답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.중화 5구역은 공공재개발로 진행되어 민간보다 속도가 빠르고 역세권 입지가 우수하므로 자금 여력이 있다면 신축 아파트 입주권을 확보하여 잣나 가치를 높이는 것이 가장 유리합니다. 최근 공사비 상승으로 분담금 부담이 커진 것은 사실이나 인근 신축 단지의 시세와 비교했을 때 입주 후 얻게 될 시세 차익이 분담금보다 클 가능성이 높으므로 보유를 우선 권장합니다. 만약 분담금 마련이 현실적으로 어렵다면 가격이 계단식으로 상승하는 특성을 고려해서 사업 단계가 조금 더 진행되어 프리미엄이 높게 형성되는 사업시행인가 전후를 매도시점으로 잡으시는 것이 좋습니다. 불안감이 크시겠지만 현재 구역 지정 등 사업이 가시화되는 단계이므로 성급한 매도보다는 추진위원회나 구청을 통해서 정확한 예상 권리가액을 파악한 후 자금 계획을 세우는 것이 현명합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대인이 약속한 수선의무를 이행하지 않은 것은 명백한 계약 위반이므로 이사 거부는 정당한 권리이며 문자 내역이 계약서와 동일한 효력을 가집니다. 임대인의 선이행 의무 위반으로 발생한 분쟁이기에 이사 거부로 인한 새로운 세입자의 손해배상이나 복비 등은 원칙적으로 원인 제공자인 임대인이 부담해야 합니다. 현 상태를 사진과 영상으로 상세하게 기록하고 약속된 수리 미이행으로 입주가 불가능하여 이로 인한 모든 책임은 임대인에게 있다는 내용을 문자로 즉시 통보해서 근거로 남겨두시기 바랍니다. 냉리 새로운 세입자가 오더라도 퇴거를 강제할 수는 없으므로 수리 완료시까지 수리 비용을 즉시 차감받는 등의 구체적인 합의안이 도출될때까지 이사를 유보하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실거주 목적의 자가는 주거 안정성을 확보하고 장기적인 자산 형성의 기초가 되므로 감당 가능한 예산 범위라면 가장 추천하는 선택입니다. 생애최초 주택 구입자에게 주어지는 대출 규제 완화와 취득세 감면 혜택을 적극적으로 활용하여 초기 비용 부담을 낮추는 전략이 필요합니다. 다만 금리 변동에 대비해서 원리금 상환액이 소득의 적정 수준을 넘지 않도록 철저한 자금 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다. 따라서 전세 사기 리스크가 있는 전세보다는 내 집 마련을 우선순위에 두되 여의치 않다면 월세로 거주하며 급매나 청약 기회를 노리는 것이 현명합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 서울과 경기도는 전세가 급등과 서울 중저가 단지의 매수세 유입으로 인해 지표상 뚜렷한 상승장에 위치해 있으며 서울이 먼저 오르고 경기도 접경지가 따라가는 전형적인 확산 흐름이 관찰됩니다. 수치상 서울과 경기 주요 도시 모두 상승세를 이어가고 있지만 강남 일부 지역의 하락세나 지방의 약보합세가 공존하는 지역적 양극화가 심한 시장이기도 합니다. 따라서 전반적인 기류는 상승세가 맞으나 과거처럼 모든 지역이 다 오르는 불장이라기보다는 입지가 우수한 대단지와 역세권 위주로 가격이 재편되는 선별적 상승장의 성격이 강합니다. 무주택자라면 지금의 전세가 상승세가 매매가를 얼마나 더 자극할지, 가계부의 대출 감당 능력을 고려해서 신중하게 모니터링 할 시점입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산의 프리미엄은 과거의 분양가와 현재의 시장 가치 사이의 차액인 웃돈을 의미합니다. 시장에서는 분양가와 P를 합친 금액을 실제 매매가로 취급합니다. P를 뺸 금액은 단지 수년전의 분양 가격일 뿐 현재의 가치를 대변하지 못하므로 P 자체가 거품이라기보다는 주변 신축 아파트 시세보다 과하게 비싼지를 확인하는 것이 더 중요합니다. 따라서 강남권 매수를 고려하신다면 P의 액수 자체에 놀라기보다 분양가와 P를 더한 총액이 인근 단지의 실거래가보다 합리적인지 비교해 보시는 것이 가계부 자산을 지키는 현명한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.생애최초 주택구입자는 서울 지역이라도 LTV 80%를 적용받을 수 있지만 보금자리론의 절대적인 금액 한도가 4.2억원으로 제한되어 있어 집값이 높을수록 체감 비율은 낮아질 수 있습니다. 6억원 이하 아파트를 매수할 경우 대출 계산액이 4.2억원을 넘더라도 실제 수령액은 4.2억원이 마지노선이며 MCG 보험을 활용해서 방공제 없이 한도를 모두 확보할 수 있습니다. 따라서 서울 내 5억 초과 아파트를 보금자리론으로 매수하신다면 실제로는 70%대 중반에서 4.2억원 사이의 한도가 나올 사능성이 높으므로 부족한 자금은 개인 가계부의 가용 현금을 통해서 미리 대비하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.7년 된 상가라면 관리비 고지서 내 수선적립금 항목으로 징수 여부를 즉시 확인할 수 있으며 보통 면적에 따라 월 수만원 수준으로 부과되어 7년 누적 시 약 100~200만원 내외일 가능성이 높습니다. 관리사무소의 부정 정산이 걱정되신다면 구두 확인 대신 공식 문서인 장기수선충당금 납부확인서 발급을 요청하여 가계부 정산의 객관적인 근거 자료를 확보하시길 바랍니다. 매도시에는 그동안 세입자가 대신 낸 금액을 임대인이 정산해 주는 것이 원칙이므로 정확한 누적 총액을 파악해서 매수인에게 승계하거나 매매 대금에서 차감하는 방식으로 깔끔하게 마무리 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.5월 10일에 짐을 빼고 새 호수로 들어간다면 실무적으로는 두 호수 모두 10일을 거주 기점으로 보지만 하루치 우러세가 이중 부과되는 것을 방지하기 위해 기존 집은 9일까지 정산하고 새집은 10일부터 시작하는 것으로 합의하는 것이 일반적입니다. 퇴실일과 입주일이 겹치는 10일 하루는 점유권이 이전되는 날이므로 가계부상 손실을 줄이려면 임대인과 협의하여 나가는 날1 0일은 월세를 받지 않거나 들어오는 날부터 계산하는 관례를 적용해 달라고 요청하시는 것이 좋습니다. 결론적으로 10일은 실제 이사가 이루어지는 이동일이므로 관리비와 공과금은 10일 오전 검침을 기준으로 명확하게 나누되 월세는 한쪽 호수에만 청구되도록 중개인이나 집주인을 통해 날짜를 조정하시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약인정 한도가 월 25만원으로 상향된 만큼 공공분양 당첨에 유리한 총 납입 인정 금액을 빠르게 키우면서 연 4.5%의 높은 우대금리 혜택을 온전히 누리기 위해 1500만원까지 납입하는 것을 추천합니다. 특히 청년주택드림대출을 이용하려면 당첨 시 최소 1000만원 이상이어야 하므로 현재의 650만원에서 멈추지 않고 추가 불입을 통해 대출 자격 요건을 미리 갖춰두는 것이 가계부 전략상 안전합니다. 따라서 30세 이후 내 집 마련 시 공공과 민영 어디든 신청할 수 있는 경쟁력을 확보할 수 있도록 34개월간 꾸준하게 납입하여 기초 자산을 탄탄하게 만들어 두시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.행복주택은 청년의 직주근접을 위해 역세권에 공급하는 대표적인 유형이며 국민임대는 저소득층의 장기 거주를, 영구임대는 취약계층의 주거 복지를 목적으로 운영되는 것이 가장 큰 차이점입니다. 사회초년생에게는 기본 가전이 갖춰진 행복주택이나 도심 내 거주가 유리한 청년매입임대를 가장 추천드리며 본인의 소득과 자산 기준이 공고문의 청년 계층 조건에 부합하는지 먼저 확인해야 합니다. 당첨 확률을 높이려면 거주지나 직장 소재지의 우선순위 가점을 활용하시고 입주후에는 보증금을 최대한 높여 월세 지출을 줄이는 방식으로 가계부 주거비 부담을 최소화하는 전략을 권장합니다. 감사합니다.