답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 계약서를 작성하고 잔금을 미루는 것 자체는 일반적인 거래 방식일 수 있습니다.다만, 현재 세입자가 있다는 점, 계약 이후 장기간 잔금 대기 상태라는 점에서 명확한 계약 조건과 책임 주체 정리가 매우 중요합니다사기나 분쟁을 막기 위해 반드시 다음을 확인하세요세입자 퇴거 확정 여부매수인의 자금 준비 상태 (대출 등)계약서에 조건 명확하게 기재중개사와 이런부분을 특약에 잘기재하고 잔금 까지 마무리를 잘하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차인은 하자 발생 시 임대인에게 통보할 의무가 있으며,임대인은 해당 하자에 대해 신속히 조치할 의무가 있습니다.관리사무소나 시공사 책임이더라도, 1차 응대는 임대인의 책임입니다세입자에게 현재 상황과 대응 계획 설명하고 물건 파손이나 벽지 손상 등은 임시로 보수하거나 사진 남겨두도록 안내를 하시기 바랍니다필요시 일시적 보수라도 임대인이 우선 진행한 후,시공사·관리주체에 배상 청구를 검토하시기 바랍니다사태가 장기화되거나, 시공사·관리 주체가 책임을 회피할 경우를 대비해 피해 사진, 누수 경위, 기사 소견서, 세입자 진술 내용, 관리사무소 대응 일지 등 증빙을 잘 보관해 두시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,1세대 1주택·보유 2년·비조정지역이면 비과세 적용 가능합니다,낮은 매매가가 시세의 70% 이상이므로 증여세 문제는 거의 없을것으로 보입니다,장기할부 거래 자체는 정상 매매로 인정되지만,국세청은 계약서 명시, 정기적인 이체 기록, 적절한 이자 및 소유권·등기 이전 시점 등을 중요하게 봅니다따라서 분할 지급 조건을 계약서에 명확히 적고, 실제 이체 내역(통장 기록)을 잘 남겨두는 것이 좋습니다,상속인 지급은 정상범위이나, 증여 의심 여지를 줄이기 위한 준비가 필요합니다,계약서·통장·이자내역 등으로 거래의 정당성을 확보하는 것이 핵심입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.등기부등본만으로는 안전을 보장할 수 없습니다.전세 사기는 문서상 이상 없음 상태에서도 충분히 벌어질 수 있습니다전세가가 높아서 그런경우가 많으니 필히 그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가인지 확인을 하셔야 합니다그래야 대출과 전세보증보험에 가입할수 있습니다그집이 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하고 잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놔야 그래도 안심할수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.등기부등본이 정상인데도 깡통 전세가 가능한 이유, 집값 자체가 전세금보다 낮은 경우 (깡통 전세)등기부등본에는 집의 담보대출 내역은 나와 있지만, 집 시세(실제 가치)는 안 나와 있습니다예: 집값이 2억인데 전세금이 2.2억이면, 세입자는 나중에 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다 집을 팔아도 2억밖에 없으니 나머지금액을 보태서 줘야 하는 상황이 됩니다,전세금 반환 능력이 없는 집주인등기부에 근저당이 없고 깔끔해 보여도, 집주인이 돈이 없거나 다른 채무가 많을 수 있습니다또는 다른 세입자에게 또 전세를 주고 돌려막기를 하다가 무너지면 보증금 반환이 어렵습니다,전세계약이 끝나기도 전에 깡통화된 경우집값이 갑자기 떨어지면, 처음엔 멀쩡했지만 중간에 깡통 전세가 되는 경우도 있습니다특히 신축 빌라나 신도시, 공급 과잉 지역에서 자주 발생합니다, 위장 임대인 / 대리 계약등기부등본상 소유자와 계약한 사람이 다를 수 있습니다또는 등기부등본은 진짜지만, 세입자에겐 위조된 서류를 보여준 사례도 있습니다그래서 요즘은 전세를 얻을때 그집 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가인지 확인을 하고 계약하셔야 합니다그래야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양가상한제 적용 주택에 대한 실거주 의무가 기존처럼 최초 입주 시점부터 일정 기간 거주해야 하는 의무에서 매도·양도·상속 시점 전까지로 변경되었습니다 즉, 분상제 아파트라도 전세 끼고 매매 후 전월세 운영이 가능하며, 실거주 요구는 매도 전까지로 사실상 폐지된 겁니다전세 끼 아파트라도 실거주 의무는 그대로 적용되며, 최근 정책 변화로 인해 입주 후 3년 내 실거주를 시작하면 되고, 비연속 거주도 가능해졌습니다하지만 세입자가 갱신청구권을 행사하면 실거주 시점이 더 늦어질 수 있고, 대출 조건의 6개월 전입 규정은 여전히 따로 지켜야 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 상황은 명의신탁에 해당할 가능성이 큽니다대한민국에서는 부동산 명의신탁은 원칙적으로 불법이며, 2014년 부동산실명법 개정 이후로는 처벌 대상입니다.만약 세무조사나 금융조사에서 밝혀지면, 양쪽 모두 형사처벌(징역 또는 벌금) 및 과태료 부과 대상이 됩니다 부동산실명법 제3조: 부동산은 실소유자가 자신의 이름으로 등기해야 하며, 명의신탁은 원칙적으로 금지됩니다.이 방식은 법률상, 세법상 모두 문제의 소지가 크며, 처벌 가능성도 실질적으로 있습니다정상 매매로 하되, 자금 출처를 명확히 하고 시세대로 매매하는 방식만이 합법적입니다또는 언니가 2년간 그냥 보유하고, 조건을 맞춰서 매도하는 방법이 더 안전합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,부동산 임대업 사업자 등록은 실제로 소유한 부동산이 있어야 가능합니다아직 상가를 매입하지 않은 상태에서 그 주소로 임대업 등록은 원칙적으로 어렵습니다국세청도 사업자등록 시, 해당 부동산의 소유 사실 또는 임대차계약서를 요구합니다,다른 업종으로 먼저 사업자 등록은 가능합니다.예: 서비스업, 도소매업 등 실제 사업장(주소)이 있다면 가능합니다이후 상가를 매입한 후 임대업을 추가로 등록(정정 신고) 하시면 됩니다,대출 조건에 따라 사업자등록의 종류와 시점이 달라질 수 있습니다일부 금융기관은 부동산임대업 등록 여부를 중요하게 보기도 하고,다른 곳은 그냥 사업자등록증만 있으면 되는 경우도 있습니다따라서 대출을 받을 금융기관에 먼저 조건을 확인하는 것이 중요합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가게 오픈 직후에는 신규성 효과와 호기심 덕분에 사람들이 많이 몰리지만, 이 분위기를 유지하는 건 완전히 다른 전략이 필요합니다단기 이벤트나 세일만으로는 한계가 있고, 오히려 지속 가능한 매력 요소를 만들어야 합니다오픈 초기에 온 손님을 떠나는 손님으로 두지 마시고 이들을 브랜드의 팬으로 바꾸는 것이 유지 전략의 핵심입니다일시적 유혹보다, 감성적 연결이 오래 가게 하고 변화하는 매장 , 살아있는 매장으로 인식되게 해야 합니다지나친 할인,세일 반복은 가게 가치를 깎을수도 있습니다싸서 가는 가게는 비싸면 안 가는 가게가 될수 있으니 적절하게 마케팅을 하는것이 좋을거 같습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대인이 전세금 반환 책임을 이행하지 못할 우려가 있거나반환 기일이 도래했지만 아직 반환하지 못한 경우임차인이 반환청구를 하면, 임대인이 반환을 해야 할 법적 책임이 발생함이 때 보증기관이 대신 지급(대위변제)하는 구조입니다 즉, 실제로 임차인이 반환을 요구하거나 반환 시점이 도래해야 대출 실행이 가능하다고 합니다그러니 거래은행 또는 국민·하나·우리은행 등 반환대출 취급 은행에 문의를 해보시기 바랍니다