아파트 입주권 구매 시 집단 대출 관련 문의드립니다.

Question

안녕하세요. 현재 입주까지 약 2개월 남은 입주권 매수를 검토 중인데, 현재 매도자는 중도금까지 모두 납부했고 잔금만 남아 있는 상태입니다.

제가 입주권을 매수하면 명의가 변경되고, 잔금 시점에 집단대출을 실행하면 된다고 들었습니다. 이 경우 해당 지역이 투기과열지구이고 입주권 집단 대출 시에도 생애최초 주택 구입자는 LTV 70%까지 적용이 가능한지 궁금합니다.

또한 현재 전세로 거주 중이며 전세대출이 약 1억 원 남아 있는 상태입니다. 투기과열지구 내 3억 원 이상 아파트의 소유권 이전등기 시 전세대출을 즉시 상환해야 한다고 들었는데, 혹시 전세 세입자를 구해 전세보증금을 돌려받는 날과 새 아파트 잔금일을 맞춰서, 받은 전세보증금으로 전세대출을 상환하고, 같은 날 새 아파트 주택담보대출을 실행하는 방식으로 진행해도 문제없는지 궁금합니다.

1. 전세대출이 남아있는 상태에서도 주택담보대출(집단대출) 실행이 가능한지

2. 생애최초 조건일 경우 투기과열지구에서도 LTV 70%가 적용되는지

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 잔금시에 실행되는 집단대출은 중도금 대출과 다르게 일반적인 주택담보대출에 해당이 됩니다. 그러므로 규제지역내 주택담보대출은 LTV40%로 적용이 되나,생애최초의 경우 기존대로 LTV70%가 적용이 됩니다. 그리고 전세대출이 있더라도 실행은 가능하겠으나, 당연한도산정시 DSR에 영향을 주기 떄문에 대출한도가 크게 내려갈수 있어 LTV기준으로 대출이 나오기 어려울수 있습니다, 그리고 보통 전세대출상환과 주택담보대출이 동일 또는 동일기간내 이루어지는 경우에는 조건부 주택담보대출을 신청가능하고 이때는 전세대출이 영향을 주지 않습니다 다만 해당 부분은 은행별, 대출상품별 기준이나 제한이 다를수있기에 은행에 정확한 확인이필요하다고 볼수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

원칙적으로는 가능합니다. 다만, 전세 세입자의 소유권 이전 등기 시 즉시 전세 보증금을 상환하고, 동일 날짜에 상환된 보증금으로 전세 대출을 정리한 후, 새로운 주택담보대출(집단대출)을 실행하는 방식은 일반적으로 은행에서 진행할 수 있는 동시 진행 거래의 형태입니다. 전세 보증금의 상환: 소유권 이전 등기(잔금일) 시 전세 세입자에게 받은 보증금으로 기존 전세 세입자의 전세 보증금 반환 의무를 이행하고, 세입자는 그 보증금으로 전세 대출을 상환 및 해지해야 합니다. (전세자금대출을 이용 중인 경우에는 주택담보대출 실행일까지 전세자금보증을 해지해야 주택담보대출이 가능할 수 있습니다.)

집단대출 실행->대출 당일 전세 보증금 상환 및 전세 대출 해지 사실을 확인한 후, 새로운 주택담보대출(집단대출)이 실행됩니다. 순서 및 시간 ->이 모든 과정이 잔금일에 순차적으로 진행되어야 하며, 은행 담당자와 법무사와 긴밀하게 협의하여 시간을 맞추는 것이 중요합니다.

2. 생애최초 조건일 경우 투기과열지구에서 LTV 70% 적용 여부

생애최초 주택구매자의 경우, 현재(문의 시점 기준) 정부의 대출 규제 완화에 따라 투기과열지구를 포함한 규제 지역에서도 LTV 우대 혜택이 적용됩니다.

생애최초 주택구매자는 주택 소재 지역, 주택 가격에 관계없이 LTV 상한을 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다.다만, 대출 한도는 최대 6억 원으로 제한될 수 있습니다. (출처에 따라 과거 70% 또는 현행 80%로 혼재되어 나타날 수 있으나, 정부는 LTV 80%로의 상향을 발표했습니다. 다만, 집단대출의 경우 일반 주택담보대출과 조건이 다를 수 있으며, 금융기관의 자체 심사 및 DSR 규제 등 다른 조건에 따라 대출 가능 금액은 달라질 수 있습니다.)

입주권 집단대출이 규정은 일반 주택담보대출에 대한 것이며, 입주권 매매에 따른 잔금 시의 집단대출은 해당 아파트의 시공사, 금융기관과의 협약 조건에 따라 LTV 비율이 80%보다 낮게 책정될 수 있습니다. DSR (총부채원리금상환비율) 적용: LTV가 높아지더라도 DSR 규제(일반적으로 40% 적용)의 영향으로 실제로 받을 수 있는 대출금액은 소득에 따라 줄어들 수 있습니다.**결론적으로, 생애최초 조건으로 LTV 70% 이상을 적용받을 가능성은 높지만, 정확한 한도는 해당 아파트의 집단대출 실행 금융기관을 통해 확인하셔야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 젆세대출이 남아 있어도 주담대 실행은 가능합니다. 다만 투과지구 내 3억 원 초과 아파트를 매수하면 전세 대출 회수 될 수 있어 전세 세입자를 구해 전세 보증금을 회수한 후 전세대출 상환과 잔금 대출 실행일을 같은 날로 맞추시길 바랍니다.

2. 생애최초 주택 구입자는 투과지구 내에서도 주담대 LTV70%가 적용됩니다. 일반 차주는 투기과열지구에서 LTV 40%로 강화 되었지만 생애최초 구매자에게는 기존 70%가 유지됩니다.

3. 감사합니다.