답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금이 1천만원 소액이라 설령 경매에 넘어가더라도 최우선변데권을 통해 다른 채권자보다 먼저 보호받을 수 있으므로 1년 단기 거주라면 융자 4500만원이 건물 가액 대비 과도하지 않은 이상 큰 위험으로 보기는 어렵습니다. 잔금을 치르는 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추는 것이 필수이며 가계약금은 이미 등기부에 공개된 융자 정보를 이유로 반환받기가 법적으로 매우 어렵기에 계약을 유지하는 쪽이 현실적입니다. 계약서 작성 시 특약에 잔금 지급일 익일까지 추가 저당권 등 권리 설정을 하지 않는다는 조항을 넣어 안전 장치를 보완하시고 집주인 말대로 대출 원금이 상환된 것이 맞는지 통장 내역 등을 확인해 보시길 바랍니다. 1년 뒤 무조건 이사하실 예정이라면 월세 체납 없이 대항력을 유지하는 것만으로도 보증금을 지키는데 큰 무리가 없을 것이니 너무 불안해하지 마시고 첫 독립을 준비하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현실적으로 1억 초반의 시드와 생애최초 혜택을 결합하면 4~5억원대 주택 매수가 충분하게 가능하므로 2년 뒤의 불확실한 집값 상승을 기다리기보다는 올해 연말에 가용한 최선의 입지를 선점하는 것이 자산 측면에서 훨씬 유리합니다. 2년동안 추가로 모으는 자금보다 그 사이 오를 수 있는 집값과 소모되는 전세 비용이 더 클 수 있으므로 신혼부부 전용 저금리 정책 대출을 활용해서 원리금을 갚아나가는 것이 실질적인 저축 효과를 가져다줍니다. 직주근접인 경기 서남부권 내에서 신안산선이나 GTX 같은 교통 호재가 있는 역세권 구축 단지를 공략한다면 실거주 편의성은 물론 향후 상급지 이동을 위한 든든한 징검다리 자산이 될 것입니다. 따라서 무리한 대출보다는 소득 범위 내에서 상환 가능한 단지를 골라 연말 비수기의 급매물을 노리는 방향으로 지금부터 부지런하게 현장 임장을 시작해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.계약금 10% 위약금 조항이 있더라도 입주가 2년이나 남은 시점에서 시행사와의 협의를 통해 이미 납입한 5% 포기만으로 계약을 종결하는 사례가 많으니 내용증명을 통해 강력하게 협의하시길 바랍니다. 현재 거주중인 집이나 월급 압류는 시행사가 소송을 제기하여 승송 판결을 확정받아야 가능한 절차이므로 계약 해지 의사를 밝힌 것만으로 당장 실행될 가능성은 매우 희박합니다. 중도금 대출 부결은 본인 귀책으로 간주되어 연체료가 발생할 수 있으므로 더 이상 납입이 불가능함을 명시하고 이민 낸 금액 내에서 몰수 선언을 유도하여 계약 관계를 조기에 정리하는 것이 가장 중요합니다. 분양권 매수가 없는 상황이라면 부동산 전문 전매 중개인에게 마이너스 프리미엄을 조건을 내걸어 매수자를 찾거나 대한법률구조공단의 상담을 통해 해당 위약금 조항의 불공정성 여부를 검토받으시길 권장드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.청년전세임대는 LH가 집주인과 전세 계약을 맺어 재임대하는 방식으로 거주자가 해당 주택을 우선 분양받거나 매수할 법적인 권리는 없습니다. 본래 소유주가 국가가 아닌 민간 개인이나 법인이기 때문에 임대 기간 종료 후 자동으로 내집이 되는 분양 전환 개념이 적용되지 않는 구조입니다. 다만 임대차 종료시점에 집주인이 집을 팔 의사가 있다면 일바적인 부동산 거래처럼 협의하여 직접 매수하는 것은 당연히 가능합니다. 나중에 내 집 마련까지 염두에 두신다면 전세임대는 주거비를 아껴 목돈을 모으는 징검다리로 활용하시고 이후 분양전환 공공임대나 뉴:홈 같은 청약 상품을 노리는 것이 훨씬 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 변동 없이 월세만 증액할 때는 부동산 방문없이 기존 계약서의 금액을 수정하고 임대인과 임차인이 각각 날인하는 방식으로 간단하게 처리할 수 있습니다. 보증금이 그대로람녀 기존에 받아둔 확정일자의 효력이 유지되므로 별도의 확정일자를 다시 받을 필요는 없으며 계약서 두부 모두를 동일하게 수정하여 보관하시면 됩니다. 다만 증액된 월세가 30만원을 초과한다면 변경일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인을 통해 주택 임대차 신고를 반드시 완료해야 합니다. 계약갱신청구권을 사용하는 재계약이라면 인상 폭이 기존 월세의 5% 이내로 제한되니 한도를 확인하시고 만일을 대비해 수정된 계약서는 사진으로 찍어 문자로 공유해두는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.면허 없는 업체의 1500망눤 이상 공사는 불법이므로 이를 근거로 형사 고소와 건설산업기본법 위반 신고를 병행하여 강력하게 압박해야 합니다. 현재의 부실한 공사 현장을 사진과 영상으로 기록하고 제3의 전문가를 통해 객관적인 공정률 감정을 받아 소송을 위한 결정적 증거를 확보하세요 게약서에 없는 추가 공사비나 부당한 인건비 요구에는 절대 응하지 마시고 계약 해지와 대금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하여 법적 근거를 남기시기 바랍니다. 단열재 누락이나 바닥단차 같은 명백한 하자는 재시공 비용까지 손해배상 청구가 가능하므로 민사상 부당이득 반환 소송을 통해 과다 지급된 금액 회수에 집중해야 합니다. 상대방이 증빙을 거부하면 공사를 지연시킨 점은 중대한 계약 위반이므로 법적 절차를 통해 현 상황을 확정한 후 새로운 업체와 공사를 재개할 준비를 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신혼부부 전용 대출은 시중 금리보다 훨씬 낮은 1~3%대 고정금리를 제공하므로 금리 인상기일수록 일반 대출보다 훨씬 강력한 안전판 역할을 합니다. 현재 광주 부동산 시장은 전국적인 하락세 속에서 급매물이 소진되고 바닥을 다지는 구간이므로 실거주 목적이라면 무리한 영끌보다 감당 가능한 원리금 범위 내에서 매수를 검토하기 좋은 시기입니다. 다만 광주는 향후 특정 구를 중심으로 신축 입주 물량이 예정되어 있어 지역별로 가격 흐름이 다를 수 이으나 대단지 아파트나 인프라가 갖춰진 대장주 위주로 보수적으로 접근하시길 권합니다. 즉 금리 걱정 때문에 미루기보다는 정부 저금리 상품의 자격 요건이 될 때 이를 선점하여 주거 안정을 꾀하고 자산 가치 방어가 유리한 상급지 입지를 우선적으로 살펴보시는 것이 현명합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.실거주 중임에도 전입신고를 하지 않는것은 원칙적으로 주민등록법 위반에 해당하며 30일 이상 거주할 목적인 경우 신고 의무가 있어 드물게 과태료가 부과될 수 있습니다. 세금 측면에서는 전입신고 여부와 상관없이 다주택자 여부나 취득세, 재산세가 부과되지만 향후 해당 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위한 거주 요건 증명이 어려워질 수 있습니다. 또한 전입신고를 하지 않으면 해당 지역의 아파트 우선 청약권이나 지자체 혜택 등을 누릴 수 없으며 만약 대출을 받으셨다면 실거주 의무조건 위반으로 대출금이 회수될 위험이 있는지도 확인해야 합니다. 현실적으로는 잠만 자는 용도라면 큰 문제가 없는 경우가 많으나 안전하게 관리하시려면 기존집의 세대주 지위를 유지하면서 본인만 이 아파트로 전입하여 동일 세대원 분리 형태로 관리하는 방법도 고려해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매 계약 당시 누수 없음을 확인받았으나 입주 후 즉시 빗물 유입과 천장 누수가 발견되었다면 이는 민법상 매도인의 하자담보책임 대상이므로 중개인의 주장과 상관없이 매도인에게 수리비 청구가 가능합니다. 중개인이 실리콘 노후나 결로라고 단정짓는 것은 책임을 회피하려는 주관적인 판단일뿐이며 공실 기간이 길어 하자를 몰랐다는 사실이 매도인의 무과실 책임을 면제해주지는 않습니다. 입주 시 코킹이나 탄성코트 작업을 하지 않은 것은 개인의 선택일뿐 하자의 원인 제공이라고 볼 수 없으므로 현재 발생한 곰팡이와 물고임은 기존에 존재했던 중대한 하자로 접근하여 대응해야 합니다. 중개인의 불성실한 중개 대상물 확인,설명 의무 위반에 대해서는 지자체 부동산관리팀에 민원을 제기하시고 매도인에게는 내용증명을 발송하여 수리 비용 또는 손해배상을 공식적으로 요구하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대법원 판례에 따르면 명칭이 컨설팅비라도 실질이 중개 업무라면 공합법상 법정 한도를 초과하는 금액은 무효이므로 중개사는 초과 수수료를 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있습니다. 단순한 매물 소개나 권리관계 확인은 중개의 부수적 행위일 뿐 전문적인 컨설팅으로 인정되지 않으며 이를 위반해 금품을 받은 중개사는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 또한 초과 수수료 수령은 공인중개사법상 엄격한 금지행위로 수사 결과 위반 사실이 확인될 경우 해당 중개사는 사무소 등록취소나 업무정지와 같은 강력한 행정처분을 피하기가 어렵습니다. 현재 임대인의 사기 혐의와 연루된 정황이 있다면 경찰 수사 기록을 근거로 시군구청 부동산과에 신고하여 행정적인 책임을 묻고 초과 지급된 금액에 대해 민사상 반환 청구도 충분하게 가능합니다. 감사합니다.