오히려 불편해질수있습니다 .특히나 세금적으로도 월세는 비용으로써 처리가 될수 있으나, 원리금의 경우 이자를 제외한 원금에 대해서 비용처리가 어려운 단점도 있기에 전반적인 상황을 고려하여 판단하셔야 할 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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주담대를 받기위한 세대분리 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현상태에서 부모님의 연세가 만 60세를 넘으셨다면 해당 상태 그대로도 본인은 무주택세대구성원으로 인정이 가능하기 때문에 대출을 위해서 다른 주소지로 이전할 필요는 없습니다. 다만 만60세가 되지 않은 유주택 부모님이라면 이때는 다른 곳으로 주소이전을 하여 세대분리를 하셔야 하는데, 사실상 혼인을 한 기혼상태이기에 어느쪽에 이사를 하시더라도 부모님과는 세대분리가 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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생애 최초 주담대 무주택 조건 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능할것으로 보입니다. 일반적으로 형제간 동일세대를 구성하더라도 영향을 받지 않는게 일반적이고, 질문에서처럼 유주택자인 부모님의 연세가 만60세가 넘으신 상태에서 1주택만 보유하고 있다면 별도의 세대분리를 하지 않더라도 본인은 무주택자로 간주되고, 무주택세대구성원으로 인정가능하기에 생애최초주담대 신청자격에도 문제가 없는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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원룸은 방음이 안되는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구조적인 문제도 있을 수 있겠으나 , 기본적으로 원룸은 한정된 공간에 많은 세대를 채우려고 하기 때문에 경계벽자체도 매우 얇게 건설되는 경우가 많아 실제 거주중 생활소음이나 층간소음등 방음에 매우 취약하게 됩니다. 보통 아파트보다 얇은 벽으로 설게되는 게 일반적이기 때문입니다. 또한 창문등이 이중창이 아닌 경우나 단열등이 잘 되지 않는 건물의 경우 그렇지 않은 건물에 비해 소음에 대한 문제가 더욱심할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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분양가상한제는 무슨장점이있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가상한제는 말그대로 분양가를 얼마 이상으로 초과하지 못하도록 하는 것입니다. 보통 공공택지에서 건축되는 아파트에 대해서 적용되는 경우가 많고 이러한 공공택지의 경우 택지비 자체가 낮게 책정가능하기에 실제 산정된 분양가와 주변시세와의 갭차이가 꽤 많이 나는 경우가 많습니다, 그래서 얼마전까지 나오던 로또청약이 바로 이러한 분양가상한제 적용주택에서 주로 발생하게 됩니다. 쉽게 어느지역의 평균 시세가 10억인데 분양가상한제를 적용한 신규아파트 분양가가 7억에 나와있다면 해당 분양에 당첨될 경우 바로 3억의 시세차익을 얻을수 있습니다. 이유는 아파트가 신축된 이후에는 주변시세대로 시가가 변하기 떄문에 분양가는 7억이나 입주시나 거래시에는 주변시세 10억으로 거래가 되는 게 일반적이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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6.27이후 갭투자 전세퇴거자금대출 문의합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 구매일자가 10월 18일이라면 6.27일 규제적용에 따라 전세퇴거자자금 한도는 1억으로 제한될것으로 보입니다. 사실 6월 27일 이전에 전세계약 및 등기이전이 완료되었다면 1억한도 규제를 적용받지 않지만 질문에서는 등기일이 10월 18일 이후로 될것으로 보이기에 현 상황에서는 위 규제에 적용을 피할수 없어 보입니다. 다만 내년 2월까지 현 대출규제가 변화될수 있는 여지도 있기 때문에 일단은 조금더 상황을 지켜보셔야 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.19
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