답변 내역
- 주택의 단점은 무엇인지 궁금합니다!안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.주택의 경우 아파트와 비교 시 다양한 장단점을 가지고 있습니다.궁금해 하시는 주택의 단점에 대해 알아보면아파트와는 달리 집주인이 주택에 대해 모든 관리를 진행해야하며 노후에 따른 수리 및 비용 등이 자주 발생할 수 있습니다.화재, 도난, 자연재해 등에 취약하며 보안에 있어서도 집주인이 스스로 관리해야하는 부분도 신경써야 합니다.주변 환경 인프라도 상대적으로 부족하며 주차 등 별도 부지 확보가 필요합니다.매매도 쉽지않고 부동산의 현금화에 시간도 오래 걸리는 등 단점이 있습니다.말씀주신 냉난방에 있어서도 효율이 떨어지며 냉난방 비용만 비교 시 비용 부담이 아파트와 비교해 상대적으로 높은 단점이 있습니다.경제 / 부동산25.09.1000
- 이직후 주택담보대출 관련 질문 있습니다안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.회사의 사정으로 3년단위 고용 계약 갱신 방식으로 퇴사 후 입사를 하여 근무를 지속하는 경우에 상황이라면 은행의 주택담보대출 심사 시 소득 증빙과 재직 안정성에 있어 불리한 부분입니다.일반적으로 은행에서 주택담보대출 심사를 할 경우 최소 3개월 이상의 재직 기간과 1년 이상 소득 확인을 위해 전년도 1년치 또는 최근 1년치의 근로소득원천징수영수증을 요구하면 이를 근거로 심사를 진행합니다.질문자님의 경우 회사 법인이 변경됨에 따라 새로운 회사 법인에 신규 입사자로 판단합니다. 입사 후 발생한 급여 증빙으로 대출 실행은 사실상 불가능합니다.퇴사한 회사 법인과 현재 입사햐 회사 법인이 동일 회사 법인이나 사정에 의해 법인 변경이있었으나 법인 주소지, 근무 형태 등이 동일하게 유지된다는 것을 재직증명서, 고용계약서 등을 통해 증명해야만 대출 실행 가능성이 있습니다.위 내용이 인정될 경우 일부 은행에서 출시하고 있는 40년 만기 상품에 가입 가능하며 질문자님은 연령, 소득 등 심사를 거쳐 3%대 금리가 가능합니다.대출 기간과 금리는 주거래 은행 및 주변 은행을 통해 서류 심사를 받아야 확정 가능하니 서류부터 챙기시고 은행 상담 받으시긴 바랍니다.경제 / 부동산25.09.0900
- LH국민임대주택 가족이 아닌 인물과 동거할 수 있나요?안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.LH에서 운영하는 국민임대주택은 세대를 기준으로 심사하여 주민등록표상 동일한 세대를 구성하는 세대원만 가족으로 판단하고 심사의 대상이 됩니다. 세대의 구성원인 가족 세대원이 아닌 친구는 공동 신청인으로 신청이 불가합니다.말씀하신 46형은 일반적으로 2인 이상 가구의 입주를 위해 공급하는 평형으로 입주 신청 시주민등록등본 및 가족관계증명서 상 배우자 및 직계존비속의 세대원이 존재해야 합니다.당첨 후 입주 시 주택공급에 관한 규칙과 LH 관리규정에 의거하여 동거인 등록 제도가 있습니다.세대주가 원할 경우 생활 편의를 위해서 직계존비속, 세대원이 아닌 동거인에 대해 주민등록 전입과 관리사무소에 신고할 수 있도록 하는 제도 입니다.동거인 등록 제도도 당첨 이후 활용 가능한 제도이고 신청 및 임대차계약 시 신청인은 본인과 세대원에 대해서만 가능하고 친구와 공동으로 2인 신청은 불가능합니다.LH 지역별 동거인 등록 제도 운영에 있어 상이할 수 있으니 희망하는 지역의 LH를 통해 제도 확인 후 진행하시길 바랍니다.경제 / 부동산25.09.095.01명 평가10
- 든든해요!1,000
- 보증금 반환 확인서에 대해 문의 드리고 싶습니다.안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.임대차 계약 종료에 따른 보증금을 실제로 받았다는 것을 확인하는 서류인 보증금 반환 확인서는 임대인과 임차인 모두가 작성 주체자로 보면 됩니다.말씀하신 것처럼 보증금 반환 확인서에 기재하는 내용인 지원주택주소, 입주자 성명, 계약해지 사유는 보통 임차인이 작성 후 임대인에게 제출하는 방식으로 작성합니다. 임대인이 사전 작성 후 임차인에게 확인 후 서명을 하는 것도 가능합니다.말씀하신 기재사항은 임대인, 임차인 누가 작성해도 무방하나 공동으로 작성하는 문서이자 확인서로 본인에 대한 서명만 상호 직접 진행하고 내용은 상호 협의, 확인만 진행하면 되는 부분으로 보시면 됩니다.경제 / 부동산25.09.0900
- "부동산개발업 비등록 대상(공급외 목적) 확인서"를 제출하여 개발행위 허가를 받고 준공전 개발행위 명의변경안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산개발업 비등록 대상(공급 외 목적) 확인서를 제출하고 개발행위 허가를 받은 경우에는 원칙적으로 개발행위 준공 이전에 명의 변경은 불가합니다.이는 비등록 확인서의 목적 자체가 최초 허가자 본인이 직접 개발하고 본인 외 타인에게 공급하지 않는다는 것을 전제로 하기 때문입니다.명의 변경은 이 전제와 상충되므로 허가 관청에서 반려될 가능성이 매우 높습니다.하지만 예외적인 경우 소명을 통해 명의 변경을 시도해볼 수 있습니다.질문하신 두 가지 항목에 대해 답변해 드리겠습니다.법인에게 공급하는 경우 제5호 관련해 최초 허가자가 대표로 있는 유한회사로 명의 변경을 하는 것은 가능할 수 있습니다.해당 법인이 사실상 최초 허가자와 동일성을 갖는다는 점을 소명해야 합니다.법인 등기부 등본과 주주 명부를 제출하여 최초 허가자가 법인의 지분 대부분을 소유하고 있는 실제 대표임을 입증해야 합니다.허가 관청에 해당 법인 명의로 변경해도 부동산개발업 등록 의무를 회피하려는 의도가 없다는 것을 명확하게 소명해야 명의 변경에 대해 승인해 줄 가능성이 있습니다.파산 위기 등 특별한 사유 제6호 관련해 개인의 재정 등 금전적 어려움을 이유로 명의 변경이 필요하다는 것을 명확하게 입증해야 합니다.법적으로 정해진 재산 감소 및 금전적 어려움의 정해진 비율은 없지만 재무 상태가 어려워 사업을 진행하기 어렵다는 것을 객관적으로 입증할 수 있는 부채 내역, 경매개시결정문, 잔고 증명서 등으로 재산의 감소 증명을 통해 재정 상태가 어려운 것을 증거로 제출해야 가능성이 있습니다.경제 / 부동산25.09.0900
- 소형 아파트를 투자할 때 주의할 점이 궁금합니다.안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.소형 아파트 투자는 안정적으로 임대료 수익과 아파트 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있다는 점에서 인기가 있는 투자지만 최근 부동산 시장의 상황을 고려하면 어느때보다 더 신중한 판단이 필요합니다.소형 아파트를 통한 투자에 있어 중요한 몇가지 기준을 보면 먼저 입지가 중요합니다.역세권 오피스 대학교 등 1인~2인 가구의 수요가 있는 곳으로 투자를 해야 공실 등 위험을 낮출 수 있습니다.다음은 임대 수익률을 꼼꼼하게 계산해야 합니다. 단순히 월세 수익 전부로 수익률을 계산하면 안되고 대출이자, 세금, 관리비용, 공실 가능성 등 지출 해야하는 부분을 정확히 계산해 수익률에 반영해 수익률을 계산해야 합니다.마지막으로 정부의 부동산 정책 방향, 다주택에 따른 보유세 등 세금 관련 부분도 사전에 계산해 보시고 세무사 등 전문가와 상담을 통해 결정하시길 바랍니다.경제 / 부동산25.09.095.01명 평가10
- 지식 레벨업1,000
- 수도권 주택공급 확대 정책이 나왔는데 부동산 안정에 도움이 될까요?안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.수도권 주택공급의 확대 정책은 중장기적으로는 긍정적인 효과가 기대되지만 단기적 관점에서는 큰 의미와 효과는 없습니다.수도권에 주택공급을 통해 부동산 가격을 안정화한다는 점과 인허가 목표가 아닌 착공을 목표로 한다는 것에서 긍정적으로 볼 수 있지만 아파트 등 주택은 단기간에 즉시 공급이 불가하고 위치등 지구 지정, 원주민의 이주와 보상, 건설 후 입주까지 최소 3년 이상의 시간이 소요되기 때문입니다.LH가 보유한 택지를 활용해 직접 사업을 진행하는 부분은 긍정적이지만 현재 LH의 재무구도와 부채 등 실행 가능한지에 대해서는 더 실질적인 세부 계획이 필요해 보입니다.단기적으로는 영향이 미비하지만 수도권에 대규모 주택을 공급한다는 계획은 중장기적 관점에서 향후 서민 주거 안정과 부동산 가격 안정화에 분명 큰 도움이 될 것으로 보입니다.경제 / 부동산25.09.0900
- 빌라 가족엄마로 명의이전 좀 할려고합니다안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.가족인 엄마 명의의 빌라를 자녀에게 실제 가족간 매매로 명의 이전을 하는 경우 반드시 계약서 작성과 계약금, 중도금 또는 잔금에 대해 실제 매매 대금을 계좌 입금 방식으로 진행하시길 추천드립니다계좌 입금 방식 외 말씀하신 현금 지급 방식으로 진행 시 증여로 판단할 가능성이 높아 증예세 추징의 대상이 될 수 있습니다.추후 증여세 추징 시 계약서, 계좌 입출금 내역을 근거로 소명해야하니 반드시 계좌 입금 방식으로 거래하시길 추천드립니다.경제 / 부동산25.09.0900
- 관리소에서는 아파트 선수금 자체가 규약에 없다고하는데....안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.선수비는 선수관리비를 말하는 것으로 아파트 관리비른 2~3개월 치 미리 납부하여 아파트관리 시 운영에 따른 비용적인 부담을 줄이기위해 사용하는 방식입니다.보통 신규 입주 아파트에서 많이 시행하는 것으로 국가가 강제적으로 시행하는 것은 아니고 아파트 입주자대표회의에서 의결하여 아파트 관리규약에 명시해 시행합니다.매매하는 아파트의 관리규약으로 시행하는 것이라면 확인서를 받고 매도인에게 지급하는 것이 합당해보이지만 관리규약에 명시된 내용이 아닌 것이라면 매매 시 매도인에게 지급 의무가 없는 것으로 기존 매도인과 현 매도인 사이의 해결해야하는 것이지 질문하신 매수인과는 상관이 없는 부분입니다.선수관리비와 관련해 관리규약에 명시되지 않은 내용으로 기존 매도인과 현 매도인 간 지급을 근거로 현 매수인에게 지급을 강요하는 것은 부당하나 이 부분을 부동산 매매 계약의 중대한 하자 및 사전 공지, 계약의 위반 등으로 보기는 어렵습니다.경제 / 부동산25.09.095.01명 평가00
- 지방에 아파트가격은 똑같은 브랜드라도 서울경기권보다는 저렴합니다.안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울과 지방의 아파트 시세는 브랜드로 판단하기 어렵습니다.브랜드가 동일해도 지방보다 서울이 당연히 시세가 높을 수 밖에는 없습니다.말씀하신 것처럼 토지 가격도 다르고 다양한 이유로 시세차이가 발생합니다.물론 공사에 들어가는 인건비, 자재비 등은 비슷해 보일 수 있으나 토지 가격에서 부터 주변 인프라, 문화시설, 일자리 등 다양한 것에서 차이가 발생하고 이는 시세로 이어집니다.지역간 부동산 불균형 해소를 위해 정확한 수요 예측을 통한 공급이 우선적으로 필요하고 정부기관청사의 분산, 교통망 확충, 일자리 확보를 위한 기업 등의 유치 정책을 통해 어느정도 해결은 가능하지만 비슷한 시세로 만들기는 어려운 것이 현실입니다.경제 / 부동산25.09.0900