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답변 내역

보증금 400~500으로 서울 자취방을 구할 수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.고민이 많으시겠습니다. 추천 지역과 금액을 대략적으로 공유 해 드리겠습니다. 관악구입니다. 봉천/신림 지역인데요. 반지하 원룸에 300/40 정도로 가능합니다. 강서구입니다. 화곡/등촌에 옥탑 및 반지하고 400/40 정도로 가능합니다. 동작구입니다. 상도/노량진에 고시원으로 보증금 없이 월 50-60 만원 정도로 가능합니다. 은평구,중랑구입니다. 원룸이며, 400/40 정도로 가능합니다 현실적으로 풀옵션 원룸은 선택하기 힘들며, 방의 크기가 작을 수 있고 냉장고, 세탁기 등 체크가 필수 입니다. 전세가 아니므로 월세지출이 발생한다는 점 참고해주세요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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부동산 광고중에 창문에 1000/50 2000/60 이런거 써놓는게 불법인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.불법이 될 수 있는 소지가 있습니다. 부동산 사무소 안/유리창 내부에 붙이는 것은 합법이나, 밖 벽면이나 기둥, 인도 등에 붙여놓는 것은 불법이 됩니다. 그래서 많은 중개사무소들이 유리로 된 벽 너머의 안쪽에 바깥에서도 보이도록 인쇄물을 끼워놓고는 하죠. 그리고 비어있다는 것은 아마 광고할 매물이 없는 경우에 그럴 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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제가 건축사무소장 부모님의 권유로 공인중개사 자격증을 공부하는데요. 제가 공인중개사가 된다면 첫 번째로 하고 싶은 것이 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험을 준비하시는 군요. 사실 시험은 시험일 뿐이고, 자격은 자격일 뿐입니다. 자격을 따고 나면 공부를 한 것을 토대로 법적인 관계나 위험한 물건, 업무 처리 순서 등은 잘 알게 되지만, 땅을 보는 안목이라는 것은 별도로 공부를 하고 키워나가야 하는 것입니다. 임장을 해 보고, 해당 토지가 가격이 적합한지를 조사해 보고, 어떤 특징이 있는지 임장노트를 작성을 해보시면 도움이 될 것입니다. 결론적으로는 땅보는 안목은 별도의 노력이 필요한 것이며, 자격증이 있든 없은 사업용토지를 매매 하시는 것은 가능합니다. 감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.16
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다주택자가 아파트 담보대출 받는 방법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 보유 주택수 4채이고 그 중 임대사업용 3채, 자가 1채 이렇게 되고 있으시네요. 대출목적은 전세보증금 반환이고, 대출 대상 주택은 임차 아파트 중 1곳이구요. 안타깝지만, 기본 원칙은 다주택자에 대하여는 규제를 하고 있습니다. 정부는 투기지역, 투기과열지구 내 다주택자에게 주담대를 사실상 금지하고 있습니다. 그러나 모든 것에는 예외가 있지요. 일부 금융기관에서는 임대보증금 반환 목적의 대출로 되면 허용되는 경우가 있습니다. 이때 중요한 것은 주택임대 사업자 등록 여부가 중요한 것이지요. 조건으로는 해당 주택이 등록된 임대주택이어야 하고, 보증금 반환관련 증빙서류가 필요합니다. (계약서, 보증금 반환청구서, 임차인 통장사본 등)대출 한도는 통상 40-50% 정도수준으로 보시면 됩니다. 부디 대출 잘 알아보셔서 세입자에게 보증금 잘 반환해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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부동산 재태크와 금테크 중에 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 부동산은 현재 많은 유동성이 있기 때문에 투자하기가 꺼려집니다. 특히나 우리나라의 부동산은 버블이라고 할 만큼 거품이 많이 끼어 있는 것도 특징입니다. (서울 및 수도권 일부 한정) 그래서 자금이 넉넉하시고 장기 투자를 생각하는 관점이시라면 금테크를 추천 드립니다. 그러나 금도 현재 많이 오른 상태이기 때문에 단기간 수익을 바라보시기보다는 장기간으로 추천드립니다. 금은 사실상 환금성이 굉장히 높은 자산이고 위험성이 낮은 부분이 있어 안전합니다. 또한 보유한다고 해서 세금이 많이 나오지도 않지요. 그리고 수익성도 5% 정도로 꽤나 큰 편이구요. 사실 지금 5% 나오는 부동산 없을겁니다. 금으로 하시길 추천드립니다. 감사합니다. 아 다만, 금 투자를 할 때는요. 집사서 돈벌었단 말 옆에서 하더라도 못들은 척 하셔야 해요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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전세계약 후 전세대출 가능할까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2025-7-16일에 전세대출 신청을 가능합니다. 다만, 기존 계약 승계로는 어려울 수 있습니다. 은행이 계약의 유효성과 대출충족 여부를 따져서 대출승인을 하기 때문이에요.전세대출은 보통 잔금일 기준 전후 1개월 이내에 가능해요.그래서 신청 시기가 문제가 되지는 않는답니다. ^^!그런데, 중요한 것은 계약승계 방식이에요.일부 은행과 , 보증기관은 이를 인정하지 않는다는 것이지요.그래서 추천드릴 사항은 임차인, 임대인 모두 서명한 승계 확약서를 작성하시는 것이에요.성공적인 대출 및 계약 승계 되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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신축 오피스텔을 구입한 뒤 임대하려는데 수익률 계산 시 고려해야 할 비용 항목이 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 당연히 다른 비용또한 수익률에 넣어서 계산을 하셔야 합니다 고정비용으로 취득세, 법무사비용, 재산세, 관리비, 대출이자, 감가상각 정도를 고려하시면 되겠구요.상황에 따라 다르지만 공실리스크, 수선비, 중개수수료, 임대관리대행비, 가구/가전비용 을 추가로 고려하셔야 합니다 마지막으로 세금이 있는데요. 소득세, 부가세, 종부세 등을 고려하셔서 나오는 수익으로 순수익을 고려하시면 되겠습니다 성공적인 임대사업이 되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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아파트 관리업체 입찰 PT시 어떤것들을 중점적으로 봐야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아파트 관리소에 근무하시는 분인가봐요.처음에 업체가 들어와서 PT 를 하게 되면, 어디부터 확인을 해야 될지 막막하죠.그래서 몇 가지 실무팁을 드리겠습니다. 관리능력, 운영계획, 서비스 , 신뢰도, 등등 많은 좋은 말들이 있지만 몇가지만 기억하시면 확실합니다. 해당 업무에 대해 얼마나 잘 알고 있는자가 미팅에 들어오는가.--> 뭘 물어보면 바로 대답하는 분들이 있고, 확인하겠다고 하는 분들이 있습니다. 확인하겠다고 하고 바로 대답을 못하면, 다시 외주관리 하는 경우가 많으니 품질이 떨어질 수 있습니다. 금액에 대해 예상금액을 어느 정도라도 자신있게 말하는가.--> 일을 모르면 금액에 관해 입도 뻥긋 못합니다. 금액에 대한 어느정도의 감이 있는 업체와 일을 하세요.회사 규모. --> 연매출, 다른 단지 관리 경험이 중요합니다.위 3가지만 확인해 보시면 문제 없이 업체 컨택하여 일하실 수 있을 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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상가 매매를 잘하려면 어떤 점을 가장 중요하게 생각해야 할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가 매매로 돈을 버는 방법은 요즘같은 상황에서는 조금 어렵다고 볼 수도 있습니다. 다만, 몇가지 요건을 지킨다면, 지금과 같은 상황에서도 여전히 성황리에 영업중인 가게의 상가주가 될 수도 있겠습니다. 상가는, 반드시 배후수요라는 것을 파악할 줄 알아야 합니다. 상가를 움직이는 것은 유동인구입니다. 유동인구는 어디서 나올까요?네, 바로 주택에서 나옵니다. 아파트라는 거죠. 상가가 배후로 주변에 가지고 있는 아파트 새대수가 많으면 많을수록 망할수 없습니다. 그래서 배후수요로 잡을 수 있는 단지가 어디까지인지를 정확히 파악하는 능력과, 해당 상가단지의 예상 임대료를 잡을 줄 알아야 합니다. 그리고 상가도 주기가 있습니다. 상권이 안정되기 전까지 상가에 입점하는 매장과 , 안정권에 들어왔을 경우 입점하는 매장의 성격이 다릅니다. 이런 것들도 공부를 하셔야 합니다. 잘 공부하셔서 성공적인 상가 매매 바라겠습니다. 그렇지만, 현 시장에서는 비추천입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.15
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상가가 시간이 지나면 감가 삼각이 되는데 몇 % 정도나 떨어지나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가를 포함한 건축물은 시간이 지남에 따라 감가상각이라는 회계처리 방식으로 가치가 떨어지게 됩니다. 예를 들어 100억짜리 상가건물이 있는 경우 연간 회계상 감가상각은 2.5억원 (2.5%) 정도입니다. 그러나, 실제로 체감되는 가치는 다릅니다. 신축 후 10년까지는 시장가치가 빠르게 감소하고 10~20년 사이에는 보다 완만하게 감소합니다. 그리고 20년 이후에는 재건축 혹은 리모델링 가능성 반영으로 가치를 지속하게 되지요.반대로 올라가는 경우가 있습니다. 이것은 토지의 영향으로서 건물이 위치한 토지의 입지가 상대적으로 이전보다 좋아지게 되면, 건물의 노후 및 상태와 상관없이 지역기반으로서 가치가 올라가게 됩니다. 이 점이 중요합니다. 감사합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.15
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