자금조달계획서(공동명의, 대출 단독명의, 가족간 차용) 관련 문의

Question

안녕하세요.

최근에 10.65억 매매 계약을 체결하고 부부 공동명의로 진행을 하려고 합니다.

현재 아내는 주부로서 소득은 없습니다.

1. 현재 살고 있는 아파트는 남편 명의로 매도 후 현금 보유 2억

2. 아내 현금 및 주식 계좌에 대략 0.65억 보유 중

3. 장인어른 증여 0.5억

4. 장인어른 가족간 차용 3.5억

5. 주택담보대출 4.0억

상기 내용과 같이 10.65억을 확보할 예정입니다.

다만, 이럴 경우 부부 공동명의 50:50으로 하려면,

아내의 자금조달 계획에 5.325억을 확보해야 하는데요.

4번 내용을 아내쪽으로 적어 두기에는 소득이 없어,

원리금 상환능력이 없다보 판단되어 증여로 볼 확률도 있을 것 같습니다.

이럴 경우, 아내와 남편의 자금조달계획을 어떻게 작성해야

향후 세금문제 등을 피하며 공동명의 50:50으로 하는데 문제가 없을까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 직계본비속간 현금차용은 일반적으로는 증여로 추정하게 됩니다. 그렇기 떄문에 차용증작성과 법정이자의 지급등을 하시고 이를 입증근거로써 보관하셔야 합니다. 질문에서 와이프분의 소득이 없다고 해서 차용자체를 증여로 보는것은 아니며, 매월 혹은 년단위로 법정이자분만큼의 이자만 지급이 된다면 문제되지 않습니다. 또한 자금조달계획서상의 차용에 대해서는 채무자의 소득여부를 판단하여 상환가능여부를 판단하는것이 아닌,구입 자금이 입증가능한 출처로 조달되는지를 기재하는 것이기에 와이프소득여부는 문제되지 않습니다 . 또한 부부의 경우 생활공동체이기에 남편분의 소득으로 이를 상환한다고 해도 문제될 것이 없기에 차용증작성등만 명확히 해 놓으시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

부모님에게서 무이자로 금전을 빌린경우 빌린 금액에 연 4.6%의 적정이자율을 적용한 것 만큼의 이익을 받은 것으로 간주하게 되는데, 이렇게 계산된 금액이 1천만원 이하인 경우에는 과세대상에서 제외되므로 2억1700만원까지는 무이자로 빌려도 과세되지 않을 수 있습니다. 하지만 대금은 향후 상환해야하고 이를 초과하게 되면 증여세가 과세 될 수 있음을 참조하시기 바랍니다. 부모님에게서 유이자로 금전을 빌리는 경우에도 법정이자 4.6% 이상을 준수해야 인정이 될 수 있는데, 공증을 받거나 내용증명을 보내는 등 과거에 작성한 것이라는 것을 증명할 수 있으면 인정받을 수 있으며, 실제로 원금과 이자를 갚고 있는지를 증명하여야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현재 아내 명의 자금이 부족한 상태에서 공동명의 50:50을 하면 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다

공동명의 50:50으로 하려면 각자 5.325억씩 자금조달 명확히 해야 합니다

현재 구조에서 공동명의 50:50을 유지하고 증여세를 피하는 건 현실적으로 매우 어렵습니다

가장 안전하고 현실적인 방법은

지분 비율을 실제 자금 투입에 맞춰 조정 (예: 남편 70%, 아내 30%)

대출도 공동명의로 진행하여 자금조달 계획서상 불일치 해소

장인어른 자금은 증여로 인정하고 증여세를 투명하게 납부하는 것도 고려해보시기 바랍니다

거래를 진행한 부동산과 협의를 잘해서 금액을 맞춰보시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

나머지는 큰 문제가 되지 않아 보이지만, 특히 장인어른 가족간 차용 3.5억을 아내 명의로 두는 것이 문제가 될 수 있습니다. 이것을 해결하기 위해 먼저 남편 명의 차용 및 대출을 중심으로 구성하는 방식을 고려해 보세요. 장인어른 차용금 3.5억과 주담대 4억을 남편 몫으로 설정하고, 남편 자금조달계획서에 포함시키는 방식입니다. 그러면 아내의 조달분은 본인 보유자금(0.65억) + 증여 0.5억 = 1.15억 정도에 불과하지만, 공동명의 지분율을 굳이 50:50으로 맞추지 않고 지분율을 현실적으로 조정하는 것이 가장 깔끔합니다. 예를 들어 남편 8: 아내 2 정도로 나누는 방법입니다. 이 경우 증여 이슈는 발생하지 않습니다.

그것이 안되고 5:5 를 고수해야 하는 입장이라면, 아내의 부족분 4.175억을 채워야 하는데, 이를 남편 자금으로 충당하면 사실상 아내에게 증여한 것으로 보게 됩니다. 만약 꼭 50:50을 유지하고 싶다면, 가족간 차용 3.5억을 아내 명의로 설정하되 반드시 이자 지급(통상 금융기관 이자율 수준), 상환계획, 차용증서 작성을 통해 실질적인 거래임을 입증해야 합니다. 하지만 아내 소득이 없는 상황이라 이 부분이 현실적으로 취약합니다. 결국 국세청 심사 시 증여로 보지 않도록 하려면 실제 이자 송금 내역이 매달 꾸준히 발생해야 하며, 원리금 상환계획도 보여줄 수 있어야 합니다.

결과적으로는 5:5 를 고수하기 위해서는 증여가 아니라 차용이라는 점을 나타내야 하는데, 이 부분에서 아내분이 소득이 없으시기 때문에 어려울 것으로 판단합니다. 즉 , 증여세를 피하기 위해서라면, 8:2 로 진행을 하시길 추천 드립니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

각자 자금조달계획서를 5:5로 작성해야 하며 아내 쪽에 필요한 약 5,3억 중 일부 실제 자금 부족 시 남편이 아내 계좌로 미리 자금을 이체하고 잔금 때 각각 50%씩 부담하는 방식으로 소명하는 것이 좋습니다.

장인어른으로부터의 3.5억 가족 간 차용금은 아내 명의로 자금조달계획서에 적어도 되나 아내가 소득이 없어 원리금 상환능력 입증이 어려우면 대출이나 차용으로 인정받기 어려울 수 있으므로 상환 계획을 남편과 공동으로 세우시길 바랍니다.

종합적으로 자금조달계획서에는 각자의 실제 부담 및 증여 사실을 투명하게 기재하고 증여서 신고 등 세법을 준수하면 공동명의 5:5 지분 취득에 따른 세금 문제는 크게 문제되지 않습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.

현재 상황에서 공동명의 지분 50%:50%로 매매 및 공동명의로 자금조달계획서 작성, 제출은 어려워 보입니다.

배우자분이 전업주부로 소득이 발생하지 않는 상황에서 대출을 받는 것도 불가하고 장인어른에게 가족간 금전대여를 받는다 하더라도 실제 원금과 이자를 상환할 능력이 없는 것으로 판단할 가능성이 있기에 증여로 볼 수 있습니다.

현재 가장 현실적인 방법은 남편 명의로 대출, 가족간 금전대여 진행하셔서 매매 진행 후 배우자 증여를 통해 10년 6억한도의 비과세 혜택을 보는 것을 추천드립니다.

기존 금전 이동 내역 등 꼼꼼히 확인하셔서 비과세 한도 내에서 부동산 지분을 배우자 분께 증여하는 방식으로 진행하시고 혹시 모를 추징에 대비하여 세무사 등 전문가의 조언을 받으신 후 진행하시길 바랍니다.