답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 경매는 권리분석과 현장 조사를 거쳐 법원 입찰 후에 잔금 납부와 명도 과정을 통해 소유권을 취득하는 절차로 진행이 됩니다. 최근 아파트 경매는 낙찰 경쟁이 치열해서 시세 차익이 적으므로 감정가에 현혹되지 않고 실거래가 기반의 냉정한 입찰가를 산정하는 것이 필수입니다. 소액 투자를 원하신다면 경쟁이 덜한 지분 경매나 공시지가 1억 이하의 지방 소형 주택 또는 온라인으로 진행되는 온비드 공매를 적극적으로 공략해 보시기 바랍니다. 결국 남들이 꺼리는 특수물건 공부를 병행하거나 비인기 종목에서 수익 모델을 찾는 것이 중요하며 대출 한도와 세금을 미리 계산해 자금 계획을 철저하게 세워야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.요즘 부동산 시장은 신축 선호 현상이 뚜렷하지만 고분양가 부담으로 인해 입지 좋은 구축 아파트를 매수해 리모델링하는 수요도 여전히 많습니다. 신축 빌라는 당자의 거주 만족도가 높고 초기 비용이 적게 들지만 아파트에 비해 자산 가치 상승폭이 낮고 나중에 되팔 때 어려움을 겪을 수 있다는 단점이 있습니다. 구축 아파트는 수천만원의 리모델링 비용이 큰 부담인것이 사실이나 대단지 인프라와 환금성 측면에서 신축 빌라보다 유리한 선택지로 평가받는 편입니다. 따라서 실거주의 쾌적함만을 우선시한다면 신축 빌라가 합리적일 수 있지만 미래의 자산 가치를 고려한다면 리모델링 비용을 감수하더라도 구축 아파트가 안정적입니다. 결국 질문자님의 가치관에 따라 달라지겠으나 최근에는 투자 가치까지 고려해서 수리비 지출을 감수하고서라도 입지가 검증된 구축 아파트를 선택하는 추세가 강합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.남은 2개월의 월세와 중개보수를 부담하겠다는 조건은 임대인과의 합의를 이끌어내는 가장 확실한 방법이며 이를 통해서 퇴거일에 맞춰서 보증금 반환을 요구할 수 있어보입니다. 합의 과정에서 보증금 반환 날짜에 대한 집주인의 확답을 문자나 녹취로 남겨두어야 하며 새로운 임대차 계약에 대한 임대인 몫의 중개보수만 부담해야 함을 유념하시기 바랍니다. 만약 합의가 원만하게 이루어지지 않더라도 묵시적 갱신상태라면 임대차보호법상 해지통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료되므로 해당 기간을 기준으로 보증금을 반환을 주장할 수 있습니다. 퇴거 당일에 보증금을 받지 못하고 짐을 빼야 하는 상황이 발생한다면 대항력 상실을 방지하기 위해 관할 법원에 임차권등기 명령을 신청하셔야 합니다. 제일 확실한 방법은 지금 당장 임대인에게 이 사실을 알려서 원만하게 합의하는것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부의 디딤돌대출 맞춤형 관리방안에 따라 수도권 아파트의 대출 한도가 축소되었으나 저출생 극복을 위한 신생아특례대출은 규제 대상에서 제외되었습니다. 따라서 서울 소재 6억원 아파트를 신생아 특례대출로 매매하실 경우 소액임차보증금을 공제하는 방공제 LTV 한도를 온전히 적용받을 수 있습니다. 단 주택도시기금의 심사 기준과 본인의 DSR한도에 따라 최종 대출 가능 금액이 달라질 수 있으므로 계약전에 기금수탁은행을 통해 가심사르 받아보셔야 합니다. 또한 생애최초 주택구입 혜택과 중복 적용이 가능하지만 수도권 아파트의 LTV 상한은 70%로 제한될 수 있으므로 정확한 한도는 신청하시는 은행창구에서 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청약제도를 처음 공부하시는 직장인이라면 한국부동산원의 [주택청약의 모든것[을 참고하거나 유튜브 월급쟁이부자들 및 부동산 읽어주는 남자 채널의 기초 영상을 시작하는 것이 좋습니다. 학습의 첫단계로 청약홈의 [청약제도 안내]를 살펴보고 내 청약통장 종류와 납입 횟수를 확인하며 청약연습하기 기능을 통해 실제 신청 절차를 미리 체험해 보는 것을 권장합니다. 이후에는 관심 지역의 입주자 모집공고문에서 1순위 자격 요곤, 공급대상, 분양가 및 납부 일정의 3가지 핵심 항목을 중심으로 독해하는 연습을 해보셔야 합니다. 마지막으로 거주 지역에 따른 민영주택 청약 예치금을 충족했는지 점검하고 본인의 무주택기간과 청약통장 가입기간을 바탕으로 대략적인 가점을 계산해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 중개보수느 공인중개사의 중개 행위에 대한 대가이나 계약서상 매도인의 인적사항을 타인으로 오기재하는 등 중대한 과실이 발생한 경우 지급을 보류할 수 있습니다. 공인중개사가 법정 상한요율 범위내에서 보수를 청구하는 것 자체는 위법이 아니므로 중개사의 귀책사유를 입증하여 상한요율보다 낮은 금액을 합의하거나 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 계약서 오기재는 공인중개사법에 따른 행정처분 사유에 해당하므로 중개사의 과실을 증명할 수 있는 자료를 확보하겨 관할 구청에 민원을 제기할 수 있습니다. 금전적 요구 등으로 인한 불안감이 크다면 중도금과 잔금은 매도인과 직접 소통하여 안전하게 처리하고 법적 분쟁을 대비해 전문가의 상담을 받아보시기 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보유자금이 1억원이고 매매가가 1.5~2억원이라면 대출을 활용해 실거주 안정성을 확보하고 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 매매를 우선적으로 추천드립니다. 매매는 취득세 부담과 대출 이자가 발생하지만 자기 집이라는 심리적 안정감이 크고 전세는 초기 비용이 적으나 전세가율이 높은 오피스텔 특성상 보증금 미반환 리스크를 신중하게 고려해야 합니다. 가장 중요한 선택 기준은 해당 지역의 향후 개발 호재와 환금성이므로 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 최근 매매 및 전세 거래량과 가격 추이를 반드시 확인해야 합니다. 추가로 본인의 월 소득 대비 대출 원리금 상환 가능 여부와 해당 오피스텔 전용률 및 관리비 수준을 파악하신다면 훨씬 후회 없는 선택을 하실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수용토지가 단독명의일 때 협의보상 전 배우자에게 지분을 증여하여 공동명의로 변경한 뒤 보상을 받으면 각각의 지분 비율대로 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 보상금 수령 전 대체 상가를 계약할 경우 사업인정고시일 이후에는 작성된 계약서가 필요하며 계약서상 대체취득 목적임을 명시하는 것이 유리합니다. 세무과에서는 대체취득 자금의 출처를 엄격하게 심사하므로 수용될 토지의 보상금으로 대체한다는 사실을 소명할 수 있는 증빙 자료를 준비해야 합니다. 대체취득 대상의 지목이 기존 수용 토지와 다르더라도 법령이 정한 범위 내에서는 감면이 인정되나 건축물대장상 용도에 따라 지자체의 해석이 다를 수 있습니다. 관련 근거는 지방세특례제한법 제73조이며 관할 지방자치단체 세무과에 따라 적용 기준이 다를 수 있으므로 사전 확인이 필수적입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.결혼 예정자 신분으로 디딤돌 대출을 신청하는 경우 부부 합산 소득을 기준으로 심사가 진행되며 만 30세 미만이거나 단독 세대주여도 제약을 받지 않습니다. 대출 실행 후 3개월 이내에 혼인신고를 완료한 등본을 제출해야 하며 자격 요건을 맞추기 위해 대출 신청 전 혼인신고를 먼저 진행하는 방법도 있습니다. 주민등록상 함께 거주하더라도 부모님이 만 60세 이상인 경우 무주택자로 간주되며 대출 신청자의 순자산 기준만 충족하면 됩니다. 수도권 지역은 현재 디딤돌 대출 시 방공제가 적용되므로 부족한 자금은 보금자리론을 2순위로 함께 신청하여 보완해야 합니다. 9월 입주를 위한 대출 신청 시점에 혼인 예정일이 3개월 이내에 포함되어야 하므로 기금e 든든을 통해 미리 일정과 한도를 확인하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대인과 문자메시지를 통해 인상된 월세 조건을 합의하고 임대인의 명시적인 동의 답변을 받아두었다면 이는 법적으로 유효한 계약 변경으로 인정됩니다. 보증금 변동 없이 월세만 증액되는 경우 임대차신고를 하더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권의 순위는 그대로 유지되므로 불리하지 않습니다. 임대차신고는 법적인 의무 사항이므로 정상적으로 신고 절차를 진행하시는 것이 안전하며 확정일자가 새로 부여되더라도 기존의 순위에 영향을 주지 않습니다. 계약 연장 시 작성한 기존 계약서는 버리지 말고 보관해야 하며 협의된 문자 내역과 함께 증빙 자료로 활용하실 수 있습니다. 중개인을 거치지 않고 직접 진행하실 경우 임대인에게 합의 내용을 명확하게 고지하고 답변을 받아두는 것만으로도 충분한 효력을 가집니다. 감사합니다.