안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
안녕하세요?부동산 전문가 공인중개사 윤민선입니다.
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- 세입자 이주비 문의드립니다 (집 구하기)안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.재건축 시 세입자가 받는 이주비는 법으로 정해진 고정 금액이 아니라 , 해당 지자체 조례 , 조합 내부 규정 , 협상 결과 등에 따라 달라집니다.특히 LH 전세임대 세입자의 경우에는 일반 세입자와 차이가 있으니 주의가 필요합니다.(1) 일반 세입자의 이주비 산정 방식ㆍ 이사비(이주정착금) : 세입자가 새로운 거처로 이사하는 데 필요한 비용을 보전하는 명목입니다.° 서울시 조례 예시 : 가구당 200만~300만 원 선° 일부 재건축ㆍ재개발 지역은 조합과 협의해 더 높게 책정되기도 함.ㆍ 이사 비용 실비 : 용달차ㆍ포장이사 등 실제 견적을 제출하면 실비로 지급하는 경우도 있음.ㆍ 영업 보상비 : 상가 세입자처럼 영업 손실이 있는 경우 , 영업이익ㆍ기간을 고려해 별도로 산정.(2) LH 전세임대 세입자의 경우ㆍ 원칙 : LH가 임대인(집주인) 이고 , 세입자는 LH와 계약한 임차인입니다.ㆍ 재건축이 확정되면 LH가 해당 주택을 반환하고 , 세입자는 LH가 제공하는 대체주택으로 이주하는 구조가 일반적입니다.ㆍ 이주비 직접 지급 여부 : ° 대부분 조합이 세입자에게 직접 이주비를 지급하지 않고 , LH와 정산하는 형태가 많음.° 세입자가 현금 이주비를 받기보다는 , LH가 이사비 지원 및 다른 전세임대 물건을 연결해 줍니다.ㆍ 다만 일부 조합은 LH 세입자도 일반 세입자와 동일하게 이주비를 지급하는 경우가 있으므로 , 조합 규약과 LH 조합 협약 내용을 확인해야 함.(3) 재건축 조합 조사원의 역할ㆍ 조사원은 세입자 현황 , 계약 형태 , 거주기간 등을 확인하여 보상 대상자 명부를 작성합니다.ㆍ 이때 LH 전세임대인지 여부 , 입주일 , 계약 관계 등을 명확히 기록해야 합니다.ㆍ 조사 후 조합이 보상 기준을 확정하면 개별 통보됩니다.(4) 정리하자면 : ㆍ 일반세입자 : 통상 200~300 만 원 내외의 이주비 + 이사 실비ㆍ LH 전세임대 세입자 : 현금 이주비가 아니라 대체주택 제공 + 이사비 지원이 주 형태ㆍ 변동 요인 : 조례 , 조합 규정 , 협상 여부에 따라 다름.ㆍ 조언 ° 조합 보상 기준표 확인° LH와의 계약 조항 검토 ° 필요 시 조합 - 세입자 간 개별 협의 요청따라서 조합에서 직접 현금 이주비를 지급하는 경우가 드물지만 , 일부 조합에서는 LH세입자에게도 일반 세입자와 동일한 이사비나 이주비를 지급하는 사례가 있을 수 있으므로 , 조합 또는 LH와 개별 확인이 필요합니다.다만 , 법령에 따라 보장되는 항목(예 : 주거이전비)의 경우 조건 충족 시 세입자에게도 법적으로 지급될 수 있습니다.경제 / 부동산25.08.1300
- 완공을 앞둔 아파트의 조형도가 모델과 너무 다릅니다.안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.아파트 분양계약에서 모델하우스와 실물 시공 상태가 현저히 다른 경우 , 계약 해제와 계약금 반환 여부는 ' 분양계약서상 약정 내용 ' 과 주택법ㆍ민법상 하자ㆍ기망 여부가 핵심 판단 기준이 됩니다.(1) 계약 파기 가능성ㆍ 모델하우스와의 현저한 불일치 모델하우스는 분양광고의 중요한 근거가 되며 , 외관ㆍ조경ㆍ자재 등이 계약 내용에 포함된 것으로 해석됩니다.° 만약 광고ㆍ설명과 다르게 설계 변경이 이루어졌고 , 그 변경이 ' 중대한 사항 ' (예 : 단지 전체의 고저차 변경 , 1~3층 조망권 상실 , 출입구 구조 불편)을 초래했다면 , 이는 주택법 제18조 제2항(허위ㆍ과장 광고 금지)및 민법 제109조(착오) , 제110조 (사기)에 따른 계약 취소 사유가 될 수 있습니다.ㆍ 중대한 설계 변경 요건주택법 시행령 제20조는 세대수 , 동수 , 주차대수 , 부대ㆍ복리시설 위치 , 조경계획 등 본질적 사항 변경 시 입주자 2/3 이상 동의를 받아야 한다고 규정합니다.동의 없이 중요한 변경이 있었다면 , 계약자는 이를 이유로 해제할 수 있습니다.(2) 계약금 반환 가능성ㆍ 기망ㆍ중요사항 불고지분양사는 토지 양도 문제로 입구 설계를 변경할 사정을 알고 있었음에도 이를 사전에 알리지 않았다면 , 이는 ' 중요사항 불고지 ' 에 해당합니다.이 경우 민법 제110조(사기)에 따라 계약을 취소하고 계약금 전액 반환을 청구할 수 있습니다.ㆍ 하자담보와는 구분완공 후 발견되는 ' 하자 ' 는 보수청구가 원칙이지만 , 지금처럼 입주 전 , 구조ㆍ위치 ㆍ자재 변경 등 계약 본질에 영향을 주는 사안은 ' 계약 해제 ' 범주에 들어갑니다.ㆍ 판례 경향법원은 조망권ㆍ일조권 상실 , 단지 내 고저차 심각한 변경 , 고급 자재를 저급 자재로 변경한 사례에서 ' 계약 당시 중요사항에 중대한 변경 ' 이라 판단하여 계약금 반환을 인정한 사례가 있습니다. (부산고법 2011. 11.08 선고 2009나 11501 , 11518 , 11525 , 11532 , 11549 , 11556 , 11563 , 11570 판결: 상고)결론적으로 , ㆍ 파기 가능성 : 광고ㆍ모델하우스와의 차이가 중대하고 , 사전 고지ㆍ동의 절차 없이 변경이 이루어졌다면 계약 해제 가능성이 높음.ㆍ 계약금 반환 가능성 : 기망ㆍ중요사항 불고지에 해당하면 전액 반환 청구 가능 .ㆍ 실무 조치 :° 모델하우스 자료 , 분양 광고 , 계약서 사본 확보° 변경 전ㆍ후 설계도면 , 현장 사진 , 시공자ㆍ분양사 발언 녹취° 입주예정자 단체 대응 및 변호사 선임° 분양대금 지급 거부 및 내용증명 발송따라서 입주예정자 단체가 분양사에 , 계약해제ㆍ계약금 반환요구 내용증명을 보내는 등 적극 대처를 해야만 분양사가 협상에 응할 가능성이 높습니다.경제 / 부동산25.08.1200
- 반전세 전세반환보증보험 가입여부 궁금합니다.안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.반전세(보증부 월세)계약에서 전세보증금반환보증보험가입 시 , 보증금 산정 방식은 단순히 " 전세보증금 " 만 보는 것이 아니라 월세를 전세금으로 환산한 금액을 합산하여 기준 금액을 초과하는지 판단합니다.이는 ' 고액 월세 ' 계약이 보증보험을 악용하는 것을 방지하기 위해 마련된 규정입니다.보증금 환산 공식은 월세 1만 원당 전세금 200만 원(즉 , 5만 원당 1,000만 원)으로 계산합니다.예를 들어 , 보증금 1억 8천만 원에 월세 20만 원이면 , 월세 환산액은 20만 ÷ 5만 × 1,000만 = 4,000만 원이 됩니다.따라서 총 환산보증금은 1억8천 + 4천만 = 2억 2천만 원입니다.이 금액이 수도권 7억 원 , 비수도권 5억 원의 보증보험 한도를 초과하지 않으면 가입 가능하며 , 한도 판단은 반드시 ' 보증금 + 환산 월세액 ' 합계를 기준으로 합니다.즉 , 단순히 상한선 이하라고 해서 보증금만 보는 것은 아니며 , 월세가 낮더라도 합산 계산이 필수입니다.결론적으로 , 질문 주신 예시 (보증금 1.8억 + 월세 20만 원 -> 2.2억 환산)는 수도권ㆍ비수도권 한도 내이므로 가입이 가능하지만 , 심사 시에는 반드시 환산금액으로 판단한다는 점을 기억해야 합니다.경제 / 부동산25.08.1100
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경제트럼프 행정부가 고율의 관세정책을 시행하는 주요인[트럼프 행정부가 세고율의 관정책을 시행하는 주요인]트럼프 행정부가 캐나다·멕시코와 같은 이웃 국가들을 상대로 관세를 높이거나 무역협정을 재협상한 가장 직접적인 이유는 “무역적자 해소”와 “미국 내 산업 보호”였습니다. 다만, 당시 미국 정부가 중국의 세계적 영향력 확대에 대해 크게 우려하고 있었고, 이를 견제하기 위한 방안을 다각도로 모색해왔던 것도 사실입니다. 따라서 중국의 입김을 줄이기 위한 의도 역시 전반적인 트럼프 행정부의 정책 기조 속에서 (직간접적으로) 영향을 미친 주요 요인이라고 볼 수 있습니다.아래에서 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다.1. NAFTA 재협상(USMCA) 과정에서의 중국 견제 요소‘비시장경제국(non-market economy)’ 조항미국·캐나다·멕시코가 새롭게 체결한 USMCA(북미자유무역협정 개정판)에는, 참가국 중 어느 한 나라가 비시장경제국(대표적으로 중국)과 무역협정을 체결할 경우, 다른 당사국들이 USMCA에서 탈퇴할 수 있도록 하는 조항이 포함되었습니다.이는 사실상 캐나다·멕시코가 중국과 자유무역협정을 맺는 것을 어렵게 만드는 견제 장치로 평가됩니다.중국산 제품의 ‘우회 수출’ 차단미국은 캐나다·멕시코를 통해 들어오는 중국산 부품·재료가 최종 조립 제품에 ‘메이드 인 캐나다(멕시코)’ 딱지를 달고 미국으로 들어오는 상황을 우려했습니다.이를 막기 위해, 원산지 규정 강화나 자동차 부품의 역내 부가가치 요건 상향 등이 재협상에서 중요한 이슈가 되었습니다.2. 중남미(파나마 등)에서의 중국 영향력 확대 우려파나마운하와 중국 투자중국 기업들이 파나마운하 주변 지역 개발·인프라 사업 등에 적극 투자하면서, 미국은 “중국이 미국의 ‘뒷마당(backyard)’이라 여겨온 중남미 지역까지 영향력을 확대한다”는 점을 우려했습니다.다만, 파나마운하 자체에 미국이 직접 관세를 매긴 것은 아니며, 중남미 전역에서의 중국 영향력 확대를 견제하는 차원에서 다양한 경제·외교적 수단을 동원하려 했던 것으로 보는 것이 더 정확합니다.카리브해 및 남미 국가들의 ‘일대일로(BRI)’ 참여중국이 ‘일대일로’ 사업을 통해 중남미 여러 국가들과 인프라·금융 협력을 추진하자, 미국은 이를 자국의 지리적·전략적 영향력에 대한 도전으로 인식했습니다.트럼프 행정부는 “중국의 불투명한 투자 방식이 해당 국가들을 부채 함정(debt trap)에 빠뜨리고, 결과적으로 미국의 안보를 위협한다”는 논리를 자주 제기했습니다.3. 결론적으로: ‘중국 견제’가 내재적 동인트럼프 행정부가 캐나다·멕시코에 고율 관세를 부과하고 무역협정을 재협상한 직접적인 이유는,무역적자 해소,미국 제조업(특히 철강·알루미늄) 보호 ,미국 ‘우선주의(America First)’에 기반한 정치적 목적(러스트벨트 등)등이었습니다.그러나 미국이 전 세계적으로 중국의 영향력 확대에 대한 견제를 강화하려 했던 시기와 맞물려,USMCA 내 비시장경제국과의 무역협정 방지 조항 삽입, 중국산 제품의 ‘우회 수출’ 가능성 차단,중남미에서의 중국 자본 투입에 대한 경계 등의 간접적·정치적 목적도 함께 작용했다는 평가가 가능합니다.따라서 “캐나다·멕시코·파나마 등에 대한 트럼프의 관세(또는 무역정책)가 중국 입김을 제거하려는 주요 목적이었다”고 단정 지을 수는 없지만, 당시 미국이 추진했던 전반적인 대(對)중국 견제 기조가 부분적으로 영향을 미쳤던 것은 부정하기 어렵습니다. 미국 입장에서는 가까운 지역(북미·중남미)에서 중국의 경제적·외교적 발판이 넓어지는 상황을 달가워하지 않았고, 그에 대한 견제심리가 무역정책과 맞물려 작동했다고 볼 수 있습니다.25.02.0780117- 경제비트코인이 절대 사라질 수 없는 이유비트코인이 "절대 사라질 수 없다"는 주장은 여러 이유에서 비롯됩니다. 이를 기술적, 경제적, 사회적 관점에서 상세히 설명하겠습니다.1. 기술적 이유: 탈중앙화와 블록체인탈중앙화 네트워크:비트코인은 전 세계에 분산된 수많은 컴퓨터(노드)가 네트워크를 유지합니다. 특정 기관, 정부, 혹은 개인이 통제할 수 없는 구조이기 때문에, 네트워크 자체를 완전히 종료시키는 것은 사실상 불가능합니다.예: 네트워크의 일부가 마비되더라도, 다른 노드들이 계속 작동하며 비트코인을 유지합니다.블록체인 기술:비트코인의 거래 기록은 블록체인이라는 기술에 저장됩니다. 이 데이터는 네트워크의 모든 노드에 복제되어 있기 때문에, 한 곳에서 데이터가 파괴되어도 전체 네트워크에 영향을 미치지 않습니다.오픈소스 코드:비트코인은 누구나 코드에 접근하고 수정할 수 있는 오픈소스 프로젝트입니다. 만약 기존 네트워크가 문제가 생기더라도, 이를 기반으로 새로운 네트워크를 시작할 수 있습니다.2. 경제적 이유: 희소성과 가치의 보존고정된 공급량:비트코인의 최대 공급량은 2,100만 개로 제한되어 있습니다. 이는 금과 같은 희소 자산으로 작용하며, 시간이 지나도 그 희소성 덕분에 가치가 보존될 가능성이 높습니다.채굴 인센티브:비트코인을 유지하는 채굴자들은 거래 수수료와 새로운 비트코인을 보상으로 받습니다. 이 인센티브 구조는 채굴자들이 네트워크를 유지하도록 동기를 부여합니다.글로벌 수요:비트코인은 국경을 초월한 자산으로, 인플레이션 헤지 수단, 가치 저장 수단, 혹은 결제 수단으로 사용됩니다. 전 세계에서 다양한 이유로 비트코인을 사용하려는 수요가 지속되기 때문에 완전히 사라질 가능성이 낮습니다.3. 사회적 이유: 사용자 커뮤니티와 신뢰글로벌 커뮤니티:비트코인은 전 세계적으로 수많은 사용자가 지지하는 커뮤니티를 가지고 있습니다. 이러한 커뮤니티는 기술적 문제를 해결하거나, 네트워크를 복구하려는 노력을 지속적으로 해왔습니다.검열 저항성:비트코인은 중앙 기관이나 정부의 간섭 없이 거래할 수 있는 특징 때문에, 금융 시스템이 불안정하거나 제한적인 국가에서 특히 선호됩니다. 이는 글로벌 사용자 기반을 더욱 공고히 합니다.브랜드 및 신뢰:비트코인은 최초의 암호화폐로서 상징적 의미와 강력한 브랜드 가치를 가지고 있습니다. 이는 투자자들에게 신뢰를 주고, 지속적인 관심을 끌어냅니다.4. 사라질 수 없는 주요 요인인터넷이 존재하는 한 비트코인은 계속될 가능성:비트코인은 인터넷 기반의 네트워크로 운영됩니다. 인터넷 자체가 사라지지 않는 한, 비트코인은 형태를 바꾸거나 진화하면서 계속 존재할 것입니다.새로운 용도의 지속적 발견:비트코인은 가치 저장 수단뿐만 아니라, 스마트 계약, 금융 접근성 확대 등 다양한 목적으로 사용될 수 있어 앞으로도 생태계가 확장될 가능성이 큽니다.결론적으로 , 비트코인이 사라질 가능성은 기술적, 경제적, 사회적 측면에서 매우 낮습니다. 이는 단순히 기술 이상의 글로벌 현상으로 자리 잡았기 때문입니다. 하지만, 규제나 기술적 변화로 인해 비트코인의 형태나 역할이 바뀔 가능성은 열려 있습니다.24.12.25401385
경제비트코인의 시가총액과 '디지털 금'으로서의 자리매김비트코인의 시가총액과 '디지털 금'으로서의 자리매김 최근 비트코인의 시가총액이 은(Silver)을 넘어 금(Gold)의 10분의 1 수준까지 근접하며, 비트코인이 ‘디지털 금’으로 자리잡을 것이라는 전망이 더욱 힘을 얻고 있다. 이러한 주장은 단순히 시가총액의 규모를 넘어, 비트코인의 본질적 특성과 글로벌 경제에서의 역할을 기반으로 한 것이다. 특히, 지정학적 전략적 가치가 부각되면서 비트코인은 그 이상의 단순한 디지털 자산을 넘어서는 새로운 패러다임으로 자리 잡고 있다. 아래는 비트코인이 디지털 금으로 자리매김할 가능성을 뒷받침하는 주요 이유들과 함께 지정학적 전략적 가치를 살펴보고자 한다.1. 희소성과 가치 저장 수단으로서의 역할금은 수천 년 동안 가치 저장 수단으로 인정받아 왔으며, 그 이유는 희소성 때문이다. 금의 채굴 가능량은 제한되어 있고, 새로운 공급이 급격히 증가할 가능성도 희박하다. 비트코인 역시 이러한 희소성을 공유한다. 총 발행량이 2,100만 개로 제한된 비트코인은 공급량이 미리 정해져 있고, 이를 변경할 수 없는 설계로 인해 희소성이 보장된다. 이러한 특성은 인플레이션 방지 및 가치 저장 수단으로서의 비트코인의 매력을 높인다. 특히, 기존의 법정 화폐가 인플레이션이나 정부 정책에 의해 가치가 변동될 수 있는 반면, 비트코인은 이러한 외부 요인에 비교적 독립적이다.2. 디지털 시대에 적합한 특성과 유동성현대 사회는 디지털화가 빠르게 진행되고 있다. 디지털 경제에서 금은 물리적 특성으로 인해 제한이 많은 반면, 비트코인은 완전히 디지털화된 자산으로 전 세계 어디에서나 빠르게 전송 및 거래가 가능하다. 이는 국제적 유동성과 접근성 측면에서 비트코인이 금을 뛰어넘는 경쟁력을 갖게 한다. 또한, 비트코인은 블록체인 기술을 기반으로 하여 거래의 투명성과 보안을 보장한다. 이는 디지털 자산으로서의 비트코인의 신뢰도를 더욱 강화하는 요소이다.3. 대체 자산으로의 수요 증가최근 몇 년 간 금융 시장의 불확실성이 증가함에 따라 투자자들은 전통적인 자산 외에 대체 자산으로 눈을 돌리고 있다. 비트코인은 주식, 채권, 부동산 등과 상관관계가 낮아 포트폴리오 다각화의 수단으로 주목받고 있다. 특히, 금과 같은 안전자산으로 여겨지는 비트코인은 경제 위기나 정치적 불안정 상황에서 투자자들이 선호하는 자산 중 하나로 자리잡고 있다.4. 지정학적 전략적 가치비트코인의 가장 주목할 만한 특징 중 하나는 국경을 초월한 통화로서의 기능이다. 금은 특정 국가의 경제적 또는 군사적 안정성을 반영하는 자산으로 활용되지만, 비트코인은 이와 달리 특정 국가나 정치 세력에 종속되지 않는다. 이는 비트코인이 글로벌 경제 체제에서 새로운 형태의 전략적 자산으로 부상하게 만든다.비트코인은 특히 제재를 받는 국가나 경제적 불확실성에 처한 국가들에서 대안적 금융 수단으로 주목받고 있다. 예를 들어, 국제 결제 시스템(SWIFT)에서 배제된 국가들이 비트코인을 사용해 무역을 이어가거나 외환 보유를 다각화하는 사례는 지정학적 가치를 부각시킨다. 이는 단순히 금이나 법정 화폐를 대체하는 것을 넘어, 비트코인이 경제적 자율성을 확보하는 데 중요한 역할을 할 수 있음을 보여준다.또한, 글로벌 강대국들은 비트코인의 성장과 영향력을 주시하며 이를 자국의 전략적 이익과 연계하려는 시도를 하고 있다. 미국은 비트코인의 채굴 및 거래에서 리더십을 유지하려 하고 있으며, 중국은 비트코인을 억제하면서도 디지털 위안화를 강화하는 전략을 취하고 있다. 이러한 움직임은 비트코인이 단순한 자산을 넘어선 지정학적 게임 체인저로 작용할 가능성을 시사한다.5. 점진적인 제도화와 인식 변화비트코인은 초기에는 투기적 자산으로 여겨졌지만, 점차 제도적 금융 시스템의 일부로 자리 잡아가고 있다. 글로벌 금융 기관들이 비트코인 관련 상품을 출시하고, 기업들이 비트코인을 자산으로 보유하기 시작하면서 비트코인의 신뢰도와 안정성은 크게 향상되었다. 이러한 변화는 비트코인이 단순한 투기 수단이 아니라 장기적으로 신뢰할 수 있는 가치 저장 수단으로 인정받는 데 기여하고 있다.결론적으로 비트코인이 디지털 금으로 자리매김할 가능성은 그 희소성, 디지털 시대에 적합한 특성, 대체 자산으로의 수요, 지정학적 전략적 가치, 그리고 금의 한계를 보완하는 특성에 기초하고 있다. 특히, 지정학적 관점에서 비트코인은 국가 간 경제적 균형을 재편하고, 금융 시스템의 독립성을 확보하는 중요한 역할을 하고 있다. 물론, 비트코인은 여전히 높은 변동성과 규제적 불확실성이라는 도전을 안고 있다. 그러나 글로벌 경제의 디지털화와 함께 비트코인의 역할은 더욱 중요해질 것이며, 이는 금과 나란히 ‘가치 저장 수단’이자 지정학적 전략 자산으로서의 위치를 확고히 하는 데 기여할 것이다. 디지털 시대와 글로벌 경제의 변화 속에서 비트코인은 새로운 금융 및 정치적 패러다임을 열어가고 있다.24.12.22110122
윤민선 경제전문가
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