답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.해당 주택이 토지거래허가구역 내에 있다면, 원칙적으로 실거주 의무가 발생합니다다만, 신림1구역과 같은 재개발 구역의 경우 재개발 사업의 특성상 이주 및 철거가 임박한 경우 등에는 예외가 적용될 수 있습니다.토지거래허가 시 제출하는 토지이용계획서에 매수 목적을 '실거주'로 기재하고 허가를 받아야 하므로, 원칙적으로는 실거주해야 합니다.2. 토허제를 미리 받아야 하는지?네, 매매 계약을 체결하기 전에 미리 받아야 합니다.신림1구역이 속한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 구역 내의 단독주택을 포함한 주택(일정 면적 이상)을 매매할 경우, 매매계약을 체결하기 전에 관할 구청에 토지거래허가를 신청하여 받아야 합니다.  허가 없이 체결된 계약은 무효입니다.3. 재당첨 제한이 몇 년인지?재개발 사업에서 '재당첨 제한'은 일반적으로 조합원 지위를 얻어 분양을 받은 후, 해당 아파트의 청약 당첨 시점에 적용되는 규제입니다. 제한 규제: 투기과열지구 내 주택(아파트)에 당첨될 경우, 당첨일로부터 10년간 다른 주택의 청약 당첨이 제한됩니다. 신림1구역 단독주택의 경우:현재 단독주택을 매수하여 조합원 지위를 승계하는 것은 '청약 당첨'과는 다른 개념입니다.따라서, 이 주택을 매수하는 행위 자체만으로는 당장 재당첨 제한이 발생하지 않습니다.**중요: 이전에 다른 주택의 청약에 당첨된 이력이 있다면, 그 이력 때문에 10년간 재당첨 제한 기간 내에 있을 수 있습니다.4. 실입주 안 하고 세끼고 살 수 있는지 궁금합니다.실입주를 안 하고 전세를 끼고 매수(갭투자)하는 것은 매우 어렵거나 불가능합니다.가장 큰 걸림돌: 토지거래허가구역 내 주택 매수는 2년간의 실거주 의무가 원칙이기 때문에, 전세를 놓는 것(임대)이 금지됩니다.• 즉, 토지거래허가를 받기 위해서는 "실거주 목적"입증해야 하므로, 전세 세입자를 받는 것은 허가 목적에 위배되어 허가가 나오지 않거나, 허가 후 위반 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.원칙적으로는 가능합니다. 다만, 전세 세입자의 소유권 이전 등기 시 즉시 전세 보증금을 상환하고, 동일 날짜에 상환된 보증금으로 전세 대출을 정리한 후, 새로운 주택담보대출(집단대출)을 실행하는 방식은 일반적으로 은행에서 진행할 수 있는 동시 진행 거래의 형태입니다. 전세 보증금의 상환: 소유권 이전 등기(잔금일) 시 전세 세입자에게 받은 보증금으로 기존 전세 세입자의 전세 보증금 반환 의무를 이행하고, 세입자는 그 보증금으로 전세 대출을 상환 및 해지해야 합니다. (전세자금대출을 이용 중인 경우에는 주택담보대출 실행일까지 전세자금보증을 해지해야 주택담보대출이 가능할 수 있습니다.)집단대출 실행->대출 당일 전세 보증금 상환 및 전세 대출 해지 사실을 확인한 후, 새로운 주택담보대출(집단대출)이 실행됩니다. 순서 및 시간 ->이 모든 과정이 잔금일에 순차적으로 진행되어야 하며, 은행 담당자와 법무사와 긴밀하게 협의하여 시간을 맞추는 것이 중요합니다.2. 생애최초 조건일 경우 투기과열지구에서 LTV 70% 적용 여부생애최초 주택구매자의 경우, 현재(문의 시점 기준) 정부의 대출 규제 완화에 따라 투기과열지구를 포함한 규제 지역에서도 LTV 우대 혜택이 적용됩니다.생애최초 주택구매자는 주택 소재 지역, 주택 가격에 관계없이 LTV 상한을 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다.다만, 대출 한도는 최대 6억 원으로 제한될 수 있습니다. (출처에 따라 과거 70% 또는 현행 80%로 혼재되어 나타날 수 있으나, 정부는 LTV 80%로의 상향을 발표했습니다. 다만, 집단대출의 경우 일반 주택담보대출과 조건이 다를 수 있으며, 금융기관의 자체 심사 및 DSR 규제 등 다른 조건에 따라 대출 가능 금액은 달라질 수 있습니다.)입주권 집단대출이 규정은 일반 주택담보대출에 대한 것이며, 입주권 매매에 따른 잔금 시의 집단대출은 해당 아파트의 시공사, 금융기관과의 협약 조건에 따라 LTV 비율이 80%보다 낮게 책정될 수 있습니다. DSR (총부채원리금상환비율) 적용: LTV가 높아지더라도 DSR 규제(일반적으로 40% 적용)의 영향으로 실제로 받을 수 있는 대출금액은 소득에 따라 줄어들 수 있습니다.**결론적으로, 생애최초 조건으로 LTV 70% 이상을 적용받을 가능성은 높지만, 정확한 한도는 해당 아파트의 집단대출 실행 금융기관을 통해 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.질문자님이 언급하신 4억 7,000만 원은*전용 84㎡ (34평형)를 소유한 조합원이 더 큰 평형인 전용 109㎡를 분양받을 경우의 추정 분담금 규모와 유사합니다. (일부 보도에서는 전용 84㎡ 소유자가 더 큰 평형을 분양받을 경우 4억 7천만원, 혹은 전용 76㎡ 소유자가 전용 84㎡를 분양받을 경우 4억 7천만원이 언급되기도 했으나, 가장 최근 기사에서는 전용 84㎡ 조합원이 동일 평형을 받을 경우 약 1억 8천만원, 전용 109㎡를 받을 경우 약 9억 3천만원 등으로 금액이 더 상승한 내용도 보도되었습니다. 언급하신 4억 7천만원은 특정 평형을 신청할 때의 추정 금액 중 하나로 보입니다.)결론 ** —>펜트하우스의 최대 97억 원 분담금은 사실이며, 일반 평형 (34평형 등)도 수억 원대의 추가 분담금이 필요하다는 내용 역시 사실입니다. 이러한 분담금 규모는 최근 급등한 공사비와 서울시의 공공 기여 (임대주택 확보 등) 조건 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.청담 르엘 전용면적 84㎡ 입주권 매매가격이 60억 원을 넘어섰다는 기사들이 있습니다. 실거래가: 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 청담 르엘 전용 84㎡ 입주권이 최근 61억 5천만 원에 거래된 사례가 보고되었습니다 (2025년 9월 기준). 분양가 대비 시세차익: 이 단지의 해당 면적 분양가가 최고 약 25억 4천만 원 수준이었던 점을 감안하면, 35억 원 이상의 시세차익이 실제로 발생한 것으로 분석됩니다. 가격 상승 요인->이러한 높은 가격은 한강 조망권, 청담역 초역세권 입지, 명문 학군 접근성, 롯데건설 하이엔드 브랜드('르엘') 적용 등 단지 자체의 우수한 조건과 함께 청담동 일대의 신축 희소성 등으로 인해 형성된 것으로 보입니다.따라서 질문자님께서 언급하신 청담르엘 입주권 매매가격 60억 원 초과 및 35억 원 이상 시세차익은 실제 거래를 통해 확인된 내용입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.가계약을 하고 11월에 본계약을 진행하는 것은 일반적인 절차이며 법적으로 문제되지 않습니다. 다만, 가계약금 지급 시점에 임대인과 임차인의 권리 및 의무를 명확히 하는 것이 중요합니다. 가계약금을 지급할 때, 다음 사항들을 문자나 녹음으로 명확히 하고 기록으로 남겨두어야 합니다.1. 계약 당사자 및 목적물 특정: 임대인(집주인) 이름, 연락처, 주소, 계약할 금액 (보증금/월세)을 확인합니다.2. 가계약금의 성격 명시: 가계약금은 '계약 체결을 위한 증거금'이며, 계약 파기 시 위약금에 대한 내용을 간략하게라도 언급합니다. (예: "본 계약을 포기할 경우 가계약금은 반환되지 않으며, 임대인이 계약을 파기할 경우 배액을 상환한다.")3. 본계약 예정일: 11월 중 언제 본계약을 체결할지 날짜를 정합니다.**본계약 시 (11월)1. 임대인 확인 및 권리 관계 특약 (가장 중요)등기부등본 확인: 계약 당일(본계약 체결 시) 등기부등본을 다시 발급받아 소유자, 저당권, 전세권 등 권리 관계 변동이 없는지 확인합니다.특약 기재: "임대인은 계약일 현재의 등기부상 권리관계를 잔금일(12월 중순)까지 유지하며, 잔금일 이전까지 추가적인 근저당권 설정 등 권리 변동 사항이 발생하면 계약을 해지하고 임차인에게 손해배상을 한다."2. 입주 및 잔금 관련 특약 잔금일 및 입주: "잔금일은 12월 ㅇㅇ일로 하며, 잔금 지급과 동시에 임차인이 입주한다."공과금 정산: "잔금일 기준으로 임대인과 임차인이 관리비, 전기, 가스, 수도 요금 등을 정산한다."3. 시설 상태 및 수리 관련 특약-> 현 시설물 상태 계약: "임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 현재 시설물 상태로 인도하는 것을 원칙으로 한다." (파손된 부분이 있다면 미리 사진을 찍어두고, 수리 요청 사항을 명확히 합니다.)수리 의무: "주요 설비(보일러, 상하수도, 전기시설 등)의 노후나 불량으로 인한 수리는 임대인이 부담하며, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 수리는 임차인이 부담한다."4. 대리인 계약 시 특약 대리인이 계약하는 경우: 집주인(임대인)이 아닌 대리인(가족, 중개사 등)과 계약할 경우, 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 임대인 명의 계좌로 계약금을 송금합니다. 특약에 "위임장을 확인하였으며, 본 계약은 임대인 본인에게 그 효력이 있다"고 기재하는 것이 좋습니다.5. 확정일자 및 전입신고 꼭 ! 월세 계약이라도 보증금 보호를 위해 잔금 지급 및 입주 후 전입신고와 확정일자를 받는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.임차인은 법적으로 보장된 5% 초과 증액 요구를 거부할 수 있습니다. 또한, 기존의 전세 계약 조건을 유지한 채 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인의 월세 전환 및 5% 증액 요구를 모두 거부하고 전 계약과 동일한 조건으로 2년 갱신을 주장할 수 있습니다. 다만, 임대인과 5% 이내에서 합의하여 전세금 또는 월세를 증액하거나, 합의를 통해 월세로 전환할 수도 있습니다.따라서, 임대인의 일방적인 요구(월세 전환 + 5% 인상)는 따를 필요가 없으며, 임차인은 증액 없이 2년 거주를 주장하거나 5% 이내 증액에 대해 협의할 수 있습니다. 보기 c가 이 내용을 가장 잘 반영하고 있습니다. 만일 이번에 5% 인상을 해주는 경우 임차인은 추가로 다시 2년을 더 살 수 있나요? (결국 총 6년) 아닙니다. 추가 2년 거주는 불가능합니다. (총 4년 거주로 종료될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신되는 경우(최초 2년 이후 추가 2년), 임대료(차임 또는 보증금)의 증액 한도는 **직전 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 이는 상한선일 뿐이며, 임대인과 임차인은 협의를 통해 그 범위 내에서 임대료를 정할 수 있습니다. 즉, 5%보다 적게 올리거나 아예 안 올릴 수도 있습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.부부간 세대주 변경은 입주자 모집 공고일 전까지만 완료하면 일반적으로 세대주 요건(청약자격)을 인정받을 수 있습니다. 변경 후 3~6개월 유지와 같은 청약 신청 제한 기간은 없습니다.하지만 부양가족 가점을 위한 직계존속 부양 기간은 세대주 등재 후 3년이 기준이 됩니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.최근 몇 년간 건설 원가(자재비, 인건비)가 크게 상승하면서 분양가 상승의 주요 요인으로 작용하고 있습니다.시멘트, 철근 등의 원자재 가격이 상승하며 건설 공사비 지수가 꾸준히 오르고 있습니다. 건설사는 원가 상승분을 분양가에 반영하려는 경향이 강합니다. 핵심 지역 집중: 미분양 위험이 낮은 서울 및 수도권 핵심 지역의 정비사업 등에 수주 역량을 집중하는 경향이 있습니다. 주택 사업 외에 플랜트, 토목, 해외 사업 등 비주택 부문으로 사업 포트폴리오를 다각화하여 주택 시장 불황에 대비합니다.상승하는 원가에 대응하기 위해 공법 개선이나 효율적인 원자재 수급 등을 통해 원가 절감을 시도합니다.전반적으로, 부동산 규제와 시장 침체는 건설업계에 부정적인 영향을 미치며 특히 신규 수주와 미분양 리스크 측면에서 부담으로 작용하고 있습니다. 다만, 핵심 지역의 분양 시장은 여전히 수요가 있어 양극화 현상도 관찰됩니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.A. 거래량 급감 및 관망세 확산-> 거래 실종: 초강력 규제가 발표되면서 매수 심리가 급속도로 위축되어 거래량이 급감했습니다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 2년 실거주 의무가 부과되면서 갭투자(전세를 끼고 매수하는 것) 수요가 사실상 차단되었습니다 또한  주택 구입 자금 마련이 어려워진 실수요자 및 투자자들이 관망세로 돌아섰습니다.B. 가격 동향 (단기적 안정화 기대)• 단기적 안정화: 대출 규제와 실거주 의무 부과 등 강력한 수요 억제책으로 인해 단기적으로는 가격 상승세가 멈추고 관망세나 일부 하락 조정이 나타날 가능성이 높습니다. 다만, 규제 효력 발생 직전인 10월 15일 당일이나 직후 며칠 동안은 규제 전 막차를 타기 위한 수요로 인해 일부 지역에서 신고가 계약이 속출하는 이례적인 현상도 나타났습니다.C. 전세 시장의 우려• 월세화 가속화 및 전세난 우려: 1주택자에 대한 전세 대출 DSR 적용 등으로 인해 임대인이 전세 공급을 꺼리고 월세로 전환하는 '전세의 월세화' 현상이 가속화될 것이라는 우려가 커지고 있습니다. 이는 임차인들의 주거 비용 부담을 높일 수 있습니다.D. 정비 사업(재건축/재개발) 지연 우려• 서울 전역 규제 강화로 인해 재개발·재건축 등 도시 정비 사업의 사업성이 악화되거나 절차가 지연될 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.종합적으로, 10.15 대책은 대출 문턱을 크게 높이고 투기적 수요를 강력하게 억제하는 데 초점을 맞춘 정책이며, 이로 인해 서울 부동산 시장은 거래절벽과 함께 가격 관망세로 접어드는 모습입니다.