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아파트 매도 계획에 대하여 문의드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이 경우에 고려할 포인트가 3가지 있네요.먼저 1세대 1주택 비과세 활용하는 방법입니다. 부모님이 현재 B아파트에 10년 이상 거주 중이므로, 원칙적으로 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족한 상태입니다. 따라서 B아파트를 마지막까지 보유하면서 A아파트를 먼저 매도하는 방향이 절세에 유리합니다. B아파트는 매도 시점에 1세대 1주택 상태만 된다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.두번째는 A아파트 매도 시 세금 관련 내용입니다. A아파트는 비거주 중이고 현재 7억 시세라 양도차익이 상당히 큽니다(약 6억 원). 보유기간이 15년 이상이므로 장기보유특별공제를 적용받을 수 있고, 비조정대상지역이라도 기본세율(6~45%)로 과세됩니다. 다만 세액 자체가 크기 때문에 양도세 부담은 피할 수 없습니다. 필요하다면 증여 후 매도 등의 절세 방안도 검토할 수 있지만, 증여세와 취득세 부담까지 비교해야 하므로 단순 증여가 무조건 유리하지는 않습니다.마지막으로는 B 아파트 매도 시 세금이 되겠네요. A아파트를 정리한 후 1세대 1주택 상태에서 매도하면, 2년 이상 실거주 요건 충족으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 현재 시세가 2억 원 수준이라 양도차익 규모도 크지 않지만, 어차피 비과세 요건을 활용하면 세금 부담이 없습니다.결론적으로는 A 아파트를 먼저 매도하여 현금화하고 B 아파트는 1세대 1주택 요건을 이용해서 나중 매도 하는 것이 유리합니다. 궁금하신 사항에 답이 되었을까요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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전세 입주일자가 임대차 계약할 때 협의한 것보다 늦어지게 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인측 사정(현재 세입자의 사정도 집주인의 사정이라고 합니다.) 으로 입주지연되는 경우 임차인(질문자) 입장에서는 불이익이 많습니다. 권리 보호를 위해서는 전입신고와 확정일자를 원래 계약서의 일정대로 진행하는 것이 중요합니다. 그리고 지연으로 인해 발생하는 비용이나 불편은 집주인에게 협의나 보상을 요구할 수 있습니다.실무적으로는 두 가지 방법이 있습니다. 첫째, 계약서상 시작일을 그대로 유지하되 실제 입주는 며칠 늦춰도 되도록 협의하고, 이 경우 전입신고와 확정일자는 원래 날짜에 맞춰 진행해 권리를 확보하는 것이 안전합니다. 둘째, 입주일 자체를 계약서에 추가 특약으로 수정하고 그에 따른 보상 문제를 함께 합의하는 방법이 있습니다.기본적으로 기존세입자가 잔금을 받고도 일주일이나 늦게 나가는 것이 이해가 되지는 않습니다. 반드시 피해를 본 내용에 대해 집주인에게 요청하시어 보상을 받으시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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신혼희망타운 청약 예비번호 받았는데 무주택?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신혼희망타운은 무주택자 요건을 기본으로 합니다. 세대 전체가 무주택이어야 합니다. 질문자님은 현재 배우자가 포함되지 않으므로 무주택에 해당합니다. 그리고 배우자 분께서도 월세 살고 있으신데 따로 소유하고 계신 주택이 있으신가요? 제가 보기엔 두분다 무주택자인것 같은데요.부부가 별도 세대로 살고 있는 것은 낙첨 사유가 아니니 너무 걱정하지 마시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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임대아파트나, 장기전세, LH 아파트같은경우에는 집을 소유하고(부부중 한명이) 있으면 분양을 받을 수 없나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국민임대·영구임대·행복주택 등 공공임대주택과 LH 장기전세, 분양전환 공공주택은 일반적으로 다음 조건을 기준으로 합니다.세대주와 세대원 모두 무주택자여야 함.신청인의 소득 및 자산 요건을 충족해야 함.세대 구성원 중 주택을 소유한 사람이 있으면 신청이 제한되는 경우가 많음.아내분께서 집을 이전 받으시면, 질문자님은 주택 소유주가 가족 내에 있으므로 , 무주택 요건 충족이 안됩니다. 아내분 앞으로 이전하기 전에 LH 나 지자체 콜센터에서 신청가능 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다. 전세 연장 또는 저가 전세를 고려해 보시는 것도 방법입니다. 명의 이전의 경우 무주택 자격요건에 영향을 미치기도 하고요, 증여세에 대한 내용도 고려를 해야 합니다. 잘 고려하셔서 무리 없이 정리되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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재건축시 최선의 방법은 뭘까요? 도와주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 이런 경우에는 재건축 참여여부 부터 결정을 내리셔야 합니다. 재건축 후 새 아파트를 분양받아 계속 거주할 계획이 아니라면, 재건축 참여보다는 매도 후 전세 또는 저리 대출을 통한 새 주거지 이전도 고려할 수 있습니다.재정적 현실을 고려하면, 영끌 대출을 통한 분양권 확보는 상당한 리스크가 있습니다. 60대 부모님과 미혼 자녀의 경우, 소득·신용 상태에 따라 대출 한도가 제한될 수 있습니다. 의료비 부담이 큰 상황에서는 추가 대출을 받는 것이 어렵거나 부담이 클 수 있습니다.그래서 현실적인 선택지로는 먼저 조합원 참여하신다면, 조합원으로 참여하되, 추가 분담금이나 대출 부담을 최소화하는 방식으로 참여하는 것이 좋겠습니다. 새 아파트 분양을 목표로 하기보다는, 매도 후 전세 전환 하는 전략으로 가시는 것도 좋겠습니다. 이자 부담기간을 최소화하면서도, 현금확보를 할 수 있는 방안입니다. 또는 아예 분양권을 포기하고 현재 아파트를 매도해 자금을 확보하는 것입니다. 재건축이 예정되어 있다면 시세가 오를 테니 현금을 확보하기에 용이 합니다. 하지만, 재건축이 완료될 시점보다는 이익이 크게 줄어들기는 합니다. 질문에 적절한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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lh 청약플러스 주택매도 공고문을 통해서 빌라를 lh에 매입 문의 하는 법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여러가지 방법이 있습니다. 먼저 LH 청약센터 홈페이지(https://apply.lh.or.kr) 접속 후, 주택매도 공고문 또는 청약플러스 공고문 메뉴에서 해당 지역 및 빌라 매입 공고를 확인합니다.두번째는 직접 연락하여 상담하는 것입니다. 공고문 내 안내된 연락처(보통 LH지역본부 매입 담당 부서)로 전화 또는 이메일 문의를 통해 빌라 매입 가능 여부와 세부 절차를 확인합니다.세번째로는 온라인 신청입니다. LH 홈페이지에서 제공하는 주택 매도 신청서 양식을 다운로드하거나, 공고문 안내에 따라 온라인 접수를 진행합니다.위와 같이 하면 매도하실 수 있을 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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디딤돌대출 실거주 의무1년기간 질문입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 디딤돌대출의 실거주 의무는 원칙적으로 “소유권 이전 등기일로부터 1년 이상 계속 거주”하는 것을 의미합니다. 중간에 전입을 빼서 거주 요건이 끊기게 되면, 은행 입장에서는 의무 미이행으로 간주하여 대출 회수를 요구할 수 있습니다. 다만 실무적으로는 ‘남은 기간만 다시 채우면 된다’는 해석이 가능하다는 이야기도 있으나, 디딤돌대출 취급기관(주택도시기금 위탁은행)의 내부 지침에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 일반적으로는 “처음부터 다시 1년을 채워야 한다”는 입장이 많기 때문에, 정확한 판단은 해당 대출을 취급한 은행이나 주택도시보증공사(HUG)에 확인하는 것이 안전합니다.둘째로, 양도소득세 비과세 요건은 “2년 이상 보유 및 2년 이상 거주(조정대상지역일 경우)”를 충족해야 합니다. 질문자님의 경우 실거주 요건이 중간에 끊겼기 때문에, 남은 기간만 다시 채워도 세법상 ‘계속 거주’로 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 따라서 현재 상태에서 매매를 진행하면, 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않아 양도세가 과세될 수 있습니다.정리하면, 디딤돌대출의 실거주 의무는 은행 지침상 대체로 “처음부터 1년 재거주”를 요구하는 경우가 많고, 양도세 비과세 역시 실거주 연속성이 깨졌기 때문에 비과세 적용이 어렵습니다. 따라서 향후 매매나 거주 계획은 반드시 대출 취급 은행과 세무 전문가에게 개별적으로 확인 후 진행하시는 것이 안전합니다.질문에 대한 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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우리나라 전망 어떻게 보이시나요? 좋아보이나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.나라의 전망에 대해 좋다 나쁘다 한마디로 표현할 수는 없겠지만, 긍정적으로 보이는 부분도 있고 부정적인 부분도 있습니다. 하지만 전 세계에서 우리나라를 보는 인식은 아직 전쟁중인 국가이며, 한국에 대해 잘 모르는 외국인들은 어디 변방에 찌그러져있는 작은 나라 라고만 생각하 는 경우도 많습니다. 한국이라는 이름을 모르는 사람도 아직 많고요.그래서 아직 성장의 여지가 있다고 보는데, 가장 우려스러운 것은 인구가 너무 가파르게 줄고 있다는 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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전세를 중도에 빠져야 하는 일이 생겼을때에 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현재 어떤 상황이신지를 좀더 자세히 알면, (묵시적 갱신이 되었는지, 아니면 계약 연장이 되었는지, 혹은 첫 2년 을 아직 채우지 않았는지 등) 자세한 답변을 드릴 수 있겠습니다만, 말씀하신 대로 답을 드리면, 일반적으로 현업에서는 세입자가 스스로 다음 세입자를 구해서 집어 넣고 가는 것이 일반적입니다. 이런 경우 중개수수료는 세입자가 부담하게 되며, 이 내용은 반드시 집주인과 상의를 하고 진행하는 것이 바람직 합니다. 제일 중요한 것은 나의 전세보증금인데, 이것을 안전하게 돌려받기 위함입니다. 질문에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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원룸 계약서..한번봐주실래요 뭐 이상한거없는지..첨이라서
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.양식상으로는 문제 없어보입니다. 일반적으로 중개사사무소에서 사용하는 양식이네요.8조 9조에 공인중개사 내용이 들어갔는데, 삭제하시면 좋겠습니다. 그리고 맨 아래 공인중개사란에도 중개사가 없다는 표시를 하면 좋겠네요.강아지 민원은 나중에 어떤식으로 발생 진위 여부를 확인할지 모르겠네요.게다가, 민원 발생 시 1달이내 퇴거하라고만 되어있고, 퇴거시 보증금 주겠다는 말은 없네요?이런 경우 퇴거만 당하고 보증금은 다음세입자 구해야 주겠다고 할 수도 있으니 특히 조심하세요.특약이 임차인에 불리한 부분입니다. 이부분만 정리하시면 크게 문제 될 것은 없어보입니다.
경제 / 부동산
25.08.27
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