답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.추천 지역으로 신림 서울대벤처타운과 노량진이 가장 유리합니다. 고시원 밀집 지역이라서 30만원대에도 리모델링 된 방이 많고 주변에 스터디 카페와 다이소가 매우 흔합니다. 고방이나 독립생활 앱을 사용하여 지도 기반으로 가격 필터를 30~40만원으로 설정하면 한눈에 비교하기가 쉽습니다. 선택 기준은 외창 방이 2~3만원 더 들더라도 환기가 되는 창문이 있는 방을 고르시고 총무나 원장이 직접 관리하는 곳이 주방과 화장실이 깨끗합니다. 네이버 지도에서 후보 고시원을 찍고 주변 검색으로 다이소, 스카 도보 거리를 확인하시면 좋습니다. 신림이나 노량진 지역을 타겟으로 고방 앱에서 외창방 필터를 걸어 찾으시며 가장 빠르게 좋은 방을 구할 수 있을 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.휴게소 음식점은 일반 식당처럼 월세를 내는 것이 아니라 매출의 일정 비율을 수수료를 냅니다. 보통 매출의 30~50%에 수수로율을 내는데 10000원짜리 국밥을 팔면 4000~5000원이 고스란이 휴게소 운영업체와 한국도로공사에 들어가는 구조입니다. 이 수수료 때문에 업주들은 마진을 남기기 위해 가격을 올릴 수 밖에 없습니다. 고속도로 위에서는 선택지가 한정되어 있어 가격 경쟁이 치열하지 않으며 도심에서 떨어진 위치 특성상 식자재 운반 비용이더 들고 인력을 구하기 힘들어 인건비와 셔틀 운영비 등 부대비용이 많이 발생합니다. 휴게소는 도로공사 - 민간 운영사 - 개별 입점 업체로 이어지는 다단계 계약 구조인 경우가 많아 각 단계마다 수익을 가져가야 하므로 최종 소비자의 음식값이 상승하게 됩니다. 최근 정부와 도로공사는 실속 상품이라 하여 특정 메뉴의 가격을 관리하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본 갑구를 확인하세요 근저당이 없는건 을구가 깨끗하다는 뜻이지만 갑구에 소유자가 개인이 아니라 00신탁으로 되어 있따면 신탁사의 동의 없는 계약은 무효이니 나중에 쫒겨나도 보증금을 한푼도 못받습니다. 집주인이 세금을 체납했거나 다른 빚이 있어 나라에 압류를 걸어둔 기록이 있는지 보시고 만약 빌라 통건물에 주인이 한 명인 다가구라면 근저당 없이도 위험할 수 있습니다. 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 집값의 70%를 넘으면 위험합니다. 부동산에 전잆세대 확인서와 확정일자 부여현황 조회를 요청해서 선순위 보증금이 얼마인지 숫자로 확인하셔야 합니다. 집주인이 세금을 안냈다면 세무서의 압류가 내 확정일자보다 늦더라도 세금이 보증금보다 먼저 빠져나가는 경우가 많으니 국세완납 증명서를 반드시 요구하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기재 항목은 자기자금 내의 그밖의 자산 또는 현금 등 기타 칸에 금액을 적습니다. 비고란 기술은 기존 대여금 채권의 잔금 전환 또는 매도인에 대한 채권과 잔금 상계라고 구체적인 사유를 명시합니다. 필요 증빙 서류는 과거에 돈을 빌려줄 때 작성한 차용증과 당시 돈을 보냈던 계좌 이체 내역과 이번에 잔금으로 갈음한다는 내용을 담은 상계 합의서나 확인서가 필요합니다. 주의할점은 돈을 주고받은 통장 기록이 반드시 있어야 하며 증빙이 없으면 증여로 의심받아 세무 조사를 받을 수 있으니 서류류 꼼꼼하게 챙기셔야 합니다. 투기과열지구나 조정대상지역 등 증빙 서류를 제출 대상 지역이라면 해당 자금 항목에 대한 소명 자료(차용증, 이체증 등)를 함께 제출해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이행청구 과정에서 대출 공백기는 대게 기존 집 보증금을 받아야 대출이 상환되므로 그 전까지는 짐은 보관이사를 맡기고 담기 임대인 에어비엔비나 고시원 등을 활용하거나 지인 집에서 임시 거주를 합니다. 다음으로 보증금을 받기 전까지는 절대 전입신고를 옮기면 안되시고 임차권등기명령이 완료되고 서류에 잘 올라갔는지 확인을 한 뒤에 전입을 빼셔야 합니다. 그래야 새 대출 심사가 가능해집니다. 마지막으로 보증보험에서 기존 대출을 상환 처리하면 전산상 부채가 사라집니다. 그 즉시 새 집 대출을 실행하여 최종 입주하시면 됩니다. 많은 분들이 보관이사 + 단기 거주를 하며 기존 대출이 상환되기를 기다린 후 새로운 대출을 받습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.예상 비용은 1000/90 기준 법정 수수료는 약 33만원 부가세 포함한 금액입니다. 처음 입주할 때 내셨던 금액과 동일한 수준으로 예상하시면 됩니다. 부동산이 돈을 이중으로 받는 것이 아니라 원래 임대인이 내야 할 수수료를 계약을 파기한 임차인이 손해배상 차원에서 대신 지불하는 관례입니다. 청므 낸 돈은 본인의 입주를 위한 비용이고 이번에 내는 돈은 임대인의 새로운 중개 비용을 대납하는 것이라 항목이 다릅니다. 특약에 기재된 발생되는 비용 때문에 새 세입자가 구해질 때까지의 공실 기간 월세와 관리비를 추가로 요구받을 수 있습니다. 최대한 빨리 다음 세입자를 구하는 것이 중요합니다. 즉 본인의 과실로 중도해지 할 경우 주인에게 발생하는 비용을 물어주는 것이며 금액은 약 33만원 적당하다고 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.차액을 본인 돈으로 주겠다는 말은 개인적인 약속일 뿐이며 만기일에 전액을 돌려받지 못한다면 절대로 먼저 짐을 빼거나 전입신고를 옮기시면 안됩니다. 4월 초 만기 당일에 돈을 다 못받으면 즉시 법원에 임차권등기명령을 신청하시고 등기가 완료된것을 서류로 확인하고 이사를 가더라도 전세금을 돌려받을 권리가 유지됩니다. 건물이 팔리면 새 주인에게 보증금 반환 의무가 승계되지만 새 주인의 재력이 의심된다면 매매 사실을 안 즉기 기존 주인에게 승계 거부 및 계약해지 의사를 밝히고 돈을 요구해야 합니다. 2달 전 통보한 문자나 녹음 내역을 잘 보관해두시고 만기 전까지 집주인에게 전액 반환에 대한 확답을 문자로 다시한번 받아두셔야 안전합니다. 즉 돈을 다 받기전까지는 이사하지 마시고 만기 당일 미지급 시 바로 내용증명서 발송 및 임차권등기를 준비하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매를 고려할 경우는 현재 대출 금리 기준으로 원리금 상환액이 부부 합산 소득의 30~40%를 넘지 않는지 냉정하게 확인해야 합니다. 가격이 하락하더라도 실거주 만족도가 높고 수요가 탄탄한 지역인지가 중요합니다. 전세를 고려할 경우는 대단지나 역세권 근처가 좋습니다. 매매가 부담스러운 시기에 현금을 보존하며 다음 기회에 청약이나 하락기 급매를 노릴 수 있습니다. 전세 매물이 귀하므로 반드시 전세보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하여 보증금 리스크를 없애야 합니다. 5월 이후는 상황을 관망하시고 보통 이사 비수기인 5~6월에는 매물 경쟁이 조금 완화될 수 있으므로 조급하게 결정하시기보다 시장의 급매물 추이를 모니터링하기 좋은 시기입니다. 즉 무리한 영끌은 신혼 생활에 큰 리스크가 될 수 있으니 현재의 가용 자산과 대출 한도를 먼저 조회해 보시고 감당 가능한 선인지 먼저 판단하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반 분양은 땅과 건물을 모두 사지만 토지임대부는 건물값만 내기 때문에 분양가가 주변 시세의 반값 수준으로 매우 저렴합니다. 땅값을 안내는 대신에 토지 소유주 LH,SH 등에게 매달 토지 임대료를 별도로 지불해야 하는데 월세가 있는 내집의 개념이라고 생각하면 됩니다. 장점으로 땅값을 안내기 때문에 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 내 집 마련이 가능하고 40년동안 고주할 수 있고 원하면 40년을 더 연장해서 최대 80년까지 살 수 있어서 사실상 평생 거주가 가능합니다. 하지만 땅값을 안내는 대신에 공공기관에 매달 토지 임대료인 지료를 내야하고 나중에 집을 팔 때 아무에게나 팔 수 없고 반드시 공공기관에 다시 팔아야하거나 수익의 일부를 나누어야 하는 등 전매 제한과 거주 의무가 까다롭습니다. 토지소유권이 없기 때문에 일반 아파트보다 주택담보대출의 한도가 적게 나올수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산에서 안내한 내용이 세법상 실수요 목적 특례 요건에 부합하므로 더 정확한 조언입니다. 부동산의 말이 맞으며 A주택에 대해 비과세를 받으려면 B주택 완공 후 3년 이내에 입주하고 그 집에서 1년 이상 거주해야 합니다. 1번 부동산님의 의견이 정답이고 소득세법상 분양권 완공 후 3년 이내에 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 A주택 비과세가 확정됩니다. 귀하의 의견은 일반적인 비과세 거주 요건인 2년과 혼동하신 것 같습니다. 이특례의 핵심은 3년 내 전입 + 1년 이상 계속 거주입니다. 현재 전세를 주셨기 때문에 준공일로부터 3년인 2027년 2월 28일까지는 반드시 세대원 전원이 B주택으로 전입하셔야 하고 전입 후 1년 이상 계속 거주를 채우지 못하고 이사하거나 집을 팔게되면 이미 받은 A주택 비과세 혜택이 취소되어 세금이 추징되는점 주의하시길 바랍니다. 감사합니다.