답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상속세의 경우 상속되는 재산금액에 따라 상속세율이 적용되는 것이지, 상속세가 100%라고 보지는 않습니다, 그리고 공동명의의 절세효과에 상속세는 해당되지 않는데, 이유는 공동명의든 단독명의든 결국 불변의 사람은 아니기에게 언젠가는 사망할 것이고 당장의 단독명의로 세금을 절세해도 다른 명의자가 또 사망하게 되면 결국 크게 차이가 없습니다. 나이를 알수 없기에 위 걱정을 하시는게 맞는지 판단할수는 없지만, 공동명의를 할때 고려되는 세금은 양도소득세와 종부세에 대한 절세입니다. 5억미만의 주택에 대해서는 사실 공동명의의 장점은 크지 않고, 상속세에 있어서는 주택가격이 얼마이든 상속되는 금액에 따라 부과되는 것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장은 경제전반 특히 금융전반과 밀접하게 연결되어 있습니다. 특히 주택구매를 위해 대부분 은행대출을 받아 자금을 조달하게 되는데, 대출금액자체가 크기 때문에 가계대출의 대부분은 주택담보대출이 차지하게 됩니다. 만약 경기가 침체되거나 금리가 높아지면서 상환부담이 커지게 되면 실질소득이 줄어드는 것과 같기에 채무자는 소비를 줄이게 되고, 주택을 매도하여 상환을 고려하게 되는데, 이럴때 부동산 시장 하락세에 따라 가격마져 하락하게 되다면 채무자는 어찌할 방법이 없이 그대로 이자나 원금에 대한 상환을 포기할 가능성이 있습니다, 이렇게 되면 은행권들은 담보에 대한 매도를 통해 원금 및 이자를 상환하여야 하지만 가격하락에 따라 담보가치가 떨어져 자금회수가 어렵고, 이는 부실채권으로 변화게 됩니다, 문제는 주택담보로 발생되는 채권은 금융기관의 유동화에 따라 쉽게 돌고 돌기 때문에 여기서 발생된 부실채권은 금융전반에 큰 파장을 일으키고 심할 경우 금융기관 위기에 따른 뱅크런 그리고 부도등이 이어지면서 경제 전반이 흔들릴수 있는 상황이 벌어지게 됩니다. 대표적인 예로 일본읜 잃어버린 20년, 2008년 리먼브라더스 파산에 따른 글로벌 금융위기등도 모두 부동산 버블과 부실화가 만들어낸 사건에 속합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미분양 중에서 악성미분양은 준공이후에도 분양되지 않고 남아있는 물량을 말합니다, 보통 선분양에서는 착공을 시작하는 시점에서 분양을 진행하게 되는데, 해당 과정에 미분양등이 발생하는 것에 대해서는 일반미분양물량이라고 하지만, 아파트가 다 건설하여 준공되어 실제 입주예정까지 진행된 상태에서도 분양이 되지 않은 미분양의 경우는 악성미분양이라 구분하여 부르게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지 않습니다 ,협회 가입은 선택사항이지 실무개시전에 반드시 가입요건이 아닙니다. 즉, 실무개시와 부동산협회 가입은 별개의 문제이며, 실무를 하는 과정에서라도 협회에 가입을 하지 않고 중개업을 영위할수 있습니다. 다만 협회의 목적이 전국 공인중개사의 권익보호와 대표적인 기구로써 목소리를 내기 위함이기 때문에 대부분은 가입을 하는 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에 대한 투자는 결국 개발이 진행되는 동안 꾸준하게 이어져 온 부분이며, 이를 두고 언제부터 부동산공화국이라는 명칭을 붙여는지는 정확한 시점 확인이 어렵습니다. 다만 농지개혁 후인 1960년이후부터 고도상장이 시작되면서 토지에 대한 불평등문제등을 완화하기 위한 제도적 장치없이 고도성장에 치우쳐 무분별한 토지개발을 진행하면서 부의 쏠림이 발생하게 되었고, 부동산을 통해 부의축척이 여기저기 나타나기 시작하면서 투지자금등이 부동산에 몰리게 되었고 모든 사람들 역시도 부동산을 단순한 토지나 주거를 위한 공간이 아닌 투자대상으로 인식하게 되면서 위와 같은 단어가 확산된것으로 볼수 있습니다. 그에 따라 부동산 가격이 치솟게 되고, 결국 이러한 결과치가 GDP 대비 토지가격의 배율이 4.6이상으로 나타나면서 OCED에 속한 나라중에서도 최상위권으로 수치가 나타나는 결과를 만들어내게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 주택청약 당첨이 큰 행운으로 이어지는 것은 아닙니다. 로또청약도 있지만 그 반대로써 마피나 가치하락등으로 고생하는 청약수분양자들도 적지 않습니다. 참고 주택청약의 경우 신청은 인터넷으로 하게 되며, 청약홈 홈페이지에서 진행을 하시면 되는데, 진행전에 반드시 입주자모집공고문을 잘 읽어보시고 본인이 1순위 요건에 해당되는지를 잘 판단하시고 진행하셔야 합니다. 그리고 신청시점에서는 별도 서류첨부가 없기에 신청하시면 되고, 경험이 없는 경우 해당 사이트에서도 청약연습하기등을 지원하고 있으니 이를 통해 여러번 경험해보신후 실제청약을 진행하시면 도움이 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기도 수법이 다양합니다. 대표적인 깡통전세는 최초 계약시에는 시세가 전세금보다는 높으나, 그 차이가 크지 않은 상태에서 부동산 가격이 하락하게 되면서 시세가 보증금보다 낮아지게 되며 발생하게 됩니다. 이런 경우 다음 임차인을 구한더라도 현 임차인의 보증금 전액을 돌려주기 어렵고, 법에 따라 경매등을 진행하거나, 매매를 하여도 결국 시세가 더 낮기 때문에 임대인 지급능력이 없다면 사실상 반환이 어려워 지면서 발생하게 됩니다. 사실 이러한 부분은 전세사기에 포함은되나 의도적인 사기로 볼기는 어렵고 전세보증금 미반환사고로 볼수 있습니다. 다른 경우로 사기범죄에 속하는 전세사기는 임차인과 계약을 체결하고, 잔금을 받은 뒤 상환능력이 없는 제3자명의로 주택을 매매하여 보증금만 들고 도망가는 경우 입니다. 보통 매매시 임대차계약은 인수되기 떄문에 만기시에 능력없는 제3자는 사실 어디에 있는 누군지도 잘 알수 없기에 반환주체를 확인하기도 어렵고 찾는다해도 명의를 돈을 받고 빌려주는사람들이기에 피해복구가 사실상 매우 어렵습니다. 대표적인 유형이 이 두가지로 보시면 되고 그밖에 여러 수법이 있으며, 사실 임차인 입장에서 아무리 신중하게 계약을 체결한다고 해도 계약당시에는 문제가 없던게 계약이후 잔금지급이후와 만기시에 발생되는 상황이기에 임차인 스스로 이를 100%피하기 어려운게 현실입니다, 그에 따라 보증보험 가입등을 필수로 하여 보증금에 대한 안전을 최대한 높이시는게 현명합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지는 기본적으로 임대인 동의가 필요합니다. 본인 마음대로 퇴거하고 싶다고 매물을 함부로 둥록하실수는 없습니다. 만약 임의대로 진행하였다가 새로 임차인을 구하였는데 임대인이 이를 거부하면 새로운 임차인과 계약진행이 어렵고 이에 따른 책임 모두를 본인이 부담하셔야 합니다. 그리고 월세는 계약해지와 관계없이 계약기간동안 무조건 잘 내셔야 하는 부분입니다. 본인 임의대로 지급을 하지 않을경우 차임연체에 따른 계약해지 및 그에 따른 손해배상 의무까지도 지셔야 할수 있습니다. 결국에는 중도해지를 원하시면 일단은 임대인과 협의를 통해 합의를 먼저 이루셔야 하고 임대인이 해지조건으로 제시하는 부분을 충족하셔야만 정상적인 게약해지가 가능합니다. 혹 임대인이 거절한다면?.. 게약만료까지 해지할 방법은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 전세계약서 작성시에는 등기부등본을 통한 계약상대방의 등기부상 소유권자 맞는지 확인 및 다른 물권 설정에 따른 특약등을 잘 기재하셔야 합니다. 보통 선순위 근저당이나 다른 물권이 있다면 이를 잔금시 말소하는 특약을 반드시 넣으셔야 합니다. 그리고 중개사를 통하는 경우 임대인에 대해서 국세납입증명서등을 요청하여 세금 체납여부등을 확인하셔야 하고, 그외 건축물 대장을 통해 해당 건물에 위반, 불법건축물이 존재하는지도 판단하여야 합니다. 이유는 전세대출시 해당 표시가 되어 있는 경우 대출승인이 어려울수 있기 때문입니다. 그리고 특약에는 기본적인 사항및 별도로 요청하시고 싶은 부분이 있다면 협의하여 동의된 부분은 추가로 기재하시면 되고, 반드시 기재시에는 의무위반시에 어떻게 할지에 대한 부분까지 정확히 명시하는것이 필요합니다 .에를 들어 전세보증보험 가입이 불가한 경우, 계약해지 및 계약금 반환 등의 명확한 내용을 기재토록 하시면 됩니다. 참고로 중개사가 있다면 이러한 부분들을 잘 설명및 기재해주겠지만, 부족한 부분이 있다면 요청하여 잘 기재토록 하시면됩니다. 그외 중개사에거 해당 건물에 대한 관리비에 대한 대략적인 설명까지도 듣는것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시험관 련된 고지사항에 이어플러그가 금지품목에는 해당되지 않지만, 해당 시험장 감독관에 따라 착용가능여부에는 차이가 있을듯 보입니다. 일단 가지고 가시되, 시험시작전 감독관에게 착용가능여부를 문의하시고 그 결정에 따라 행동하시면 될듯 보입니다.