답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지방의 경우는 1기신도시에 해당되지 않습니다. 그리고 1기신도시 선도지구의 선정과 진행은 결국 재건축을 통한 주택공급의 목적이 있는데, 이는 서울과 수도권의 아파트 공급부족을 개선하기 위한 하나의 방법입니다. 지방의 경우 현재도 시장자체가 하락세이고 일부지방에서는 과잉공급등으로 인해 가격하락이 나타나고 있기 떄문에 현 1시신도시 선도지구와 같은 공급증가의 정책을 펼칠 이유가 적다고 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에 찌라시로 돌았던 롯데그룹의 유동성위기는 롯데에서 입장발표를 한 만큼 사실이 아닌것으로 알고 있습니다. 다만 실제로 롯데 계열사에서 수익성이 좋았던 롯데케미칼이 유동산 위기를 겪으면서 이러한 입장발표에도 위기설이 계속 시장에서 말이 나와던 부분이였는데, 최근 이러한 유동성위기에 대해서 채권단과 어느정도 협의를 마무리해 유동성 리스크 위기감은 어느정도 해소가 되었다고 알고 있습니다. 질문에서 말한 롯데건설의 경우는 미사용 연차로 인한 비용지출을줄이기 위해서 일반회사들도 연말 시행하는 부분이기에 이를 가지고 위기라 확대하기는 어렵고 롯데건설의 경우 2022년 레고랜드 사태등으로 유동성 위기를 겪고 온게 사실이나, 올해에는 주요 재무재표에서 가시적인개선이 된것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당해세는 해당 재산에 부과되는 세금을 말하며, 경매에 있어서는 경매가 진행되는 해의 세금을 의미하기 합니다. 또한 이러한 당해세는 다른 권리보다 우선하여 국가나 지자체가 먼저 배당이 되기 때문에 경매입찰전에 반드시 확인 하셔야 합니다. 당해세의 종류로는 크게 국세에서는 종합부동산세, 상속세, 증여세등이 있고, 지방세는 재산세와 취득세가 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 주거에 있어 가장 중요하게 고려하는 부분이 조망권과 일조권입니다 그에 따라 고층아파트의 경우 방해되는 요소가 적고, 충분한 조망권과 일조권 확보가 가능한 고층주택등의 수요가 많이 늘어나고 있습니다. 이러한 수요증가는 아파트에 있어 로얄층을 점차 고층으로 높이는 효과를 나타내게 되고, 그에 따라 가격도 다른 층에 비해 높아지고 있는 상황입니다. 또한 펜트하우스처럼 프리미엄 주택등이 초고층에 위치하게 되면서 이러한 부분들이 강조되는 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그 시기를 정확히 알수 있는 사람은 없을듯 보이나, 관련 지표로써 부동산 경기 회복등이 나타날 경우 건설업의 회복을 기대해볼수는 있어 보입니다, 문제는 현 상황만 보면 이전보다 나아지는 부분이 없기 때문에 회복자체를 기대하기는 어렵습니다. 최근 정치적 사건등으로 인해 환률이 급상승하면서 그에 따라 원자재 상승과 물가상승등의 여파로 나타날 가능성이 있고 이럴 경우 지금도 악재인 건설비 증가가 안정화되기 어렵습니다. 또한 부동산 시장도 회복까지 시간이 지연되면서 건설업계도 수주물량 감소등이 이어지면서 전체적인 건설업회복까지는 시간이 더 소요될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 매입시점은 본인의 재정상황에 따라 판단하는 게 가장 중요해 보이고, 부동산 시장상황에 따라 판단하기는 어려움이 있습니다. 이유는 시장 변동에 따라 그 시기를 예측하는 것 자체가 누구든 쉽지 않고, 자금조달등과 매물이 유무등에 따라 구매를 결정하셔야 주택 구매부터 유지까지 무난하기 때문이고 ,특히 실거주의 경우 장기거주를 통해 주거안정 효과를 누리는 동안 어느정도 가격상승효과가 나타날수있기 때문입니다. 그러므로 현재 본인의 재정상태와 대출가능성 및 한도등을 고려하고 소득에 따른 원리금 부담등을 고려해 주택구매와 유지에 무리가 없는 시기라면 구매하셔도 될것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세나 월세나 동일한 임대차보호법에 따른 적용을 받습니다. 그에 따라 2년뒤 만기시점에 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 임대인은 5%이내 상환을 요구할 수 있습니다. 질문의 경우 1억 /125만원이라면 현시점 전환률이 5%. 조건 5%인상을 할 경우 동일보증금 1억으로 할떄 월세는 133만원정도 인상될것으로 보입니다. 다만, 2년뒤 금리인하등이 지속될 경우 전환률은 현시점보다 낮아질수 있기에 위 금액보다 더 적게 나올수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 말그대로 케이스 바이 케이스기 때문에 평균치를 말하기는 어렵습니다. 보통 시세가 상승하게 되면 임대수익률은 통상적으로 하락하게 되며, 이는 임대료가 시세에 비례하여 상승하지 않는경우가 많기 때문입니다. 그에 따라 수익률을 산정할 때 현 부동산 시세를 기준으로 하는게 아닌, 연간임대료수입과 투자금액을 기준으로 산정하는게 일반적입니다. 상가건물의 경우 평균적으로 임대수익률 5%~8% 정도이고 이를 초과하는 경우 상가수익률이 매우 좋은 부동산으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선호가 많아졌다고 해서 전체적인 전세계약자체가 사라지기는 어렵습니다. 전세든 월세든 임차인이 원하는 바에 따라서만 결정되는 게 아닌, 임대인 역시도 전세매물을 월세 매물로 전환하여 시장에 내놓아야 하는데, 임대인 입장에서는 대출이나 기존임차인 반환문제등 자금유동성을 고려하면 전세매물에 대해서 보증금 크게 낮추고 월세로 전환하기는 쉽지 않습니다. 즉 전세매물 자체가 유지되고 있기 때문에 월세의 선호도가 높아진다고 해서 전세계약자체가 사라질 가능성은 매우 낮고 이차인 입장에서도 전세계약이 주거비용 면에서 장기적으로 유리한 부분이 있기 때문에 무조건적으로 이를 피하기는 쉽지 않습니다. 결국에는 전세사기에 대한 위험성등의 여파라 월세 선호도가 높아진것은 사실이지만 ,이게 어느하나의 계약형태를 시장에서 사라지게 하기는 거의 불가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 낙찰이 된 이후에 매각결정기일까지 관련된 이해관계인의 의견을듣고, 매각 불허가 사유가 있는지를 조사한 다음 법원이 이에 대핸 선고를 하게 됩니다. 매각불허가 결정이 나는 것은 법원이 직권으로 판단하거나, 이해관계인의 이의신청등이 정당하다고 인정되는 경우에 선고되게 됩니다. 각 해당하는 사유는 민사집행법상 기재되어 있습니다. 그리고 이러한 선고는 낙찰인의 관한 책임이 면제 되기 떄문에 입찰보증금에 대해서는 반환을 요구할수 있습니다.