답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트와 같은 집합건물은 건물과 땅이 하나의 법적 운영으로 묶여 있습니다. 집합건물법에 따라 소유자는 아파트 건물과 분리하여 대지지분만 별도로 매매하거나 증여하는 등 별개로 처리할 수 없습니다. 소유권자라 할지라도 대지지분만 따로 뗴어서 처분하는 행위는 법적으로 무효입니다. 아파트를 매매하면 대지지분은 등기 여부와 상관없이 자동으로 건물을 따라가게 되며 이는 토지와 건물의 소유주가 달라저 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지하기 위한 강행 규정입니다. 극히 드물게 아파트 관리규약으로 분리처분이 가능하다고 명시한 경우에는 별도의 처분이 가능할 수 있으나 일반적인 아파트 단지에서는 사실상 불가능하다고 보시는 것이 정확합니다 . 즉 아파트 소유자라 하더라도 지분만 따로 팔거나 가질 수는 없으며 항상 아파트 건물과 세트로 움직이며 거래가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.한국 법상 재산을 무상으로 넘기면 받는 사람에게 증여세가 부과되며 거래 금액이 0원이라도 공시가격을 기준으로 취득세를 내야합니다. 소유주가 재산세 부담과 건물 관리 책임을 피하기 위해 사실상 토지 가격만 받거나 철거 비용을 조건으로 집을 넘기려는 사례를 말씀하시는 것 같은데 빈집법 강화로 방치된 빈집에 이행강제금이 부과되므로 처분하련느 매물이 늘고 있습니다. 현실적인 초저가 획득 경로는 전남 강진, 화순 등 인구감소지역에서 빈집을 리모델링해 월 임대료 1만원에 최장 10년까지 빌려주는 방식이 가장 활발하며 빈집을 매입하거나 임대할 때 지자체로부터 수비리 약 1~2천만원 내외를 지원받아 실질적인 자부담을 줄이는 경우도 많습니다. 국토교통부와 한국국토정보공사가 운영하는 빈집정보 알림E 를 통해서 전국의 빈집 등급과 매매와 임대 정보를 확인할 수 있습니다. 즉 개인 간 0원 거래는 세금 문제와 리모델링 비용등 매우 까다롭지만 지자체의 리모델링 지원이나 민원 임대 주택을 활용하면 무소멜리 시와 유사한 혜택을 충분히 누릴 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.적용 받기가 힘듭니다. 증여세 계산시 수증자인 아들 기준으로 최근 10년간의 증여액을 합산하기 때문입니다. 증여일 전 10년 이내에 동일인(직계존속의 경우 그 배우자 포함)으로부터 받은 증여재산가액을 모두 합산합니다. 상속세 및 증여세법에서는 부모를 동일인으로 봅니다. 즉 아버지가 증여한 것과 어머니가 증여한 것은 하나의 바구니에 담겨 계산을 합니다. 어머니의 증여 이력이 없더라도 법적으로 아버지와 어머니는 동일인으로 간주하니 5년전 아버지가 증여한 1억과 이번 어머니 지분 증여액이 합산이되어 5000만원을 초과했으므로 이번 증여시에는 공제를 받을 수 없으며 증여세가 발생합니다. 가장 정확하게 확인하기 위해서 세무사에 상가 지분 증여 계산뿐만 아니라 취득세, 감정평가, 향후 양도소득세까지 복합적으로 고려해서 상담 받으시는 것을 추천드리고 국세청에서 운영하는 상담전화 국번없이 126이나 홈페이지 질의응답 게시판을 이용하면 법적 근거를 재확인할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국민주택은 통장에 1500만원을 한꺼번에 넣을 수 있지만 국민주택 청약 시 저축총액으로 인정되는 금액은 회차별 인정 한도 월 최대 25만원뿐입니다. 즉 1500만원을 넣어도 당장 저축총액이 1500만원으로 뛰지는 않습니다. 1순위 조건 충족은 기본자격일뿐 실제 당첨은 납입인정금액의 총합입 높은 순서대로 결정됩니다. 따라서 매달 인정 한도만큼 꾸준히 쌓는 것이 가장 중요합니다. 청약홈이나 LH 청약플러스의 과거 당첨 가점과 금액 조회메뉴에서 확인이 가능하며 수도권 인기 지역은 보통 1200~1500만원 이상 당첨권입니다. 2024년 11월부터 월 납입 인정 한도가 25만원으로 상향되었습니다. 따라서 지금부터는 매달 25만원씩 넣어야 총액 싸움에 뒤쳐지지 않습니다. 즉 1500만원 일시납입은 민영주택 예치금 충족에는 유리하지만 국민주택 당첨을 위해서는 매달 25만원씩 꼬박꼬박 인정 받게 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부산은 산지가 많아 평지 아파트의 희소가치가 높으므로 실거주 만족도가 높은 지역 위조의 아파트 몇개만 선별하자면 사하구에 장림현대 아파트는 완전 평지로 장림시장과 인접해 있으며 900세대 단지입니다. 1억 중반대로 20평대 매수가 가능하며 평지에 시장과 마트가 모두 가까워 생활하기 편합니다. 사상구에 엄궁 대림 아파트도 펴지형으로 엄궁전통시장 도보권으로 800세대 이상이며 사상구의 교통 요충지로 단지 평탄화가 잘 되어 있고 인근에 대규모 전통시장이 있어 물가가 저렴합니다. 북구에 금곡동 조성아파트도 인근 중소형 및 상권을 잘 보유하고 있고 1억 초반대로 진입이 가능하며 지하철역과 평지로 연결되어 노년층이나 자녀가 있는 가구가 살기 좋습니다. 마지막으로 영도 벽산비치는 남향시장을 인접해 있으며 영도에서 보기 드문 평지 입지로 부산의 대형 시장 중 하나인 남향시장과 가까워 장보기도 매우 편리합니다. 해당 지역 부동산에 방문하여 직접 단지 내부의 경사도와 상권을 확인해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.규제가 강해질수록 해운대, 수영구 남구 등 핵심 입지는 똘똘한 한 채로 수요가 쏠려 가격이 버티지만 외곽 지역은 다주택자들의 매물 투하로 하락폭이 더 커지는 양극화가 심화됩니다. 종합부동산세 강화와 양도세 중과 유예 종료로 인해 보유 비용이 수익을 상회하는 구조가 됩니다. 부산 내 다주택자들은 세금 부담을 이기지 못하고 비핵심 지역 매물부터 처분해야 하는 상황에 직면합니다. 부산 주요 재개발, 재건축 단지에 토지거래허가구역 등이 검토되면서 투기적 가수요가 차단되고 실거주자 위주로 시장이 재편되며 단기적으로는 거래 절벽이 나타날 수 있습니다. 다주택자 혜택은 줄고 의무는 강화됨에 따라 임대 수익보다 관리 비용이 더 커지는 역전 현상을 대비해 핵심 자산 위주로 자산을 재편하는 전략이 요구됩니다. 즉 부산시장은 핵심지는 방어, 외곽은 하락하는 뚜렷한 격차를 보일 것으로 생각합니다. 다주택자라면 세금 실익을 따져서 핵심 지역 한 채로 집중하는 슬림화가 가장 현실적인 대응입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.3월 2일 입주 합의, 월세 일할 계산 및 중개수수료 지불, 이사 완료 등의 행위는 임대인과 임차인간의 계약 종료 합의가 완전히 성립되었음을 의미합니다. 새로운 세입자가 입주 전날 계약을 파기한 것은 임대인과 새로운 세입자 사이의 문제이며 이미 종료된 질문자님의 기존 계약을 부활시킬 법적 근거가 되지 않습니다. 새 세입자가 포기한 계약금은 임대인에게 위약금으로 귀속되며 임대인은 이 금액으로 새로운 세입자를 구할 때까지의 손실을 충당해야 합니다. 질문자님은 이미 목적물을 비우고 명도 의무를 다했으므로 새로운 입주자가 나타날때까지 월세를 추가로 내야 할 법적인 의무가 없습니다. 부동산의 주장은 법적 근거가 없는 일방적인 요구입니다. 이미 합의 하에 모든 정산과 명도를 마쳤으므로 계약은 종료되었다고 단호히 전달하시고 보증금 반환을 요구하시길 바랍니다. 만약 임대인이 보증금 돌려주기를 거부하고 있다면 임차권등기명령 등 법적인 조치를 취하겠다고 하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.사진 속 용도에 포함된 근린생활시설은 법적으로 상가이기 때문에 주거용 전용 대출이나 시중은행의 전세자금대출 승인이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 허그 등 보증기관은 건축물대장 용도상 주택이 아닌 근린생활시설이나 취사 시설 설치가 금지된 다중주택에 불법 개조가 있는 경우 보증보험 가입을 허용하지 않습니다. 현재 해당 매물에 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권 금액에서 선순위 세입자 보증금을 합계가 집값의 60~70%를 초과할 경우 경매 시 보증금을 회수하지 못할 위험이 큽니다. 필수 특약으로 임차인의 사유가 아닌 건물 결격 사유 (용도, 근저당 등)로 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다 , 임대인은 잔금과 동시에 선순위 근저당권을 말소하고 익일까지 새로운 권리 설정을 하지 않는다는 조항으로 대항력을 확보해야 합니다. 제가 보기에 해당 매물은 법적 보호를 받기가 까다로운 위험 매물로보이니 가급적 건축물대장상 주택으로만 표기된 안전한 집을 선택하시길 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이제는 생필품뿐만 아니라 신선식품, 가구까지 모두 온라인으로 해결합니다. 2026년 국내 온라인 쇼핑 시작은 약 280조원 규모로 성장했으며 AI가 알아서 물건을 추천하고 결제까지 돕는 제로클릭 쇼핑이 대세가 되면서 사람들이 굳이 상가를 찾아갈 탐색할 이유가 사라졌습니다. 단순히 물건을 사러 가는 상가는 지고 그 공간에서만 할 수 있는 특별한 경험을 주는 곳만 살아남습니다. 대학가 상권조차 공실률이 15%를 넘어서는 반면 외국인 관광객과 MZ 세대의 감성을 자극하는 성수나 북촌 같은 체험형 상권은 여전히 붐비는 초양극화 현상이 심화되고 있습니다. 고물가와 높은 인건비로 인해 자영업자의 폐업이 늘어나는 와중에 임대인들은 자산 가치 하락을 우려해 임대료를 낮추기보다 차라리 공실로 비워두는 선택을 하곤 합니다. 이 과정에서 상권 전체가 활기를 잃는 슬럼화가 가속화되고 있습니다. 재택근무와 근거리 소비가 정착되면서 대형 오피스 상권의 활력이 예전만 못하고 대신 주거지 밀착형 생활 밀착 상가가 상대적으로 선방하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대한민국 민법상 주인이 없는 부동산은 발견자가 소유하는 것이 아니라 국가의 소유가 되며 주인이 있는 경우 아무리 방치되어도 타인이 함부로 소유권을 가져올 수 없습니다. 남의 집을 20년간 점유하면 소유권을 주장할 수 있는 제도가 있으나 실무적으로는 주인이 세금을 내고 있거나 관리 흔적이 조금이라도 있다면 법원에서 인정받기가 극히 어렵습니다. 지자체에서 빈집 소유주에게 수리비를 지원하고 입주자에게 5~10년간 무상으로 빌려주는 사업이 있는데 이는 거주 권한을 주는 것이지 소유권을 넘겨주는 것이 아닙니다. 설령 주인이 가져가라고 해도 소유권 이전시 발생하는 취득세와 증여세, 노후 건물의 철거 및 수리비 등을 합치면 실질적으로 배보다 배꼽이 더 커질 수 있습니다. 2026년 현재 정부는 빈집 정보 시스템을 통해 빈집 매매나 임대를 중개하고 있지만 대부분 유상 거래이며 철거 명령이 내려진 집은 소유 시 오히려 이행강제금 부담이 생길 수 있습니다. 공짜 빈집은 소유권 이전이 아니라 지자체의 무상 거주 지원을 의미할 가능성이 큽니다. 만약 소유권을 원하신다면 경매나 공매를 통해 아주 저렴하게 낙찰받는 것이 현실적인 방법입니다. 감사합니다.