경제
재개발 조합원으로 인정받아 분양권을 받을 수 있는 조건이 궁합니다.
60년대에 지어진 단독 주택에 어머니, 아버지, 형제들이 거주하고 있고 이 건물에 등기는 이모로 되어있습니다.
땅은 시유지인데 현재 땅 사용료를 내고 있지는 않습니다.
이 지역이 재개발 이야기 나오고 있어 이모에게 이 건물을 제가 사서 건물 등기를 제 이름을 하고 땅 사용료를 매년 납부한다면 조합원으로 인정 받아 재개발 시 분양권을 받을 수 있을까요?
저는 바로 옆집에 거주하고 있습니다.
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재개발을 기준으로 설명드리면 재개발에서 조합원 자격이 되는 기준은 토지등소유자입니다. 토지등 소유자란 토지나(or) 건물의 소유자외 지상권자도 포함하게 됩니다. 그에 따라 건물만을 보유한 소유자도 조합원으로써 참여가 가능할수 있습니다, 그리고 보통 원주민등은 분양권이 아닌 입주권을 부여받는 것이고 위조건이라면 조합원 자격부여는 가능할수 있어 보이긴 합니다. 다만 세부적인 요인에 따라 답변과 다르게 될수 있어 정확한 사항에 대해서는 추가적인 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아직 재개발 초기 단계인 것 같습니다.
따라서 명의를 이전한다면 명의자가 재개발을 입주권을 받을 수 있을 것이라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 권리산정일 이전에 소유권이전이 되고 시유지라도 허가를 받고 사용을 한 경우는 조합원으로 인정이 가능하지만
시유지를 무단 점유한 경우는 조합원 자격에 제한이 될 수 있으니 그 부분을 체크를 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재개발지역의 조헙원의 자격은 토지나 주택을 소유하고 있느자에게 조합원자격울 부여합니다.
따라서 조합원으로 첨여하기 위해서는 본인명의오의 소유권이 이전되어야 하니 참고바랍니다
60년대에 지어진 단독 주택에 어머니, 아버지, 형제들이 거주하고 있고 이 건물에 등기는 이모로 되어있습니다.
땅은 시유지인데 현재 땅 사용료를 내고 있지는 않습니다.
이 지역이 재개발 이야기 나오고 있어 이모에게 이 건물을 제가 사서 건물 등기를 제 이름을 하고 땅 사용료를 매년 납부한다면 조합원으로 인정 받아 재개발 시 분양권을 받을 수 있을까요?
저는 바로 옆집에 거주하고 있습니다.
==> 현재 상황에서 무허가 건축물을 매입하는 경우 조합원 자격을 유지할 수 있는 만큼 가능합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
60년대 건물은 기존무허가건축물로 인정될 확률이 높으므로 구청의 무허가건물 확인원을 확인한 뒤 귀하 명의로 소유권 이전하고 밀린 땅 사용료를 정리해야 분양권 자격이 생깁니다. 다만 이미 조합설립인가가 난 구역이라면 지위 승계가 제한될 수 있고 귀하가 인근에 이미 주택이 있다면 세대 합산 규정에 걸려 분양권이 나오지 않을 위험이 큽니다. 사유지는 재개발 과정에서 국가로부터 별도로 매수해야 하므로 추가 자금 계획이 필요하며 반드시 조합 사무실을 통해 단독 분양 대상자 여부를 최종 확인한 후 계약하시기 바랍니다. 즉 건물 명의 변경과 점유권 공식화가 핵심이지만 본인의 주택 소유 현황과 조합 정관에 따른 승계 가능 여부를 먼저 점검하는 것이 가장 안전합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
시 유지 위의 무허가 건물이라도 특정조건을 맞추면 재개발 조합원 자격과 분양권을 얻을 수는 있습니다. 하지만 제가 질문자가 주신 정보만으로는 확인이 안되는 것이 몇개 있네요.
먼저 시 유지 위에 지어진 건물이라도 , 기존 무허가 건물확인을 해야 합니다. 1989년 1월 24일 이전에 지어진 건물이면 가능합니다. 또한 점유사용료(변상금)을 납부하셔야 합니다. 향후 국공유지 매수 협의 시에 이 비용은 협의됩니다.
제일 중요하게 보는 것이 1세대 1주택 원칙인데요, 지금 질문자는 바로 옆집에 거주중이라고 하셨습니다. 동일 구역 내 다주택 금지 되므로, 현재 거주중인 집의 소유주이고 , 해당 집이 재개발 구역 내에 있다면 문제가 됩니다.
이렇게 재개발 구역 내에 여러 채의 집을 가지고 있더라도 분양권은 1개만 나옵니다. 그렇게 되면 이모님께 건물을 사서 등기를 넘겨 받아도, 현금청산 대상이 될 거에요.
현재 거주 하시는 집이 전/월세라면 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재개발에서 조합원이 되기 위해서는 정비구역 지정 당지 토지 또는 건출물의 소유자여야 하는데요.. 여기서 중요한 건 토지의 소유권이 매우 중요합니다. 왜냐하면 재개발은 결국 토지 지분을 기준으로 권리를 나누는 사업이기 때문 인데요.. 말씀하신 상황으로만 보면 토지가 시유지라 공공의 소유라고 볼 수 있어서 토지에 대한 권리 배분 기준에서 밀릴 수 밖에 없습니다. 또한 땅 사용료를 내고 있지 않기 때문에 사용권에 대한 인정이 약할 수 밖에 없다라고 보여집니다. 잘못하면 현금청산만 당할 수 있기 때문에 신중하게 좀 더 살펴 보시길 추천 드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
이모에게서 건물을 매입해 등기를 본인 명의로 하고 토지 사용료를 납부하더라도, 토지가 사 유지인 이상 조합원으로 인정받아 분양권을 받기는 어렵습니다. 보상은 가능하겠지만, 분양권은 토지 소유권이 없는 상태에서는 제한됩니다.
1. 조합원 자격의 기본 요건
재개발 조합원은 원칙적으로 사업 구역 내 부동산(토지 또는 건물)의 소유자여야 합니다.
단순 거주자(세입 자)는 조합원이 될 수 없고, 분양권도 원칙적으로 나오지 않습니다.
2. 토지와 건물의 관계
토지가 시 유지라면, 건물 소유권 만으로는 완전한 권리 확보가 어렵습니다.
재개발 시 분양권은 토지+건물 소유권을 모두 갖춘 경우에 인정되는 것이 일반적입니다.
토지 임차 권(사용 허가)만 있는 경우에는 분양권이 제한되거나, 보상만 받을 가능성이 큽니다.
3. 명의 이전 시점
재개발 조합원 자격은 사업 시행인가 기준일 또는 조합 설립인가 기준 일에 소유자로 등재되어 있어야 합니다.
이후에 매입하면 조합원 자격이 제한될 수 있습니다. (투기 방지 목적)
4. 분양권 인정 여부
건물만 매입해 등기해도, 토지가 시 유지라면 분양권이 보장되지 않습니다.
토지 사용료 납부는 임차 권 유지에 불과하며, 소유권이 아니므로 조합원 자격을 완전히 확보하기 어렵습니다.
따라서 건물 소유권 만으로는 분양권 대신 현금 보상으로 귀결될 가능성이 높습니다.
결론적으로, 건물 매입 후 본인 명의로 등기 변경을 반드시 진행하고, 땅 사용료 납부 같은 토지 권리 관련 사항을 조합과 협의하여 해결한 후에 재개발 조합원으로 인정받아 분양권을 받을 수 있는 길이 열립니다. 이모 명의 상태에서는 조합원으로서 권리가 제한될 가능성이 크다고 보여집니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재개발 조합원(=분양권 대상자)은 보통 이렇게 정해집니다
핵심 기준 3가지
,사업구역 내 토지 또는 건축물의 소유자
,정비구역 지정일 이전 권리 확보 여부
,행정상 권리관계 (등기 + 토지권리 포함)
실제 거주는 보조 요소일 뿐, 결정적 기준이 아닙니다
질문 상황 기준으로 볼때 건물만 이모에게 사서 등기 이전 + 사용료 납부한다고 해서 조합원 인정 및 분양권 확보는 보장되지 않습니다
핵심은 건물 소유가 아니라
토지 권리 + 정비구역 기준일 이전 권리 확보 여부입니다
,꼭 확인해야 할 것 (이건 필수)
,해당 지역이 정비구역 지정 여부
,토지(시유지) 점유 형태가 합법인지
,해당 건물이 무허가 건축물인지, 사용승인 건물인지
확인해보시기 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
가능성은 있지만 지금 설명하신 구조 그대로라면 쉽지 않을 수 있습니다 핵심은 누가 언제 소유를 하였는지와 그 토지와 건물이 조합원 자격이 인정되는 대상인지 확인을 먼저 해보시기 바랍니다