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답변 내역

생애최초대출 관련 문의드립니다!!
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.생애최초로 주택담보 대출을 받을 시 소득과 무관하게 70% 한도가 적용되지는 않습니다.규제지역 여부에 따라 달라지고, 수도권 및 투기과열지구의 경우 LTV 한도가 최대 70%이고, 비규제지역은 LTV 한도가 최대 80% 까지 가능합니다.소득은 외벌이 연 7천만 원 이하, 맞벌이 1억 원 이하인 경우에는 총부채상환비율(DTI) 지역과 관계없이 60%까지 적용됩니다. 투기과열지구에서도 생애최초 구입자라고 하면 LTV 40% 규제로 적용하는 것이 아니라 70% 적용을 받을 수 있고 DTI도 60%가 적용 가능한 완화된 수준의 대출이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.09.09
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자금조달계획서(공동명의, 대출 단독명의, 가족간 차용) 관련 문의
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현재 상황에서 공동명의 지분 50%:50%로 매매 및 공동명의로 자금조달계획서 작성, 제출은 어려워 보입니다.배우자분이 전업주부로 소득이 발생하지 않는 상황에서 대출을 받는 것도 불가하고 장인어른에게 가족간 금전대여를 받는다 하더라도 실제 원금과 이자를 상환할 능력이 없는 것으로 판단할 가능성이 있기에 증여로 볼 수 있습니다.현재 가장 현실적인 방법은 남편 명의로 대출, 가족간 금전대여 진행하셔서 매매 진행 후 배우자 증여를 통해 10년 6억한도의 비과세 혜택을 보는 것을 추천드립니다.기존 금전 이동 내역 등 꼼꼼히 확인하셔서 비과세 한도 내에서 부동산 지분을 배우자 분께 증여하는 방식으로 진행하시고 혹시 모를 추징에 대비하여 세무사 등 전문가의 조언을 받으신 후 진행하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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1주택이 비조정지역에 저가이고, 추가 매입하려는 2주택이 조정지역에 있을 때 취득세율
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.기존에 1주택을 소유한 유주택자가 추가로 조정대상지역에 주택을 취득할 경우 2주택자로 취득세는 8%로 중과 대상입니다.기존 보유한 1주택이 비조정지역에 위치한 저가 주택이라 하더라도 취득세 중과 배제 대상에 해당하지않습니다.취득세율은 조정대상지역 여부와 금액과 상관없이 주택 보유수에 따라 결정되기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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토지거래허가구역 아파트를 공동명의로 매수시 실거주 요건
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.토지거래허가구역의 아파트를 매수하면 공유지분 비율과 상관없이 지분을 보유한 매수자 모두 실거주 의무가 발생합니다.투기 목적이 아닌 실수요자에게만 거래를 허락하는 것이기 때문에 실거주는 반드시 2년 이상 하는 것을 원칙으로 합니다.실거주 의무 위반 시 매년 사유에 따라 5~10%까지 강제이행금이 부과됩니다.추가로 대출 실행에 있어서도 투기 목적의 대출 규제로 반드시 실거주 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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이정도 규모의 빌딩은 임대료가 어느정도인가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.사진 상 건물은 층수와 면적을 고려할 시 규모가 꽤 있는 건물로 보여집니다.사진상으로 지방의 건물인점을 고려해도 수십개의 임대 가능한 호실이 존재하고 층수도 높아 정확히 판단하기는 어렵지만 수억원의 임대료가 발생할 것으로 보입니다.임대료의 경우 1층부터 위로 올라갈수록 저렴해지며 유동이 많은 면과 출입문 근처 등 위치에 따라 같은 층이라도 비싸집니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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집계약만료이후 보증금 못받을땐 소송없이 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 반환 소송의 경우 시간도 오래 걸리고 비용 부담도 생기기 때문에 소송 해결을 보는 것이 좋습니다.일단 내용 증명을 보내 계약 만료에 따른 보증금 반환을 요청하시고 보증금을 만료일 까지 돌려주지 않을 경우 법적조치를 한다는 것을 알려야 합니다.내용증명은 추후 소송을 대비해 증거로 활용하는 것이니 반드시 진행하시고 이후 임차권등기명령을 신청하세요.임차권등기명령우 계약 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지않을 경우 임차인이 이사를 가거나 전출을 하더라도 대항력과 우선변제권을 지켜주는 제도로 보증금을 보호할 수 있으며 임대인이 재산을 마음대로 처분하지 못하게 보증금 채무에 대해 근저당을 설정해 놓는 것이라고 보시면 됩니다.임대인이 보증금을 돌려주지않아 대출 연장이나 추가 대출을 해야하는 경우 계약 연장을 하면 안되며 이로 인해 발생하는 피해에 대해 내용증명 발송 후 이자 등 손해배상을 청구할 수 있습니다만약에 계약 연장을 하는 경우 계약의 연장으로 인해 보증금을 돌려받기 힘듭니다.법적으로 도움이 필요 시 변호사 뿐아니라 법무사를 통해서도 도움 받을 수 있으니 전문가를 찾아가 실무적 도움을 받으시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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이번 정부에서 발표한 부동산 대책은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.9.7 부동산 대책은 기존 대책의 후속조치 사항으로 부동산 신규 물량 확대와 대출 규제 강화를 발표하였습니다.정부는 국민들의 안정적인 부동산 공급을 위해서 2030년까지 수도권에 총 135만 가구를 공급한다는 계획을 발표하였습니다.기존 방식에서 벗어나 LH는 공공택지를 직접 개발하는 방법을 통해 공급 속도를 높인다는 것이 핵임 계획입니다.대출과 관련해서는 규제 지역에 1주택자의 전세대출 한도로 2억으로 통일해 운영하고, 무주택자와 처분조건부 1주택자의 LTV를 40%로 낮춰 주택매매, 임대사업자등의 대출은 규제를 더 강화한다는 것 입니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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미국에서 이번에 불법체류자로 체포된 한국인들이 강제추방이나 출국 하게 되면 현재 건설중인 공사는 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.미국 불법체류 한국인에 대해 이민국에서 구금 중인 부분과 관련해 대상자들은 추방형식으로 국내 전세기를 통해 입국이 진행될 예정입니다.현재 진행 중인 공사와 관련해서 미국 현지 내 공장 건설 및 프로그램 운영 역량을 갖고있는 인력 자원이 없는 상황이라 한국인 전문가들이 미국내에서 공사를 진행했습니다.공사기간은 정해져있는데 미국 내 전문인력 확보가 불가하기에 위험을 감수하고 국내 전문인력이 단기 비자로 입국해 작업을 하는 중 이런 상황이 발생해 공사지연은 불가피해보입니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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지역주택조합의 장점은 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지역주택조합은 일반적인 청약 제도와는 달리 조합을 만들어서 조합원들이 직접 주택 개발 사업을 진행하는 것으로 시행사이 이윤, 금융 비용 등을 아끼고 주변 시세 대비 상대적으로 저렴한 비용에 주택을 마련할 수 있는 장점이 있습니다.일반적인 청약 제도와 다르게 청약통장, 청약 신청 등의 절차가 없기에 다주택자나 청약 점수가 낮은 사람도 분양이 가능합니다.이런 장점에도 불구하고 지역주택조합을 통한 주택 개발 사업은 진행 과정에서 사업 부지의 토지 보상 및 확보의 지연, 생각하지 못한 분담금의 증가 등 위험이 생길 수 있고 횡령, 사업 취소 등 사고도 많이 발생합니다.장점도 있지만 위험도 명황하니 사업 참여 시 신중하게 결정하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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부모님 아파트를 자식이 살 수가 있나요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부모님 소유의 아파트를 자녀가 매수할 수 있습니다.가족간 부동산 매매 시 주의하실 부분은 증여로 보일 수 있는 부분은 신경 써야 합니다.가족간 부동산 매매 시 매매하는 가격은 주변 시세의 70% 이상, 시세의 30% 이내 가격으로 거래해야 정상 거래로 판단합니다.너무 비싸거나 너무 싸게 매매하면 안된다는 것 입니다.나중에 증여에 대한 증빙으로 실제 매매 대금을 계좌를 통해 지급한 내역이 필요하니 반드시 보관하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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