답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 새 주인은 기존 임대인의 의무를 승계하지만 세입자가 소유권 이전 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 승계를 거부하고 기존 집주인에게 보증금 반환을 청구할 권리가 있씁니다. 현재 보증금이 매매가의 90%를 넘어 전세보증보험 가입이 불가능한 상태이므로 새주인의 자금력이 부족할 경우 만기 시 보증금 반환 지연이나 경매 낙찰가 하락으로 인한 손실 가능성을 배제할 수 없습니다. 거주를 지속해야 한다면 집주인과의 협의하여 전세권 설정 등기를 경료해 우선변제권을 화고히 하거나 매매 진행 과정에서 새 주인의 세금 체납 여부 및 자력 유무를 철저히 확인해야 합니다. 집주인이 다주택자 규제 때문에 매도를 서두르는 상황을 활용하여 복비나 이사비를 지원받고 조기에 중도 퇴실하여 안전한 주거지로 이전하는 협상을 진행하는 것이 리스크를 완전히 차단하는 방법입니다. 즉 새주인에게 계약이 승계되는 것이 불안하다면 즉시 기존 주인에게 승계 거부 및 보증금 반환 의사를 통보해야 하며 부득이하게 거주할 경우 전세권 설정이나 조기 퇴실 협상을 통해 자금 회수의 확실성을 높여야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세입자가 퇴거하며 보증금을 돌려받는 2026년 6월 10일에 맞춰 매매 잔금을 치르는 것이 자금 운용상 가장 일반적이며 실거주를 이유로 세입자의 갱신권을 거절하려면 만기 6개월~2개월 전 사이에 반드시 소유권 이전 등기를 마쳐야 법적 거절 권한이 생깁니다. 세입자가 이미 전 주인에게 갱신권을 행사했다면 새주인이라도 실거주를 이유로 내보낼 수 없으므로 계약 전 반드시 세입자의 갱신권 행사 여부를 확인하고 만약 행사 전이라면 귀하가 등기를 마친 후 직접 거절 의사를 표시해야 합니다. 세입자가 구두로 방을 빼주겠다고 해더라도 나중에 변심하여 갱신권을 주장하면 입주가 불가능해질 수 있으므로 매매 계약 시 계약갱신요구권을 행사하지 않고 정해진 날짜에 퇴거한다는 내용의 서면 확인서를 반드시 받아두어야 합니다. 만약의 사태애 대비해서 매매 계약서 특약 사항에 세입자의 미퇴거로 인해 실입주가 불가능해질 경우 매도인이 이에 대한 모든 책임을 지고 손해를 배상한다는 문구를 넣어 리스크를 분담하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중동분쟁은 복합적인 역사적 배경으로 인해 단기간에 완전히 종식되기는 어려우나 주식 시장은 시간이 흐르며 전쟁이라는 악재애 점차 내성을 갖게 되므로 전쟁이 끝나기 전이라도 지수가 바닥을 다지는 시점이 먼저 올 수 있습니다. 전쟁이 완전히 끝난 후 투자하기에는 주가가 반등해 있을 확률이 높으므로 본인이 성장한 지지선을 확인하며 우량주 중심으로 조금씩 나누어 사는 분할 매수 전략이 리스크 관리 차원에서 훨씬 유리합니다. 주식시장에서 다시 진입하기 전에는 단순히 전쟁 뉴스에 의존하기보다는 외국인 자금 유입의 척도가 되는 환율의 하향 안정화화 고물가를 잡기 위한 금리 정책의 변화를 먼저 확인하는 것이 안전합니다. 하락장에서는 본인이 보유한 종목이 전쟁 여파로 이겨낼 실적 기초 체력이 있는지 냉정히 검토하고 향후 반등장에서 가장 먼저 회복할 수 있는 주도주나 방산, 에너지 등 리스크 분산이 가능한 업종으로 교체 매매를 고려해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인은 계약 만료 2개월 전까지 조건 변경을 통지해야 합니다. 현재 계약 종료 3일전이므로 임대인이 뒤늦게 요구하는 증액은 법적 구속력이 없으며 이미 묵시적 갱신 상태에 진입한 것으로 간주됩니다. 한달 전 상호 합의한 3억 6천만원은 임차인님이 선의로 응해주신 합의안입니다. 계약 종료 직전에 이를 파기하고 4억으로 올리겠다는 임대인의 주장은 신의성실의 원칙에 어긋나며 강제할 수 없습니다. 임대인이 계속 4억을 고집한다면 임차인님은 법정 기한 내 통보가 없었으므로 기존 조건 3억원 그대로 묵시적 갱신을 주장하겠다고 대응하시면 됩니다. 이 경우 오히려 6천만원 증액은 없이 2년 더 거주할 권리가 생깁니다. 감정적인 대응보다는 한 달 전 합의된 3억 6천만원을 존중하여 계약을 진행할 의사가 있으니 기존 합의대로 이행해달라고 명확하게 전달하셔야 합니다. 즉 법은 임차인의 편이니 임대인이 무리하게 시세를 주장하더라도 이미 법적인 기한이 지났기 때문에 당황하지 마시고 기존 합의안을 고수하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.민영주택 청약 시 무주택 세대주로 인정받아 1순위 신청이 가능합니다. 만 60세 이상의 직계존속이 소유한 주택은 자녀가 청약할 때 주택수에 포함되지 않습니다. 따라서 부모님과 같이 살면서 본인이 세대주가 되면 무주택 세대주 자격을 얻게 됩니다. 일반적인 민영주택 일반공급 및 생애최초 특별공급 신청이 가능합니다. 단 공공분양의 일부 유형이나 노부모 부양 특별공급 등은 부모님이 유주택자라면 제한될 수 있으니 모집 공고문을 확인해야 합니다. 가점제 주의사항으로 무주택자로 인정은 받지만 주택을 소유한 부모님을 부양가족 점수에 포함할 수 없습니다. 질문자님의 무주택 기간은 만 30세부터 산정되니다. 세금 혜택의 차이로 청약과 달리 나중에 집을 살 때 받는 생애최초 취득세 감면은 부모님이 유주택자라면 합가 상태에서 혜택을 받을 수 없습니다. 세금 감면까지 고려하신다면 추후 완전한 세대분리가 필요합니다. 즉 현재 상태에서 세대주만 변경하셔도 아파트 청약 시점에서 무주택 세대주로서의 기본 자격을 충분히 갖추시게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오늘 잔금을 치르셨다면 이사 날짜와 상관없이 오늘 즉시 전입신고를 하셔도 아무런 문제가 없으며 오히려 대출 절차를 위해 반드시 하셔야 하는 상황입니다. 은행에서 대출을 받으면 해당 주택에 실제로 들어왔는지 확인하기 위해 전입세데확인서를 요구하는데 이 서류는 전입신고가 완료되어야 발급이 가능합니다. 이사 당일인 3월 31일은 짐을 옮기느라 정신이 없을 뿐만 아니라 은행 업무를 빠르게 마무리하기 위해서라도 잔금일인 오늘 전입신고를 마치고 필요한 서류를 준비해 두는 것이 훨씬 효율적입니다. 특히 법적으로 전입신고의 효력은 신고한 당일이 아닌 다음날 0시부터 발생하기 때문에에 대출을 실행한 날 곧바로 신고를 마쳐야 나의 권리를 하루라도 더 빨리 보호받을 수 있습니다. 또한 은행에 제출해야 하는 전입세대 확인서는 온라인 발급이 되지 않으므로 가급적이면 오늘 주민센터에 직접 방문하여 전입신고를 마친 뒤 현장에서 바로 서류를 떼어 은행에 제출하시는 것을 추천드립니다. 이사 예정일인 31일 전까지는 이미 서류상 전입이 완료된 상태이므로 이사 당일에는 전입신고 걱정 업이 편하게 짐을 옮기시기만 하면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가장 먼저 집값의 10% 정도의 계약금 외에 공인중개사에 지급할 복비를 염두에 두어야 합니다. 보통 잔금일에 주기도 하지만 계약서에 명시된 시점에 지급하며 현재 상한 요율 내에서 협의가 가능하니 미리 금액을 확정 짓는 것이 좋습니다. 또한 계약서 작성 시 수입인지 대금이 발생하는데 이는 매매가격에 따라 차등 적용되는 일종의 문서 세금입니다. 잔금을 치르는 날에는 가장 큰 부대비용인 취득세와 지방교육세를 납부해야 합니다. 집값과 주택 수에 따라 세율이 달라지며 생애 최초 구입자라면 나라에서 주는 세금 감면 혜택을 반드시 챙겨야 돈을 아낄 수 있습니다. 이와 함께 내 이름으로 집을 올리는 소유권 이전 등기 비용이 드는데 여기에는 법무사 수수료와 나라 채권을 사고팔 때 생기는 차액인 국민주택채권 매입 할인료가 포함됩니다. 은행대출을 이용한다면 대출 금액에 따른 인지세를 은행과 절반씩 부담하게 되며 이사가 결정되면 이삿짐센터 비용과 입주 전 빈 집 상태에서 진행하는 전문 청소 비용도 예산에 넣어야 하니다. 특히 아파트라면 관리비 예치금 성격인 관리비 선수금을 관리사무소에 내야 할 수도 있으니 현금을 조금 여유 있게 준비하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 요구할 수는 있으나 실무적인 관례상으로는 매우 이례적인 상황이니다. 먼저 법적인 원칙을 살펴보면 중개수수료 지급 시기는 공인중개사와 중개의뢰인이 서로 합의하여 정한 약정에 따르게 되어 있습니다. 만약 별도의 약정이 없다면 대금 지급이 완료된 날에 지급하는 것이 원칙이지만 질문자님처럼 계약서에 계약 시 지급이라고 명시되어 있다면 중개사가 그 시점에 수수료를 청구할 권리가 생깁니다. 하지만 여기서 중요한점은 현재 상태가 가계약이라는 점이고 보통 중개수수료는 중개업무가 완전히 끝난 중개 완성의 대가로 지불하는데 법적으로는 정식 계약서를 작성하고 서명 날인까지 마친 시점을 중개완성으로 봅니다. 따라서 아직 정식 계약서도 쓰기 전인 가계약 상태에서 수수료부터 요구하는 것은 중개사가 다소 성급하게 서두른 면이 있다고 볼 수 있습니다. 실제로 현장에서는 이사 당일에 잔금을 치르면서 중개수수료를 함께 입금하는 것이 가장 일반적인 관례입니다. 이사 과정에서 발생할 수 있는 변수나 중개의사 협조가 필요한 상황이 남았기 때문에 중개사가 나중에 주셔도 상관없다고라고 한 것을 보니 본인의 요구가 관례에 어긋나고 강제하기 어렵다는 점을 인지했기 때문일 가능성이 높아보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오피스텔의 주택 수 포함 여부는 대출의 종류보다 실제 사용 용도가 무엇인지에 따라서 결정하므로 가계대출을 받았더라도 실제 업무용으로 운영하신다면 주택수에서 제외될 수 있습니다. 우선 첫번째 질문하신 내용처럼 임차인이 사업자등록을 하고 부가세를 부담하며 사무실로 사용하는 업무용 임대차 계약을 체결할 경우 세법상 실질과세 원칙에 따라서 주택이 아닌 업무시설로 간주됩니다. 가계대출을 받았다는 사실 자체가 해당 오피스텔을 무조건 주택으로 확정짓는 것은 아니지만 대출 약정 시 주택 구입 목적이나 실거주 의무 등의 조건이 있었다면 은행과의 계약 위반 여부는 별도로 확인을 해야 합니다. 두번째로 임차인이 구해지지 않는 약 1년 정도 공실 상태를 유지하게 될 경우에도 원칙적으로 주택수에 포함되지 않지만 해당 오피스텔에 누구도 전입신고를 하지 않아야 하며 향후 과세 당국에서 확인 시 해당 공간을 주거용이 아닌 사무실용으로 내놓았다는 증빙을 갖추고 있다면 어무용 자산으로 인정받아서 주택 수 제외 상태를 유지할 수 있습니다. 결국 핵심은 실제로 주거용으로 사용했는가이며 전입신고 없이 업무용 임대 조건을 잘 갖추신다면 주택 수 산정에서 빠질 가능성이 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.98년생이면 현재 충분히 경제활동을 하고 계실 나이이므로 생애최초 보금자리론 신청을 하여 내 집 마련하는 것이 가능합니다. 다만 보금자리론은 원칙적으로 무주택 세대주가 시넝한느 대출이기 때문에 현재 남친집의 동거인 상태에서 벗어나 본인이 주도적으로 대출을 일으킬 수 있는 세대주 자격을 갖추는 것이 가장 시급한 과제입니다. 지인분께서 어머니 댁으로 주소를 옮기라고 조언하시는 이유는 어머니와 주민등록상 거주지를 같이 하더라도 본인을 별도의 세대주로 분리하여 독립된 가구로 인정받으려는 취지인것으로 보입니다. 하지만 어머니께서 주택을 소유하고 계시다면 같은 집 안에서 세대분리를 하는것이 행정적으로 까다로울 수 있으므로 차라리 현재 거주하시는 곳에서 남친의 동의를 얻어 본인을 단독 세대주로 분리할 수 있는지 주민센터에 먼저 확인해 보시는 편이 훨씬 수월합니다. 본인이 세대주로 분리되어 있고 부모님과 주거지가 다르다면 어머니의 주택 소유 여부와 상관없이 본인은 생애최초 무주택자 지위를 온전히 인정받아 LTV 80% 등의 혜택을 누릴 수 있습니다. 또한 본인의 연봉 수준과 사고 싶은 아파트의 가격도 미리 잘 따져보셔야 합니다. 감사합니다.