답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.양도세 중과 유예 종료와 보유세 현실화가 맞물리면서 다주택자들은 보유와 양도 모든 면에서 한계치에 도달한 세금 부담을 느끼고 있습니다. 최근 강남과 서초 등 최상급지마저 하락 전환한 것은 더 이상 버티기 어렵다고 판단한 다주택자들의 절세용 급매물이 시장을 주도하고 있음을 보여줍니다. 강력한 대출 규제로 인해 추가 자금 조달이 불가능해진 상황에서 정부의 부동산 불패는 없다는 강력한 의지가 시장의 기대 심리를 꺾는데 성공하고 있습니다. 6월 보유세 부과 기준일 전에 팔지 못하면 막대한 세금을 추가로 내야 하므로 다주택자들은 손실을 감수하고서라도 매물을 던질 수 밖에 없는 환경에 놓여있습니다. 결론적으로 현재 정부 정책은 다주택자가 집을 팔 수밖에 업도록 경제적, 심리적 출구를 차단하고 있으며 이는 실제 시장 가격 하락으로 이어지는 강력한 동력이 되고 있습니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.네 부모님이 만 60세 이상이시고 주택을 1채만 보유하고 계신 경우 질문자님이 집으로 전입하여 세대주가 되면 무주택 세대주로 인정받을 수 있습니다. 주택공급에 관한 규칙에 다라서 부모님이 만 60세 이상이면서 소유한 주택은 자녀가 청약이나 대출 심사를 받을 때 주택 수에 포함하지 않는 예외조항이 적용되기 때문입니다. 단 노부모 부양 특별공급 등 특정 청약은 제외되나 일반적인 신생아특례대출 요건에는 유리하게 작용합니다. 주민센터에서 부모님과 별도로 질문자님을 세대주로 올리는 세대 분리가 가능한지 확인이 최우선입니다. 내 집을 살때 (디딤돌) 임대차 계약서 필요없습니다. 전세 살 때(버팀목)은 부모님 집 전세대출은 불가능합니다. 주의할점은 기존 주택 매도 후 등기부등본상 이전이 완벽히 끝난 상태에서 대출을 신청해야 합니다. 정리하자면 부노미 연령 요건만 맞으면 세대주 가능하며 신청 전에 주민센터에서 세대주 분리 가능여부만 재차 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.강남과 서초가 더 빨리 하락하는 이유는 절세와 현금 때문입니다. 5월 9일 중과 유예 종료 전에 팔아야 수십억원의 세금을 아낄 수 있어서 다주택자들이 상급지 급매물을 먼저 던지고 있습니다. 정부의 고가 주택 세제 강화 기조로 강남 한 채의 보유 가성비가 떨어지자 매도 심리가 얼어붙었습니다. 또한 초고가 주택은 대출이 거의 안 되어 현금 부자들만 살 수 있는데 이들이 하락을 예상하고 관망하면서 거래 가격이 뚝 떨어지게 된것입니다. 결론적으로 하급지 여러 채보다 강남 ㅁ한 채 파는게 세금이 훨씬 많이 줄어들기 때문에 상급지부터 급배가 쏟아지는 기현상이 나타는 것입니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.상법 개정의 핵심은 이사의 충실의무를 주주에게까지 확대하는 것입니다. 기존에 회사를 위해 일해야 했던 이사의 업무를 전체 주주의 이익을 위해서 일하도록 법을 바꾸는 것입니다. 대주주에게만 유리한 결정(물적분할, 불공정 합병 등)을 내려 소액 주주에게 손해를 끼치는 행위를 법으로 막을 수 있게 됩니다. 기업 지배구조가 투명해지고 배당 확대나 자사주 소각 같은 주주 환원 정책이 늘어날 것이라는기대감이 시장에 반영되는 것입니다. 정리하자면 이사가 대주주 눈치만 보지 않고 소액 주주의 이익도 챙기게 강제하여 코리아 디스카운트를 해소하겠다는 취지입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.보통 9~12월 하반기가 좋습니다. 대형 발전소들이 연말까지 의무량을 채우기 위해 REC를 집중적으로 사들이기 때문에 가격이 오를 가능성이 높습니다. 매주 화요일과 목요일에 열리는 현물시장 종가를 확인하시고 주식처럼 실시간으로 변하니 본인이 생각한 목표가에 도달했을 때 파는 것이 가장 좋습니다. REC는 유효기간이 3년이나 됩니다. 지금 가격이 너무 낮다고 생각하면 팔지 말고 계속 모아두었다가 가격이 오르는 시기에 한꺼번에 매도하셔도 됩니다. 정리하자면 지금 당장 급한게 아니라면 가격 추이를 계속 확인하면서 올해 하반기까지 기다려 보시는 방법도 추천드립니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.거래 절벽속에 하락이나 약보합을 예상합니다. 강력한 대출규제로 인해서 매수 심리가 위축되어 가격이 크게 오르기가 힘든 구조입니다. 영끌 수요가 사라진 외곽지역이나 노후 단지는 가격 조정 가능성이 큽니다. 소도권은 공급 절벽 입주 물량 30% 급감이 심각합니다. 서울 신축과 상급지는 매물이 부족해 전세가가 매매가를 떠받치며 하락폭이 매우 제한적일 것으로 보입니다. 지방은 미분양 적제차 인구 유출로 인해서 수도권과의 격차가 더 벌어지는 탈동조회가 계속될 전망입니다. 전문가들의 대다수는 서울은 보합 내지 소폭 상승, 지방은 하락을 예상하고 있습니다. 전반적인 폭락보다는 입지별 양극화가 하반기 시장의 가장 큰 특징이 될 것입니다. 정리하자면 대출이 막혀 살 사람은 없는데 새 집도 부족한 상황이라서 지역에 따라 버티거나 떨어지거나 갈라질것으로 보입니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.결재완료는 사실상 심사 승인이 끝난 상태가 맞습니다. 불안해하실 필요가 없어 보입니다. 내부 승인 종료는 담당자 검토와 팀장 결재가 모두 끝났다는 뜻으로 사실상 공사 차원의 심사는 100% 합격입니다. 보금자리론은 승인 후 30일 이내에 대출을 실행해야 하는데 잔금일이 30일보다 많이 남은 경우 시스템상 정식 승인을 화정해버리면 잔금일 전에 대출유효기간이 만료되는 문제가 생깁니다. 그래서 보통 잔금일 기준 20일 전이 되어야 확약통지 문자가 발송됩니다. 지금은 심사가 끝났으니 실행 기간을 맞추기 위해서 정식적인 통지만 잠시 대기중인 상태로 보시면 됩니다. 주의할점은 결재 완료 상태에서 대출 싱행일까지 추가 대출이나 카드론, 신용점수 하락등이 발생하게 되면 은행 약정 단계에서 거절 될 수도 있는점만 유의하시면 됩니다. 확약통지문자를 받은 직후에 은행에 방문하여 약정 서류를 작성하시면 됩니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.72개월 할부는 이자부담과 깡통 할부 위험이 커서 비추천합니다. 이자만 450만우너이면 차 값의 상당 부분을 금융사에 주는 꼴입니다. 4~5년 뒤 차의 중고 가치보다 남은 할부금이 더 많아져 처분이 어려워질 수도 있습니다. 할부 막바지에는 보증 기간이 끄나 할부금과 수리비가 동시에 나가게 됩니다. 저는 급하지 않다면 분기별 제조사 무이자/저금리 프로모션을 기다리는 것이 훨씬 이득입니다. 차 값의 30% 이상을 먼저 모으고 할부를 36~48개월로 줄여서 총 이자를 낮추는 방법을 추천드립니다. 결론적으로 이자가 부담스럽다면 무리한 조건이니 무이자 이벤트를 기다리거나 할부 기간을 줄일 수 있을만큼 선수금을 더 모은 뒤 구매하는 것을 추천합니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.소득이 높고 신용도가 우수하므로 전세대출 승인 후 잔금일 직전에 신용대출을 받는것이 유리합니다. 전세대출은 DSR 산정시 이자만 반영되어 한도 확보에 유리합니다. 전세 승인이 완료된 시점 보통 잔금 1~3일전에 신용대출을 실행하시고 심사 중에 신용대출을 받으면 전세 한도가 깎일 수 있습니다. 실행 타임라인 추천으로 1금융권에서 먼저 진행하시고 은행으로부터 승인 통보를 받으면 잔금 치르기 1~2일전 인터넷 전문은행인 토스나 카카오 등을 통해서 신용대출 실행을 추천드립니다. 체크할점은 1.3억 소득 기준 7천만원 신용대출은 DSR 범위 내 가능성이 높으나 기존 대출 유무가 변수입니다. 전세와 신용대출은 서로 다른 은행에서 진행하면 심사 간섭을 최소화할 수 있습니다. 결론적으로 전세 승인 문자 확인 후에 즉시 신용대출을 받으시면 한도와 시점에서 비교적 안전합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.5500만원도 보증보험 가입이 가능하며 최우선변제도 받을 수 있습니다. 단 지역에 따라서 보장 범위가 다르니 확인해 보셔야 합니다. 최우선변제권은 전입신고와 확정일자만 갖추면 경매 시 보증금 중 일부를 최우선으로 돌려받는 제도인데 서울은 1억 6천500백만원 이하일 경우 5500만원 전액 보호가 가능하고, 경기와 인천은 1억 4500만원 기준 4800만원까지 지방광역시는 8500만원 기준 2800만원까지 기타 지역은 7500만원 기준 2500만원까지 가능합니다. 전세보증보험 가입은 금액 제한 없이 주택 가격과 융자 비율만 있으면 가입이 간으하고 서울이 아니거나 최우선변제금보다 내 보증금이 더 크다면 나머지 차액을 지키기 위해 가입하는 것이 안전합니다. 결론적으로 서울이 아니라면 최우선변제만으로 5500만원 전체를 안전하게 지킬 수 없는 위험이 크니깐 보증보험 가입이 필수입니다.