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매수 시 대리인이 계약할 경우 주담대 문제 없을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약자가 대리인 것은 문제가 되지 않습니다 .그러나 대리권 증명이 필수적으로 되어야 합니다. 은행에서는 실제 매수자가 누구인지와 법적으로 정당한 계약 행위인지를 주요하게 봅니다 적법한 대리인 계약이 되기 위해서는 당연히 계약서상에 매수인 ooo 의 대리인 xxx 라고 표기가 되어야 합니다. 결론적으로, 대리 계약 시 은행심사, 대출 문제 없고요.다만, 법적으로 올바른 대리인 계약을 위해서는 적법한 위임장, 그리고 대리인의 정보가 포한된 계약서가 필요합니다. 업무에 참조를 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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전세대출 문제 질문합니다 복잡한 세법때문에 머리가 아프네요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 정책이 변화가 많아서 많이 힘드시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 발표 전에 계약한 건은 소급적용되지 않으며, 새로운 규제는 발표 이후 계약분 부터 적용됩니다. 그런데, 질문자님께서 만약에 매매하기로 구두로 6월 26일에 했으나 실 계약일이 7/1일 인경우 규제가 적용됩니다. 전세대출 규제대책 또한 마찬가지 입니다. 만약 질문자님께서 현 세입자가 다음 연장 때 전세대출 제한 때문에 연장이 어렵다고 하면, 이때는 기존 계약일지라도 해당 계약의 기간이 만료되었으므로 규제가 적용되어 기존세입자는 규제대상에 들어가게되는 것입니다. 묵시적 갱신이라고 할지라도 말이지요.이점 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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부동산을 매입한다면 현 상황에서는 어떤 쪽으로 하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재와 같은 상황에서는 10억 미만의 소형 아파트가 가장 유력합니다. 규제를 피하기 좋은 금액이며, 아마도 현금여력이 없는 수요자들의 매수세가 전부 몰리는 상황이 발생할 수 있습니다. 10억 미만이거나 10억 초반이지만, 현금이 가용가능한 선에서 구매하시면, 이후 매수세 강화됨에 따라 좋은 가격이 형성된 상태에서 판매하실 수 있을 거라 생각합니다. 다만, 해당 가격대의 입지는 12억이 넘어가는 고가 단지들에 비해 떨어지는 편이므로, 이런 점을 꼼꼼히 고려하시어 구매하시는 것이 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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농지 경매는 농업인이 아니더라도 할 수 있나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.농지 경매는 일반 부동산과는 약간 다른 법적 제한이 있어서 반드시 "농지법"을 이해하고 접근하셔야 합니다. 여기서 중요한 키워드는 바로 "농지취득자격증명" 인데요. 줄여서 우리가 "농취증" 이라고 부르는 것이에요.농취증은 농지를 직접 경작 또는 농업 경영 할 목적이 있어야 발급 됩니다. 다만, 농업경영계획서를 제출하는 것만으로도 받을 수 있기는 합니다. 여기서 하나의 팁이있는데요, 도시 거주자라면, 주말농장 용도로 계획서를 충실히 작성해 보세요. 그러면 농취증 나올 확율이 많이 올라갑니다. 또는 농지크기 1000m2(약 300평) 이하일 경우는 비교적 잘 나오니, 이점 참조하세요.이 농취증이 없으면 경매에 낙찰되더라도 등기이전이 안되어 매각불허가 처분이 되고, 보증금은 돌려받지만, 여러 손해가 생기겠지요.(보증금 환불 절차 동안 보증금 묶임, 여러가지 행정서류 제출 등)이런 점 양지하시어 성공적인 농지 취득 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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이번 부동산 정책의 풍선효과가 생길까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이번 부동산 대책의 핵심 중 하나인 주담대 6억 제한조치는 10억 안팎 중저가 아파트에 수요가 쏠리는 현상이 발생할 것으로 예상됩니다. 6-9 억대 아파트는 규제를 피하는 안전지대로, 실 수요자들이게 가장 인기가 많을 것으로 예상됩니다. 9-12억대 아파트의 경우 대출이 약간 부족해지므로, 대략 10억 안팎의 아파트가 인기가 높아질 것으로 예상됩니다. 마지막으로 12억 이상의 고가 아파트의 경우 현금이 많이 있는 투자자외에는 접근이 어려운 부분이라서 거래가 위축될 것으로 예상됩니다 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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지방에 부동산 향후 어떤방향으로갈까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 우리나라는 수도권 쏠림 증세가 심한 국가입니다. 그래서 서울에 이번에 6/27 일 심한 규제를 가한 것과 반대로, 지방은 규제를 완화했습니다. 투기과열지구, 조정대상지역 등이 대부분 해제되고, LTV 도 80% 까지로 상향했지요.그러나 , 지방 투자에 대해서는 여전히 부정적인 시각입니다. 우리나라 인구 절벽이 10년 안에 다가오기 때문입니다. 고령인구가 늘고 , 젊은층이 적어지는데, 젊은 층은 서울 및 수도권에서 일하고 싶어하고, 고령층은 그동안 살던 곳을 벗어나지 않는 습성이 있으니, 서울이나 수도권에서 지방으로의 인구유출은 없을 것이기 때문입니다. 그런점에서 지방 투자는 보류하시고, 가능한한 확장이 예상되는 수도권 주변에 대한 투자를 하심이 좋겠습니다. 질문에 답변이 되었으면 좋겠네요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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공인중개사 개업 사무실이 4년5개월만 최저라는데요. 부동산이 지금 폭등중인데 왜 그럴까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 보시기에는 오히려 거꾸로 된 것처럼 보일 수도 있지만, 그럴만한 이유가 있습니다.먼저, 사실상의 부동산중개업의 활황과 불황을 결정하는 주요 요소는 부동산의 가격상승이 아니라 , 거래량 상승입니다. 그러나 2023년 이후 거래량이 절벽이었다가 최근의 가격상승으로 인해 일부 지역만 거래량이 늘고 있는 실정입니다. 그래서 공인중개사 개업은 늘어나지를 않는 것이지요.또 하나의 이유로는 중개수수로 인하로 인한 공인중개사의 매력이 저하되는 것입니다. 누구나 직업을 선택할 때, 조금이라도 더 벌 수 있는 직업을 선택하고 싶어할 것인데요. 고가 주택의 중개보수가 2021년 이후 거의 절반 수준이 되는 등, 수익성이 많이 악화되었습니다. 그리고 우리나라는 국민 수 대비 공인중개사 수가 너무 많습니다. 이미 시장이 포화상태인 것입니다. 시험이 쉽고, 노후 직업으로 도전하시는 분들이 많으니 예비 공인중개사 분들이 개업해도 돈이 안되겠다는 예상으로 시작하지 않는 것입니다. 또한 비대면 플랫폼의 등장 또한 공인중개사의 생계를 위협하는 주요 요소입니다. 직방, 다방, 네이버페이부동산 등 여러 앱들에서 직접거래가 가능한 수준으로 정보를 공유하다보니, 공인중개사의 입지가 많이 약해진 것은 사실이지요.이러한 이유로 중개업 개업이 많이 줄고 있고, 폐업률도 높지요.중개사 인원을 줄이고, 전문성을 높여야 할 때라고 생각합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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안녕하세요. 부동산 증여 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.어머님 명의의 토지를 질문자님 명의로 증여받은 후에 현물(대토)보상 받으시려고 하시는 군요. 기본적으로 공익사업법상 현물보상은 현 소유자에게 지급이 되기 때문에 등기 이전까지 마치셔야 대토보상 신청 자격을 얻으실 수 있습니다.단, 사업인정고시일 이후 증여는 부정보상으로 간주될 수 있어서 주의하셔야 합니다. 이처럼 중요한 기준일은 "사업인정고시일" 인데요, 고시일 이전에 증여등기가 완료되어야 합니다. 해당 지구의 "사업인정고시일"을 LH 나 사업시행자에게 반드시 확인하셔서 고시일 이전에 증여등기까지 마무리 하셔야 합니다. 증여세와 취득세는 합해서 약 600 만원정도 발생할 것으로 예상이 됩니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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집 생활기스 기준과 사전 연락 자세한 상담 원해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약 만기 전 집을 빼게 되는 경우, 실무에서는 바로 다음 세입자를 구하기 위해 협조를 원활히 해 주는 것이 요구 되기는 합니다.하지만, 이번의 경우는 집주인이 급한 마음에 집보겠다는 사람을 연락 없이 부동산과 보게끔 한 것 같네요.하지만 질문자께서 계약을 다 못채우시는 부분도 있으니 조금 기분이 나쁘더라도 양해를 하시면 좋겠습니다.어쨋든 다음세입자가 들어와야 보증금을 원활히 돌려 받으실테니까요.사진에 관해서는 1,2번은 같은 사진 같은데 그것은 부주의에 의한 찍힘으로 볼수도 있겠고, 3번 벽지같은 경우 시간의 흐름에 의한 노후로 볼수 있겠지만 질문자님이 얼마나 지냈느냐에 따라서 그 기간이 짧은 경우는 손망실로 볼수도 있겠습니다. 조금 애매한 부분입니다.답이 도움이 되시길 바라며...감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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1인 가구가 더욱 증가한다고 하던데 사회 구조가 바뀌고 있는 현상인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 전세 대출의 한도가 줄어듦에 따라 세입자가 중도상환하여야 하는 비용이 생겨 퇴거를 요청할 수도 있습니다.하지만, 전세 대출과 관계 없이 이런 상황에서는 "세입자의 계약만료 전 퇴거" 상황으로서 단순화 하여생각해 보시는 것이 중요합니다.세입자가 먼저 퇴거를 요청 한다면, 계약만기 전 퇴거 이기 때문에 몇가지 조건이 맞아야 합니다.신규 세입자를 구해오는 조건으로 퇴거, 또는 위약금 등 조건을 제시하는 것이 손해를 최소화할 수 있을것으로 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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