답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.증여나 상속으로 취득한 주택은 인구감소지역 세컨드 홈 특례 대상이 아닙니다. 해당 특례는 인구감소지역 내 주택의 매매를 촉진하기 위해서 2024년 1월 4일 이후 신규취득한 주택에만 한정되어 있습니다. 따라서 단순히 가족으로부터 물려받은 주택은 신규 입구 유입이나 자본 투입으로 보지 않아 기존 주택에 대한 1주택자 세제 혜택을 지켜주는 특례대상에서 제외됩니다. 두번째 질문의 답변은 인구감소지역 주택을 신규로 매입하여 전입하더라도 세법상으로는 1주택자의 지위가 유지됩니다. 정부의 특례 규정에 따라서 공시가격 3억원 이하 등의 요건을 갖춘 세컨드 하우스를 취득한 경우 기존 도시 주택을 매도할 때 양도소득세 1주택자 비과세 12억원까지 혜택을 그대로 받을 수 있으며 종합부동산세와 재산세 계산시에도 다주택자 중과세를 적용하지 않고 1주택자와 동일한 기본 공제 및 세율을 적용받습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.부동산 공시가격 알리미나 정부 24에서 집합건물 등기부등본 또는 건축물대장을 확인하세요. 대지권의 목적인 토지의 표시 부분에 있는 대지권 비율을 찾으세요. 전체 단지의 총 땅 넓이가 50,000이고 나의 지분비율이 50/50000 이라면 50000X(50/50000)=50 입니다. 여기에 0.3025를 곱하면 우리가 흔히 말하는 평수가 나오며 15평 정도가 나오네요 그리고 네이버 부동산이나 아파트 실거래가 앱 아실이나 호갱노노에서 가장 최근에 거래된 우리집과 같은 평수의 매매가를 확인합니다. 최근 매매가가 9억원이고 우리집 대지 지분이 15평 이라면 9억/15 = 대지 지분 평당 가격은 6000만원입니다. 국토교통부의 표준지 공시지가를 조회하면 국가에서 정한 땅값을 알 수 있지만 보통 실거래가보다 훨씬 낮게 책정되어 있고 같은 단지라도 평수가 크면 대지 지분이 많아 평당 가격이 낮게 보일 수 있고 소형 평수는 상대적으로 높게 보일 수도 있습니다. 즉 현재 실거래가를 내 지분으로 나눈 것이 가장 현실적인 내가 가진 땅의 평당 가치입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.단순 판매점 대신 식당, 문화시설, 체험 공간이 결합된 복합 문화 놀이터로 변모하여 소비자가 찾아올 이유를 만들것입니다. 온라인이 완전히 대체하기 어려운 신석식품(고기, 채소 등)의 품질을 직접 눈으로 확인하는 신뢰의 공간으로 전문화도비니다. 매장 일부를 배송 창고로 개조해 주문 시 1~2시간 내 배송하는 퀵커머스 기지로 활용되며 온라인과 공생할 것입니다. 인공지능 카트나 개인 맞춤형 할인 등 디지털 기술을 접목해서 쇼핑 편의성을 극대화합니다. 즉 살아남겠지만 우리가 알던 모습과는 많이 다를 것입니다. 단순히 물건만 진열하는 대형 마트는 사라지겠지만 가족과 시간을 보내는 휴식처이자 가장 가까운 배송 창고로서의 기능을 가진 마트는 강력하게 생존할 것으로 보입니다. 온라인은 편리함을, 대형 마트는 경험과 신선함을 담당하며 소비시장을 나우어 가질 가능성이 높아 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.소비력이 가장 큰 2040 청년층이 수도권으로 빠져나가면서 지방 상권의 기반인 유동 인구와 객단가가 급감했습니다. 쿠팡, 배달 앱 등 온라인 플랫폼과 대형 복합 쇼핑몰이 지방의 골목 수요까지 빨아들이는 블랙홀 역할을 하고 있습니다. 매출은 줄어드는데 인건비, 임대료, 원자재 가격은 수도권 수준으로 오르면서 수익성이 처참하게 무너지고 있습니다. 단순히 문 열어놓는 가게보다 인스타그램 등에서 유명한 목적형 상점만 찾아가는 양극화가 심화되어 평범한 지방 가게들이 외면받고 있습니다. 지방 상권 침체는 불황 때문만이 아니라 인구 유출과 소비의 모바일화라는 거대한 파도가 덮친 결과입니다. 이제는 열심히만해서는 부족하고 지역적 특색을 살린 차별화된 콘텐츠가 있어야만 살아남을 수 있는 혹독한 시대가 되었습니다. 과거와 같은 전반적인 회복은 어려워 보이나 지역 특색을 살린 로컬 브랜딩이나 디지털 전환에 성공한 소수만이 생존하는 선택적 회복이 진행될 전망입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세교지구 전용 84제곱미터 이하 기준 4억 중반에서 5억 초반대에 거래가 형성되어 있습니다. 급매물이 소진된 후 매수자와 매도자 사이의 기싸움이 팽팽한 보합 상태입니다. 오산은 동탄에 비해 저평가된 가성비 신축으로 인식됩니다. 삼성전자 평택 캠퍼스 배후 수요와 GTX-C 노선 연장 호재 덕분에 하락보다는 버티는 힘이 강하다고 평가합니다. 향후 전망은 상승세가 우세합니다. 2026년부터 수도권 전반의 신규 입주 물량이 급감하여 신축의 희소성이 높아집니다. GTX-C 등 교통망 확충이 가시화되면 역세권 신축 위주로 완만한 상승세를 보일 가능성이 높습니다. 오산은 평택의 일자리와 동탄의 인프라 사이에서 실거주 만족도가 높은 가성비 지역입니다. 만약 실거주 목적으로 신축 분양권을 보신다면 현재의 보합 장세가 오히려 급매물을 잡을 기회일 수 있지만 철저하게 역세권이나 세교신도시 내 신축 위주로 접근하시는 것이 자산 가치 방어에 유리합니다. 즉 단기적으로는 가격이 횡보하며 유지되겠지만 중장기적으로는 공급 부족과 호재가 맞물려 점진적인 상승세를 탈 것으로 예상합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.민법상 구두 합의도 서면 계약과 동일한 법적 효력을 가지므로 연장 자체는 유효합니다. 구두로 연장(또는 묵시적 갱신)되면 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤 효력이 발생하지만 임대인은 2년의 연장 기간을 무조건 보장해야 하므로 중도에 내보낼 수 없습니다. 2025년 6월부터 계도기간이 종료되어 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 계약의 경우 금액 변동이 있다면 반드시 30일 이내에 신고해야 하며 미신고시 과태료가 부과됩니다. 분쟁 예방과 신고 의무 이행을 위해서 지금이라도 연장 조건(기간, 월세)을 문자 메시지로 주고 받아 기록을 남기거나 간이 계약서를 작성해 두는 것이 임대인에게 훨씬 유리합니다. 구두 연장도 가능하지만 임대인에게 법적으로 불리한 면이 많을 수 있으니 최소한의 문자 증거라도 남겨두시는 것을 권장드려요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.신혼부부 생애최초 매수 시 비규제지역인 부산에서는 집값의 최대 80% 까지 대출을 받을 수 있어 3억 아파트는 2억 4000만원, 4억 아파트는 3억 2000만원까지 빌릴 수 있습니다. 대출 80%를 제외한 나머지 20% 잔금의 약 5% 내외의 부대비용(취득세, 중개수수료 등)을 합쳐 3억원대 아파트는 7500만원, 4억원대 아파트는 약 1억원 정도의 현금이 준비되어야 합니다. 부부합산 소득이 8500만원 이하일 경우 저금리인 디딤돌 대출을 활용할 수 있으며 생애최초 구매 시에는 취득세 200만원 감면 혜택을 통해 초기 비용을 더 줄일 수 있습니다. 부산 내에서 3~4억원대로 아이 키우기 좋은 환경을 찾으신다면 학원가와 공원이 잘 조성된 북구 화명동이나 교통과 학군이 우수한 동래구, 연제구의 구축 대단지를 추천합니다. 즉 약 1억원의 자금만 확보하신다면 정부의 저금리 지원을 받아 부산에서 충분히 내 집 마력과 함께 결혼 생활을 시작하실 수 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 세법상 양도소득세는 개인별이 아닌 세대별로 합산합니다. 성인 자녀가 주택을 보유한 상태에서 부모님과 같은 주소지에 거주하며 생계를 같이한다면 주민등록상 분리 여부와 관계없이 실질적으로 1세대 2주택에 해당합니다. 자녀가 별도 세대로 인정받아 각각 1주택자가 되려면 단순히 주소만 옮기는 것이 아니라 만 30세 이상이거나 중위소득 40% 이상의 소득이 있으면 실제로 주거를 달리하며 독립 생계를 유지해야 합니다. 자녀가 보유한 주택에 실제로 살고 있지 않더라도 세법상 주택 수 산정에는 그대로 포함이 됩니다. 따라서 부모님 댁에 함께 사는 동안 부모님 집을 파신다면 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 다주택자 양도세가 부과됩니다. 만약 자녀가 집이 있는 상태에서 60세 이상의 부모님을 모시기 위해 세대를 합친 경우라면 합가한 날로부터 10년 동안은 각각 1주택자로 보아 먼저 파는 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적으로 집주인이나 세입자 모두 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지는 연장 여부를 말해야 합니다. 만약 이 시기까지 양측 모두 아무 말이 없다면 기존 조건 그대로 2년이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이 됩니다. 더 살고 싶다면 늦어도 만료 2개월 전까지는 집주인에게 의사를 밝히는 것이 가장 안전합니다. 집주인이 보증금을 올리거나 나가달라고 할 수 있기 때문에 미리 상화을 파악하는 것이 유리합니다. 보통은 조건을 변경하려는 쪽이 먼저 연락하만 아무도 연락하지 않을 수도 있습니다. 확실히 연장하고 싶다면 임차인이 먼저 연락해서 확답을 받는 것이 좋습니다. 집주인이 나갈달라고 하더라도 임차인은 법적으로 1회(2년) 더 연장할 권리가 있습니다. 이경우 임대료 인상은 최대 5% 이내로 제한이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.2026년 기준으로 실거래가가 12억원가지는 비과세입니다. 따라서 8억원에 파실 경우 내야 할 양도소득세는 0원입니다. 보유기간 2년이상 (취득당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 포함)을 충족해야 합니다. 다주택자 또는 비과세 미대상인 경우는 매도금액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 차익에 대해 새금이 부과됩니다. 단 2026년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과가 유예되므로 기본세율이 적용됩니다. 부동산 중개수수료는 8억 거래 시 상한 요율은 0.4%이니 최대 320만원이며 이는 공인중개사와 협의하여 낮출 수 있습니다. 재건축 시 주의사항은 투기과열지구라면 10년 보유 5년거주를 해야 매수자에게 조합원 지위가 넘어가며 공동명의라면 두 분 모두 이요건을 채워야 안전합니다. 또한 투기과열지구라면 조합설립인가 이후 매도시 원칙적으로 매수자가 조합원 지위를 돌려받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 감사합니다.