답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.정부 정책은 세제는 긍정적이고 관리는 까다로워 보입니다. 전체를 1주택으로 보아 매도 시 12원까지 양도세 비과세를 적용받아 절세에 유리합니다. 또한 정부의 비아파트 공급 활성화 정책으로 소형 원룸에 대한 종부세 합산 배제 등 보유세 부담이 완화되는 추세입니다. 부정적인 리스크로는 전세 사기 방지 정책으로 보증보험 가입 요건이 엄격해져서 전세 세입자를 구하기가 예전보다 어려울 수 있습니다. 전세가율 하락 시 기존 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 역전세 리스크가 존재합니다. 즉 1주택자 혜택을 유지하면서 월세 수익을 올릴 수 있어 전체적으로 유리한 환경이나 전세보증금 반환 리스크 관리가 관건입니다 .감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세입자가 직접 당근마켓 등을 통해 새로운 세입자를 데려왔고 중개사가 매물 소개라는 중개행위를 하지 않았다면 법적으로 중개보수를 전액 지급할 의무가 없습니다. 하지만 중도 해지라는 특수상황 때문에 임대인과 임차인 간의 합의가 우선입니다. 보통은 중개사가 계약서를 작성하고 사고 발생 시 책임을 지는 대필료 또는 계약서 작성 비용만 지불하는 경우가 많습니다. 전세 대출이 낄 경우는 중개사의 직인과 공제증서가 첨부된 정식 계약서가 필요합니다. 중개사가 직인을 찍으면 사고 시 법적 책임을 지게 되므로 단순 대필료보다는 높고 정식 복비보다는 낮은 수준에서 할인된 복비로 협의하는 것이 일반적입니다. 그러니 중개사에게 직접 구해왔으니 대출용 직인 조건으로 금액을 조정해달라고 협의하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 보증보험 관련 특약은 가입 여부와 상관없이 반드시 넣으시는 것이 좋습니다. 가입을 고민중이더라도 특약에 넣는 것이 가능하며 오히려 임차인의 권리를 보호하는 강력한 안전장치가 됩니다. 보증보험은 집주인의 동의 없이도 가입할 수 있지만 집주인의 협조가 없으면 가입이 불가능한 경우도 생깁니다. 집주인이 보증금보다 채무가 많거나 집주인의 국세 체납 등으로 인해 보험 가입이 거절될 수 있습니다. 이때 특약이 없다면 보험 가입이 안되어도 계약을 취소하거나 책임을 묻기가 어려워집니다. 가입여부를 고려한다면 추천 특약 문구로 [임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극적으로 협조하며 만약 임대인이나 주택의 결격사유로 인해 보증보험이 거절된다면 본 계약은 무효료 하며 계약금 및 중도금 전액을 즉시 반환한다] 라는 내용을 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재건축은 사실상 불가능합니다. 이미 용적률이 타워팰리스 약 900%대로 한계치라서 새로 지어도 수익이 나지 않습니다. 일반 분양 수익이 없어 집주인이 공사비 수억~수십억원 전액을 부담해야 하므로 추진이 매우 어렵습니다. 100년 거주 및 붕괴 위험은 현대 철근콘크리트 공법은 관리에 따라서 100년 이상 버팁니다. 건물이 무너지기 보다는 배관, 승강기 등 내부 설비 노후화가 먼저 옵니다. 장기수선충당금을 잘 모아 제때 고친다면 100년 거주는 가능하나 관리비 부담이 기하급수적으로 늘어날 수 있습니다. 한국은 시설물의 특별법에 다라 정기적인 안전 점검이 의무화 되어 있습니다. 갑자기 무너질 확률은 극히 낮으며 붕괴 징후가 보이면 재난위험시설로 지정되어 관리가 됩니다. 즉 나중에 무너지기보다 건물이 노후화되고 관리가 안되어서 주거환경이 급격히 나빠지는 현상이 더 큰 위험입니다. 재건축보다는 리모델링이나 장수명 주택 관리 방식으로 갈 수 밖에 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2027년 12월까지 준공된 신축 소형 60제곱미터 이하, 수도권 6억, 지방 3억 이하 구입시 주택수 산정 제외 혜택을 챙기시고 시세차익 보다는 대출 금리보다 1~2%p 높은 임대 수익률 4% 이상 확보에 집중해야 합니다. 소형 오피스텔은 역세권 도보 5분, 300세대 이상 대단지, 직주근접 업무지구의 입지가 필수이며 관리비가 저렴하고 커뮤니티 시설이 좋은 신축급을 선택해서 임차인 선호도를 높여야 합니다. 매도 전략은 준공 후 5년 이내 신축 상태일때가 환금성이 가장 좋기 때문에 노후화 전 매도를 고려하시는 것이 좋습니다. 만약 장기보유를 계획한다면 장기 일반 민간임대주택으로 등록하여 종합부동산세 합산 배제 등의 추가 혜택을 받다가 의무 임대 기간 종료 후 매도하는 방법도 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세계 원유 해상 물동량의 약 20%가 지나는 호르무즈 해협이 봉쇄되거나 위협받으면서 국제 유가가 배럴당 120~!50달러까지 치솟는 제 3차 오일쇼크 가능성이 커집니다. 유가와 가스 가격의 급등은 전 세계적인 물가 상승을 유발하며 이는 각국 중안은행의 금리 인하 기조를 멈추고 글로벌 경기 침체를 심화시키는 요인이 됩니다. 국내 경제또한 원유 의존도가 높은 한국은 에너지 수입 비용 급증으로 인해 경상수지가 악화되고 생산 원가 상승으로 인해서 제조업 전반의 경쟁력이 약화됩니다. 대표적인 안전자산인 달러 수요가 폭증하면서 월달러 환율이 1450원 이상으로 급등하고 이는 수입 물가를 다시 자극하는 악순환의 반복이 될 것입니다. 해상 운임 상승과 공급망 차질로 자동차, 반도체 등 주력 품목의 수출이 둔화되며 국내 휘발유 및 전기 가스 요금 인상으로 가계의 소비 여력이 크게 위축됩니다. 한국은 에너지 수입 비중이 압도적으로 높기 때문에 중동발이 장기전으로 갈 경우 치명적인 경제 안보 위기를 불러올 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.비용 부담 주체는 건설사 또는 임대인입니다. 곰팡이 원인이 단열 문제라면 이는 구조적 하자이므로 세입자의 책임이 전혀 없습니다. 1순위는 건설사로 하자 담보 책임 기간 도배2년, 단열 3년 내라면 건설사가 도배를 해줘야 합니다. 가구 이동을 이유로 작업을 거부한 것은 건설사의 업무 태반입니다. 2순위로는 임대인입니다. AS 기간이 지났따면 민법 제 623조에 따라서 임대인이 수선 의무를 집니다. 본인 자비로 도배를 해줘야 합니다. 먼저 곰팡이가 번진 사진과 이전 AS 당시 도배를 받지 못한 정황을 사진과 기록을 하여 증거로 보관하세요 먼저 임대인에게 단열 하자 때문이므로 집주인이 건설사에 강력하게 재보수를 요구하거나 직접 도배 비용을 부담해달라고 명확하게 요청해야 합니다. 단열 결함인 이상 세입자가 비용을 낼 이유가 전혀 없으니 집주인에게 건설사 재접수 하시고 건설사가 거부하면 집주인이 직접 도배 비용을 처리해야하는 사안입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대규모 랜드마크의 안정적인 가치 상승을 원하시면 성산동 아파트를 , 비교적 적은 자본으로 한강변 신축 아파트에 빠른 입주를 원하시면 망원동 빌라(모아타운, 가로주택 등)가 유리합니다. 정비구역 내 부동산을 매수하면 조합원이 되어 일반 분양보다 10~20% 더 저렴한 가격에 새아파트를 분양받고 로열층을 우선 배정받는 혜택을 누릴 수 있습니다. 주의할점은 사업 추진 과정에서 추가 분담금이 발생할 수 있으며 특히 투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 이후 매수 시 조합원 지위 양도가 제한될 수 있으므로 계약 전 반드시 사업 단계를 확인해야 합니다. 즉 자금 여력이 충분하고 랜드마크 투자를 원하시면 성산동 아파트를 하시고 적은 자본으로 한강 라이프를 꿈꾸며 빠른 입주를 원하시면 망원동 모아타운 매무을 살펴보시면 좋을듯 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한국은 원유의 70% 이상을 중동에서 들여옵니다. 호르무즈 해협 봉쇄 시 유가가 배럴당 150달러를 상회할 수 있으며 이는 전기, 가스 요금 인상과 물가 폭등으로 이어집니다. 그리고 수출 및 물류 운임 상승과 공급망에 차질이 생기는데 해상 보험료와 운임이 급등하며 자동차, 반도체 등 주력 상품의 수출 채산성이 악화됩니다. 글로벌 경기 위축으로 수입 수요가 줄어들어 국내 기업들의 실적에 타격이 예상됩니다. 마지막으로 안전자산인 달러 수요가 몰리면서 원달러 환율이 1500선에 육박할 수 있으며 고유가와 고환율이 겹치면서 경기 침체 속 물가만 오르는 스태그플레이션 위험이 현실화 될것입니다. 즉 에너지의 70%를 중동에 의존하는 우리나라에게는 공급망 단절과 물가 상승이라는 치명적인 경제 안보 위기가 될것이라 판단합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반 시중은행의 생애최초 대출은 소득제한 없이 LTV 70~80%까지 가능하지만 실제 한도는 본인의 소득에 따른 DSR 40% 규제 내에서 결정되므로 고소득자가 아니라면 대출액이 예상보다 적을 수 있습니다. 임차인이 있는 주택을 매수할 때 받는 대출은 임차보증금을 제외한 금액만 가능하며 추후 전세퇴거자금대출 1억원을 추가로 받으려면 기존대출+1억의 합계가 해당 시점의 LTV 및 DSR 한도 내에 들어와야만 승인이 가능합니다. 매수 과정에서 임차인과 합의하여 현금으로 보증금 일부를 선반환하고 재계약하는 방식은 가능하며 이를 통해 보증금 규모를 줄어두면 추후 주담대 한도를 산정할 때 공제액이 줄어들어 훠린 유리한 조건으로 대출을 실행할 수 있습니다. 감사합니다.