분양 오피스텔 주택 수 포함 여부 문의.

Question

1. 분양받은 오피스텔을 가계대출로 잔금 치루고나서,

"업무용+전입불가+사업자등록+부가세별도+세금계산서발행" 조건으로 임차인을 구하게 되면

업무용으로 인정받아 주택수 제외되나요? (가계대출로 받으면 무조건 주택수 들어가는지, 아니면 가계대출이어도 실제 업무용 조건 갖추면 주택수 제외되는지 궁금합니다.)

2. 만약 가계대출로 잔금 치룬 이후 임차인이 안구해져서, 약 1년 정도 공실 상태를 유지하게 된다면 이때는 주택수 포함인가요, 제외인가요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

오피스텔은 주거용으로 사용하게되면 주택수에 잡혀서 과세될 수 있지만 업무용으로 사용하면 주택수에서 제외되어 과세되며, 대출시에도 같은 방식으로 적용됩니다. 하지만 청약에서는 주거용이든 업무용이든 상관없이 주택수에 잡히지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

오피스텔의 주택 수 포함 여부는 대출의 종류보다 실제 사용 용도가 무엇인지에 따라서 결정하므로 가계대출을 받았더라도 실제 업무용으로 운영하신다면 주택수에서 제외될 수 있습니다. 우선 첫번째 질문하신 내용처럼 임차인이 사업자등록을 하고 부가세를 부담하며 사무실로 사용하는 업무용 임대차 계약을 체결할 경우 세법상 실질과세 원칙에 따라서 주택이 아닌 업무시설로 간주됩니다. 가계대출을 받았다는 사실 자체가 해당 오피스텔을 무조건 주택으로 확정짓는 것은 아니지만 대출 약정 시 주택 구입 목적이나 실거주 의무 등의 조건이 있었다면 은행과의 계약 위반 여부는 별도로 확인을 해야 합니다. 두번째로 임차인이 구해지지 않는 약 1년 정도 공실 상태를 유지하게 될 경우에도 원칙적으로 주택수에 포함되지 않지만 해당 오피스텔에 누구도 전입신고를 하지 않아야 하며 향후 과세 당국에서 확인 시 해당 공간을 주거용이 아닌 사무실용으로 내놓았다는 증빙을 갖추고 있다면 어무용 자산으로 인정받아서 주택 수 제외 상태를 유지할 수 있습니다. 결국 핵심은 실제로 주거용으로 사용했는가이며 전입신고 없이 업무용 임대 조건을 잘 갖추신다면 주택 수 산정에서 빠질 가능성이 높습니다. 감사합니다.

Answer 3

1. 분양받은 오피스텔을 가계대출로 잔금 치루고나서,

"업무용+전입불가+사업자등록+부가세별도+세금계산서발행" 조건으로 임차인을 구하게 되면

업무용으로 인정받아 주택수 제외되나요? (가계대출로 받으면 무조건 주택수 들어가는지, 아니면 가계대출이어도 실제 업무용 조건 갖추면 주택수 제외되는지 궁금합니다.)

==> 상기조건 만 준수한다면 주택수에 포함되지 않습니다.

2. 만약 가계대출로 잔금 치룬 이후 임차인이 안구해져서, 약 1년 정도 공실 상태를 유지하게 된다면 이때는 주택수 포함인가요, 제외인가요?

===> 업무용 시설인 만큼 주택수와 상관없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 업무용 오피스텔은 원칙상 주택이 아닌 업무용시설로 주택수에 포함되지 않습니다, 그리고 업무용시설이라도 전입신고를 하게 되면 주거용으로써 주택수 포함이 될수 있으나 질문처럼 요건에 맞는 임차인을 구하면 사실상 주거용으로는 보지 않아 주택수에 포함되지 않습니다. 문제는 대출 역시도 주거용이 아닌 이상 주택담보대출을 이용하실수는 없기에 상가나 건물에 맞는 별도 대출상품을 이용하셔야 합니다, 물론 자격요건이 세부요건이 다르기에 이는 별도 확인을 하셔야 합니다. 주택담보대출을 받으시려면 용도가 주거용으로 되어 있어야 하고 이런 경우 전입신고여부와 관계없이 주거용오피스텔로 주택수에 포함이 되기에 주담대를 이용하여 업무용오피스텔로 유지하는건 사실상 어렵습니다.

2. 1처럼 주택수포함여부는 용도상 주거용인지 혹인 세입자가 별도의 전입신고를 하여 주거용으로 이용하는지에 따라 다르지 세입자가 있냐 공실이냐에 따라 구분되는 게 아닙니다,

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

분양 오피스텔은 실제 업무용 조건을 충족하면 주택 수에서 제외되며 가계대출 받은 경우에도 용도에 따라 인정됩니다.

다만 공실 1년 시 주거용 추정으로 주택 수에 포함될 가능성이 있어 적극적 업무 증빙이 필요합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,가계대출로 잔금을 치렀더라도, 실제로 업무용으로 사용되면 주택수에서 제외될 수 있습니다

세법에서는 오피스텔을 아래처럼 봅니다

주거용으로 사용 → 주택수 포함

업무용으로 사용 → 주택수 제외

,업무용 인정 요건 (중요 포인트)

아래 요소들이 충족되면 업무용 인정 가능성이 높습니다

사업자 등록된 임차인

업무용으로 계약 (주거용 금지)

전입신고 불가 (또는 실제 전입 없음)

부가세 별도 + 세금계산서 발행

실제 사무실, 사업장으로 사용

질문하신 조건으로

업무용 + 전입불가 + 사업자등록 + 부가세 + 세금계산서

정석적인 업무용 임대 형태라서 주택수 제외 가능성이 매우 높습니다

,공실 시에도 업무용 임대 중 증빙 유지를 해야 합니다