답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1억 이하는 주택 수 제외라는 말은 새집을 살 때 취득세에만 해당할 뿐 팔때의 양도세나 가지고 있을때의 종부세는 가격 상관없이 모두 주택수에 포함됩니다. 양도소득세는 1억 이하라도 주택수에 무조건 포함됩니다. 대구 아파트를 팔 때 나머지 3채 때문에 비과세 혜택을 못 받습니다. 종합부동산세는 인별 보유한 주택 가격을 모두 합산합니다. 1억 이하라고 합산에서 빠지지 않습니다. 취득세는 오직 다가구주택자가 1억 이하 주택을 새로 살 때만 중과세를 면제해 주는 규정입니다. 현재 법적으로 농가1,도시1,감천1,대구1 로 4주택자입니다. 1억 이하 주택 수 제외는 잘못된 상식이며 현재 상태로는 대구 아파트 판매 시 다주택자 세금을 내야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.노동소득 < 자산 소득으로 통계청 자료에 따르면 주택 유무에 따른 상하위 자산 격차는 수십배에 달하며 월급 저축 속도가 집값 상승을 절대 이길 수 없는 구조입니다. 다주택자가 매물을 선점하고 자산 대물림이 이어지면서 무주택자의 주거 사다리가 완전히 끊긴 상태입니다. 저금리와 안전자산 선호 현상으로 자금이 부동산으로만 몰려 가격이 비정상적으로 폭등하였고 종합부동산세나 양도소득세 등 다주택자규제가 존재하지만 세제 완화와 임대료 전가들으로 인해 무주택자가 체감하는 안정 효과는 미비합니다. 즉 성실히 일해도 소외받는 이유는 집이 거주가 아닌 수익 모델로 작동하기 때문입니다. 강력한 불로소득 환수와 다주택 투기 억제 없이는 부익부 빈익빈 해결이 어렵습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.5500만원은 소액 임차인에 해당하여 지역에 따라서 보증금 전액 또는 상당 부분을 법적으로 보호받을 수 있으나 전액 보호가 되지 않는 지역이라면 전세보증보험 가입이 가능하므로 추가 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다. 서울의 경우 최우선변제금 범위 내에 있어 5500만원 전액 보호가 가능하지만 수도권이나 광역시 등 그외 지역은 법적 보호 한도가 보증금보다 낮아 차액이 발생할 수 있습니다. 따라서 본인이 거주하는지 지역의 최우선변제 금액을 확인하시고 만약 한도가 부족하다면 HUG 나 HF의 보증보험에 가입하여 보증금 전액을 안전하게 지키실 것을 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.뒤에 대기 중인 예비자가 아무리 많아도 질문자님이 소득, 자산, 무주택 자격만 유지한다면 마지막 2년까지 무조건 연장이 가능합니다. 예비자는 기존 거주자가 자격 미달로 나가거나 스스로 이사 갈 때만 입주할 수 있습니다. 재계약의 핵심 요건은 재계약 시점의 기준치를 넘지 않아야 하며 본인이 주택을 소유하게 되면 재계약이 불가능합니다. 나이는 청년 유형의 경우 나이 제한 만 19세~39세 내에 있어야 합니다. 요약하자면 예비자가 있어도 계약 연장이 가능하며 본인의 소득 기준만 잘 확인하시면 마지막 6년까지 안심하고 거주하실 수 있습니다. 가정 정확하게 확인할 방법은 현재 거주중인 LH 지역본부의 임대공급운영부 또는 주거복지지사에 전화하는 것이가장 정확합니다. 본인의 생년월일과 주소를 말하면 현재 계약 상태와 다음 재계약 가능 여부를 바로 전산으로 확인해 줍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 금리 변동성과 상급지의 가격 조정세가 공존하는 시기이므로 담보인정비율 상한까지 대출을 동반한 영끌 매수는 재무적 위험이 매우 큽니다. 주거 안정을 통한 정주 가치도 중요하지만 가계 소득의 상당 부분이 원리금 상환에 집중될 경우 향후 금리 변화나 자산 가치 하락 시 대응 능력이 급격히 떨어질 수 있습니다. LTV 상한까지 대출을 받는다면 원리금 상환액이 가계 소득의 상당 부분을 차지하게 됩니다. 만약 소득 내 원리금 비중이 40~50%를 넘어간다면 예상치 못한 가계 지출(질병, 경조사 등) 발생 시 대응이 불가능해질 수 있습니다. 따라서 막연한 기대감보다는 본인의 가처분 소득 대비 상환 비중을 냉정하게 따져보고 대출 비중을 낮출 수 있는 자금 계획을 먼저 수립한 뒤 진입하시는 것을 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.강남과 서초구가 하급지보다 더 빨리 하락세로 돌아선 이유는 다주택자들이 세금 절감 실익이 가장 큰 상급지 매물을 전략적으로 먼저 처분하기 때문입니다. 양도세 유예가 종료되면 양도차익이 큰 강남권 아파트는 세금 부담이 수억원 단위로 급격히 늘어나므로 다주택자들은 중과세 부활 전 확정 수익을 실현하기 위해 상급지 매물을 우선적으로 시장에 내놓고 있습니다. 또한 고금리와 대출 규제로 매수세가 위축된 상황에서 보유세 부담이 큰 강남권의 긴급 매물이 실거래 하락을 주도하며 지수를 빠르게 끌어내리는 현상이 나타나고 있습니다. 즉 현재 한국부동산원은 최근 실거래지수 하락의 원인으로 고금리 유지와 함께 세제 혜택 종료를 앞둔 다주택자의 급매물 적체를 주요 원인으로 꼽고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 안올리면 가만히 계시면 됩니다 만기 2개월 전까지 서로 연락이 없으면 기존 조건 그대로 2년 자동연장됩니다. 계약서 재작성 할 필요가 없습니다. 법적으로도 보호를 받으며 세입자는 연장 기간 중 언제든 해지 통보가 가능합니다. 만약 전세대출이 있다면 집 계약은 자동으로 연장되어도 은행 대출은 자동으로 연장되지 않습니다. 만기 1개월 전에는 은행에 전화해 대출 연장 절차를 밟아야 합니다. 이때는 기존 계약서로 가능한 경우가 많습니다. 만약 보증금을 다시 올려서 연장한다면 증액된 금액만큼 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 새로 받아야 증액된 부분까지 법적으로 보호가 됩니다. 즉 집주인과는 가만히 있어도 되지만 은행에는 반드시 대출 연장 신청을 하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.안전기준은 70% 법칙으로 대출과 전세보증금을 합친 금액이 아파트 시세의 70% 이하일 때 가장 안전합니다. 경매에 넘어갔을 때 낙찰가가 시세보다 낮아지는점을 감안한 수치입니다. 위험 경계선은 합계가 80%를 넘으면 집값 하락 시 보증금을 떼일 위험이 높은 깡통전세가 될 확률이 높습니다. HUG 보증보험은 대출과 보증금의 합계가 시세의 90% 이하일때만 가입을 받아주며 대출 단독으로 시세의 60%를 넘으면 가입이 거절될 수 있습니다. 즉 보증금이 싼 이유는 그만큼 대출이 많아 리스크가 크기 때문입니다. 합계가 70% 이하을 기준으로 삼으시고 대출이 있다면 반드시 전세보증보험 가입이 가능한지 확인하셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됩니다. 이후에는 최고 82.5%의 살벌한 세율이 적용되므로 세금 폭탄을 피하려는 급매물이 쏟아지고 있습니다. 그리고 집을 가지고만 있어도 내는 보유세 실효세율을 1% 수준까지 끌어 올리는 정책이 추진 중입니다. 임대 수익보다 세금이 더 많은 마이너스 수익 구간에 진입한 다주택자가 늘고 있습니다. 실거주하지 않는 주택에 대한 장기보유특별공제 혜택이 대폭 축소되어 버티는 것이 오히려 손해인 구조가 고착화되었습니다. 강력한 대출 규제로 수도권 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고 갭투자가 원천 차단되면서 새로 집을 사줄 수요자도 줄어들어 가격 하락 압력이 거셉니다. 현재 정부는 자금력이 압도적인 극소수를 제외한 대다수 다주택자는 집을 팔 수 밖에 없는 환경을 조성하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.등기부등본은 부동산 거래의 가장 기본이 되는 서류로 갑구를 통해 실제 소유자 성함과 가압류 여부를 확인하고 을구를 통해서 대출 및 전세권 등 채무 상태를 단어 하나하나 꼼꼼하게 분석해야 합니다. 등기부등본과 별개로 건축물대장에서 위반건축물인지 확인해야 하며 만약 등기부와 대장의 면적이나 소유주 정보가 다르다면 대장을 기준으로 정보를 수정하거나 거래에 주의해야 합니다. 집주인의 미납 세금은 보증금 보다 우선 변제될 위험이 크므로 반드시 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서를 요구해야 합니다. 마지막으로 서류상의 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 확인하기 위해 주민등록증 또는 운전면허증을 대조하고 대리인이 올 경우 인감증명서 첨부된 위임장을 철절히 검토해야 합니다. 감사합니다.