답변 내역

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.수도권 주택공급의 확대 정책은 중장기적으로는 긍정적인 효과가 기대되지만 단기적 관점에서는 큰 의미와 효과는 없습니다.수도권에 주택공급을 통해 부동산 가격을 안정화한다는 점과 인허가 목표가 아닌 착공을 목표로 한다는 것에서 긍정적으로 볼 수 있지만 아파트 등 주택은 단기간에 즉시 공급이 불가하고 위치등 지구 지정, 원주민의 이주와 보상, 건설 후 입주까지 최소 3년 이상의 시간이 소요되기 때문입니다.LH가 보유한 택지를 활용해 직접 사업을 진행하는 부분은 긍정적이지만 현재 LH의 재무구도와 부채 등 실행 가능한지에 대해서는 더 실질적인 세부 계획이 필요해 보입니다.단기적으로는 영향이 미비하지만 수도권에 대규모 주택을 공급한다는 계획은 중장기적 관점에서 향후 서민 주거 안정과 부동산 가격 안정화에 분명 큰 도움이 될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.가족인 엄마 명의의 빌라를 자녀에게 실제 가족간 매매로 명의 이전을 하는 경우 반드시 계약서 작성과 계약금, 중도금 또는 잔금에 대해 실제 매매 대금을 계좌 입금 방식으로 진행하시길 추천드립니다계좌 입금 방식 외 말씀하신 현금 지급 방식으로 진행 시 증여로 판단할 가능성이 높아 증예세 추징의 대상이 될 수 있습니다.추후 증여세 추징 시 계약서, 계좌 입출금 내역을 근거로 소명해야하니 반드시 계좌 입금 방식으로 거래하시길 추천드립니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.선수비는 선수관리비를 말하는 것으로 아파트 관리비른 2~3개월 치 미리 납부하여 아파트관리 시 운영에 따른 비용적인 부담을 줄이기위해 사용하는 방식입니다.보통 신규 입주 아파트에서 많이 시행하는 것으로 국가가 강제적으로 시행하는 것은 아니고 아파트 입주자대표회의에서 의결하여 아파트 관리규약에 명시해 시행합니다.매매하는 아파트의 관리규약으로 시행하는 것이라면 확인서를 받고 매도인에게 지급하는 것이 합당해보이지만 관리규약에 명시된 내용이 아닌 것이라면 매매 시 매도인에게 지급 의무가 없는 것으로 기존 매도인과 현 매도인 사이의 해결해야하는 것이지 질문하신 매수인과는 상관이 없는 부분입니다.선수관리비와 관련해 관리규약에 명시되지 않은 내용으로 기존 매도인과 현 매도인 간 지급을 근거로 현 매수인에게 지급을 강요하는 것은 부당하나 이 부분을 부동산 매매 계약의 중대한 하자 및 사전 공지, 계약의 위반 등으로 보기는 어렵습니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울과 지방의 아파트 시세는 브랜드로 판단하기 어렵습니다.브랜드가 동일해도 지방보다 서울이 당연히 시세가 높을 수 밖에는 없습니다.말씀하신 것처럼 토지 가격도 다르고 다양한 이유로 시세차이가 발생합니다.물론 공사에 들어가는 인건비, 자재비 등은 비슷해 보일 수 있으나 토지 가격에서 부터 주변 인프라, 문화시설, 일자리 등 다양한 것에서 차이가 발생하고 이는 시세로 이어집니다.지역간 부동산 불균형 해소를 위해 정확한 수요 예측을 통한 공급이 우선적으로 필요하고 정부기관청사의 분산, 교통망 확충, 일자리 확보를 위한 기업 등의 유치 정책을 통해 어느정도 해결은 가능하지만 비슷한 시세로 만들기는 어려운 것이 현실입니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.생애최초로 주택담보 대출을 받을 시 소득과 무관하게 70% 한도가 적용되지는 않습니다.규제지역 여부에 따라 달라지고, 수도권 및 투기과열지구의 경우 LTV 한도가 최대 70%이고, 비규제지역은 LTV 한도가 최대 80% 까지 가능합니다.소득은 외벌이 연 7천만 원 이하, 맞벌이 1억 원 이하인 경우에는 총부채상환비율(DTI) 지역과 관계없이 60%까지 적용됩니다. 투기과열지구에서도 생애최초 구입자라고 하면 LTV 40% 규제로 적용하는 것이 아니라 70% 적용을 받을 수 있고 DTI도 60%가 적용 가능한 완화된 수준의 대출이 가능합니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.현재 상황에서 공동명의 지분 50%:50%로 매매 및 공동명의로 자금조달계획서 작성, 제출은 어려워 보입니다.배우자분이 전업주부로 소득이 발생하지 않는 상황에서 대출을 받는 것도 불가하고 장인어른에게 가족간 금전대여를 받는다 하더라도 실제 원금과 이자를 상환할 능력이 없는 것으로 판단할 가능성이 있기에 증여로 볼 수 있습니다.현재 가장 현실적인 방법은 남편 명의로 대출, 가족간 금전대여 진행하셔서 매매 진행 후 배우자 증여를 통해 10년 6억한도의 비과세 혜택을 보는 것을 추천드립니다.기존 금전 이동 내역 등 꼼꼼히 확인하셔서 비과세 한도 내에서 부동산 지분을 배우자 분께 증여하는 방식으로 진행하시고 혹시 모를 추징에 대비하여 세무사 등 전문가의 조언을 받으신 후 진행하시길 바랍니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.​기존에 1주택을 소유한 유주택자가 추가로 조정대상지역에 주택을 취득할 경우 2주택자로 취득세는 8%로 중과 대상입니다.기존 보유한 1주택이 비조정지역에 위치한 저가 주택이라 하더라도 취득세 중과 배제 대상에 해당하지않습니다.취득세율은 조정대상지역 여부와 금액과 상관없이 주택 보유수에 따라 결정되기 때문입니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.토지거래허가구역의 아파트를 매수하면 공유지분 비율과 상관없이 지분을 보유한 매수자 모두 실거주 의무가 발생합니다.투기 목적이 아닌 실수요자에게만 거래를 허락하는 것이기 때문에 실거주는 반드시 2년 이상 하는 것을 원칙으로 합니다.실거주 의무 위반 시 매년 사유에 따라 5~10%까지 강제이행금이 부과됩니다.추가로 대출 실행에 있어서도 투기 목적의 대출 규제로 반드시 실거주 하셔야 합니다.

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.사진 상 건물은 층수와 면적을 고려할 시 규모가 꽤 있는 건물로 보여집니다.사진상으로 지방의 건물인점을 고려해도 수십개의 임대 가능한 호실이 존재하고 층수도 높아 정확히 판단하기는 어렵지만 수억원의 임대료가 발생할 것으로 보입니다.임대료의 경우 1층부터 위로 올라갈수록 저렴해지며 유동이 많은 면과 출입문 근처 등 위치에 따라 같은 층이라도 비싸집니다.