답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.4.5억~6억 예산은 2030년 입주 기준 내 돈 2억 내외와 직장인 잔금 대출 3~4억을 조합해서 도전하기 가장 좋은 체급입니다. 안양 신축은 예산을 초과하므로 만안구 준신축 매매나 동안구 구축 갭투자로 시작해 2030년 실입주를 노려야 합니다. 덕소 뉴타은 59타입 분양권이나 분양가 상한제가 적용되는 양정역세권 공공분양은 4~5대로 예산에 완벽히 부합해 보입니다. 30대 초반 가점으로는 경쟁이 어려우니 생애최초, 신혼부부 등 특별공급 자격을 갖추어 청약에 승부를 걸어야 합니다. 남양주 양정,왕숙 지구 청약 당첨 확률을 극대화하려면 지금부터 남양주로 주소지를 옮겨 당해 지역 우선권을 먼저 확보하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.간이과세 중개업자가 부가세 10%를 청구하느 것은 명백한 위법이며 실효세율인 4%까지만 요구하거나 약정이 없다면 전액 거부할 수 있습니다. 중개인이 변명을 늘어놓은것은 초과 수수료 요구가 구청 신고 시 자격, 영업정지 처분을 받는 불법 행위임을 본인도 알기 때문입니다. 매도인의 현금 추가 요구는 계약서 특약에 이미 삭제되었으므로 법적 지급 의무가 전혀 없으며 잔금일에 주지 않아도 됩니다. 계약금 지급 후 매도인의 일방적 파기는 배액 배상이 필수라 말뿐인 협박일 뿐이며 양쪽 중개사가 동조하는 것은 수수료를 챙기려는 꼼수입니다. 따라서 잔금일에는 현금을 절대 따로 준비하지 마시고 계약서에 적힌 정당한 잔금과 부가세를 제외한 법정 중개수수료만 계좌로 이체하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1주택자인 질문자님이 여자친구 전세집에 동거인으로 전입신고를 하면 여자친구의 청년 전세대출이 즉시 회수되므로 절대 안 됩니다. 대출 유지를 위해서는 질문자님의 서류상 주소지를 다른 가족 밑으로 두고 전세집에서는 전입신고 없이 실거주만 같이 해야 합니다. 혼인신고를 먼저 하면 나중에 집을 팔아도 신혼특공 자격이 상실되므로 반드시 주택을 먼저 매도해 무주택자가 되어야 합니다. 완벽한 무주택 상태를 만든 후 혼인신고를 진행하시면 향후 신혼부부 특별공급 청약 자격을 페널티 없이 완벽하게 얻을 수 있습니다. 따라서 계획하신 아파트 매도 후 혼인신고 > 신혼부부 특공 도전 > 프로세스는 청약 시장에서 가장 유리하고 올바른 전략입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.최초 입주 후 3년 동안 실거주 의무가 유예되므로 법적으로 입주 시기에 세를 주는 것은 가능합니다. 계약금 외 비용을 주택담보대출로 받으면서 동시에 세입자를 들이는 것은 은행 규정상 불가능하니다. 대출 없이 세를 주려면 새로 들어올 세입자의 전세보증금으로 아파트 잔금을 납부해야 하며 이때 전세 시세가 잔금보다 낮아 부족한 차액이 발생한다면 본인의 현금으로 미리 준비하셔야 합니다. 또는 본인 대출로 잔금을 다 치른 후 보증금이 적은 월세를 줄어 이자를 충당하는 방법도 있습니다. 만약 전세금이 부족해서 내 대출을 일으켜야 한다면 올해 안으로 은행을 방문해서 본인 소득으로 분양가 잔금 대출이 원하는 만큼 나오는지 미리 확인해 보셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.고유가 피해지원금은 연 매출 30억원 이하의 동네마트와 식당, 편의점, 주유소 등에서 사용하실 수 있습니다. 다이소는 본사에서 직접 운영하는 직영점에서는 쓸 수 없고 개인 사업자가 운영하는 가맹점에서만 사용이 가능합니다. 백화점, 대형마트, 온라인 쇼핑몰, 유흥업소, 세금 및 공공요금 납부 등에서는 사용이 불가능합니다. 지원금으 주민등록상 주소지 관할 지역세머나쓸 수 있으므로 본가가 아닌 타지역 기숙사 주변에서는 사용이 어렵습니다. 예외적으로 군 복무중인 장병 등이 나라사랑카드로 지원금을 받은 경우네는 지역 제한 없이 전국 군부대 매점에서 사용이 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무주택 등 기본 자격만 맞으면 전국 누구나 신청할 수 있으며 연접지역 거주자나 포천 전입 예정자는 1순위 자격으로 유리하게 접수할 수 있습니다. 수시모집 특성상 신청 후 정부 시스템을 통한 자격 검증에 6~8주가 걸리며 검증 완료 후 빈 방이 있으면 즉시 입주하고 없으면 예비번호를 받아서 순서대로 들어갑니다. 인터넷 접수가 불가능하므로 공고문의 공급신청서와 필수 서류를 지참해서 포천도시공사 3층 행복주택 임대사무실로 직접 방문해야 합니다. 방문 전에 사전 전화로 단지별 평형과 계층에 따라서 남아있는 빈 방이나 예비자 현황이 다르고 서류 누락을 막아야 하므로 임대사무실과 먼저 통화하는 것이 가장 확실합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본상 가장 먼저 설정된 말소기준권리보다 전입신고가 빠른 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 전액 물어줘야 하므로 매각물건명세서를 통해 선순위 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다. 감정가는 수개월 전 시세이므로 국토부 실거래가 앱과 현장 부동산 방문을 통해서 당장 매도 가능한 급매 가격을 파악하고 이보다 훨씬 싸게 입찰가를 책정해야 하니다. 낙찰 자체에 집착해서 금액을 높게 쓰면 급매물보다 비싸게 사는 낭패를 볼 수 있으므로 유료 경매 사이트에서 가상 입찰을 수차례 연습하면서 시장 감각을 익힌 후 실전에 임하시기 바랍니다. 또한 낙찰자가 떠안아야 하는 공용 부분 미납 관리비가 있는지 아파트 관리사무소에 사전 확인하고 누수나 섀시 파손 등 수리비가 크게 들 부분이 없는지 집 주변을 직접 방문해서 조사하시면 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약 만기 전 중도 퇴거 시 다음 세입자의 조건을 결정하는 권한은 집주인에게 있어 법적으로 강제할 방법이 없습니다. 금액이 높아 방이 안 나간다면 인근 부동산 여러곳에 집주인 복비까지 대납하거나 추가 수수료를 주겠다고 제안하여 우선적으로 방을 빼도록 유도해야 합니다. 집주인이 올린 월세만큼의 1년 치 차액을 질문자님이 새로운 세입자에게 일시불로 지언하는 조건으로 계약을 유도하는 것이 매달 생돈으로 나가는 월세보다 이득일 수 있습니다. 또한 감정적으로 대응하기 보다 올린 가격에는 문의가 전혀 없으니 복비를 부담하는 조건으로 가격을 조금만 낮춰달라고 정중하게 협상하는 전략이 가장 현실적으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.3기 신도시 분양가상한제가 적용된 가격이라 인근 시세 및 건축비 상승을 고려할 때 최소 1억원 이상의 시세차익을 깔고 시작하는 안전한 투자입니다. 향후 지하철이 개통되면 마곡, 여의도, 홍대 등 서울 주요 일자리 접근성이 획기적으로 좋아져서 소형 평수라도 탄탄한 수요와 가격 상승을 기대할 수 있습니다. 55타입은 자녀가 성장하면 좁아지는 한계가 있고 신혼희망타운 특성상 매도 시 시세 차익을 정부와 나눠야 하므로 감면조건을 채우는 5~7 년 시점이 매도 적기입니다. 평생 거주보다는 대장지구 인프라가 완성되고 비과세 요건을 채우는 입주 5년차 이후에 대장홍대선 호재를 안고 매도하여 서울이나 대형 평수로 갈아타는 전략이 자산 증식에 가장 유리해 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매수자가 있을 때 무조건 파는 것이 맞다고 생각합니다. 요즘처럼 거래가 뜸한 매수자 우위 시장에서는 내 일정을 고집하다가 매수자를 놓치면 새 아파트 입주 시점까지 집이 안 팔려 잔금 대란을 겪을 수 있습니다. 단기렌트 비용은 안전한 입주를 위한 보험료 입니다. 몇달간의 이삿짐 보관료나 단기 거주 비용이 아깝더라도 나중에 집이 안 팔려 새 집 잔금 연체 이자를 물거나 기존집을 수천만원 깎아서 급매로 던지는 손해보다 훨씬 적게 먹힙니다. 계약시 잔금일을 최대한 늦추는 협상을 해보세요 매수자와 조율하여 계약금은 먼저받되 이사 날짜를 7~8월경으로 최대한 늦추면 단기렌트 기간과 비용을 최소화할 수 있습니다. 또한 매도 후 임차 조건을 제안하는 것도 방법입니다. 매수자에게 소유권을 넘기되 9월 입주 전까지 내가 월세를 내고 세입자로 그대로 거주하다가 나가는 조건을 제안하면 단기 이사 없이 깔끔하게 해결될 수 있습니다. 감사합니다.