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땅과 같은 토지로 대출을 받을때 그 기준은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아파트의 경우 KB시세를 기준으로 LTV를 산정을 많이 합니다.토지의 경우 주로 감정평가법인에 의뢰를 해서 감정평가액으로 기준을 삼습니다.감정평가는 토지의 위치, 용도, 주변 인프라, 개발 가능성 등을 고려해 이루어 지며, 그 감정평가사에 따라 LTV가 산정이 됩니다. 그리고 감정평가 없이도 금융기관에서는 기준시가에 활용하는 곳도 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.02
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시판 치킨 원가는 어느정도 되는걸까요?!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 프렌차이즈 치킨의 원가는 생닭 6000 , 오일 3000, 양념포장 1500 치킨무 1000 배달플랫폼 2840그리고 본사수수료 정도 하면 대략 1만원 정도 남습니다. 하루에 10개 팔리면 10만원 그리고 임대료 인건비 기타 경비를 가만을 하셔야 하고 많이 팔릴수록 이익입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.02
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전세 계약이 2년 동안에 친하고 전세 계약 2년이 지난 뒤에 연장을 해서 보통 4년까지 살잖아요 4년이 지나서도 집주인이 보증금을 못 내 주거나
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가장 좋은 방법은 새로운 세입자가 들어 와서 보증금을 회수하는 방법이고, 또한 만일에 보증보험 가입을 하신경우보험으로 회수를 하는 방법이 있는데 이마저도 아닌 경우 법적인 사항으로 회수하는 방법 밖에는 없습니다.우선 내용증명으로 계약만료일 전에 계약만료일날 보증금 회수가 안 될시 임차권등기명령을 내리고 퇴거를 한다고 말하고 전세보증금이 회수가 될때 까지 지연이자를 청구한다고 하고 또한 전세보증금반환소송을 통해서 판결문이 나오면경매로 넘겨서 전세보증금을 회수 한다고 내용증명을 보내시면 임대인들은 서둘러 새로운 세입자를 구하던가 할것이고,그렇지 않을 경우 법적인 사항을 이행을 통해서 전세보증금을 받으시면 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.02
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법인이 취득한 부동산에 대출을 한뒤 자산신탁에 위탁을 했는데 이때 법인매매 가능한가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.일반적으로 자산신탁과 담보 설정이 있는 법인의 비상장주식 지분을 취득하는 것은 가능하지만, 신탁과 대출 약정에 따른 제약 조건을 확인하는 것이 필요합니다. 실질적 취득이 가능하다고 판단된다면, 법인의 신탁 자산에서 발생하는 수익을 받을 수 있으며, 신탁회사가 부동산을 관리하더라도 수익은 법인에 귀속되므로 간접적으로 이익을 얻을 수 있습니다.따라서, 비상장주식 지분을 취득하려는 경우 신탁계약서와 대출 약정을 꼼꼼히 검토하고, 필요한 경우 법률 자문을 통해 잠재적인 위험 요소를 파악하는 것이 좋습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.02
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아파트 저층 고층 어디가 더 좋나요??
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.매수자들이 가장 선호하는 층은 해당동 층수의 2/3 이상 지점부터 윗층을 선호합니다. 이러한 층수를 로얄층이라고 표현을 합니다. 사람들이 고층을 선호하는 이유는 채광,통풍,조망권,보안,소음등에 좋기 때문입니다.저층의 경우 가격이 싸다는 장점은 있지만, 소음에 약하고, 채광등이 부족해서 습할수 있고, 벌레가 많으며, 고층보다는 불편한 점이 있습니다.하지만 아이가 있는 집의 경우 저층은 층간소음에서 자유롭다는 장점도 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.02
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부동산 상업지구의 뜻이 무엇인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우리나라에서 상업지구(상업지역)는 부동산 용도 중 하나로, 주로 상업 활동에 적합한 시설을 두기 위해 지정된 지역을 말합니다. 이 지역은 소매업, 서비스업, 오락시설, 업무시설 등이 밀집되어 있어 사람들이 많이 모이는 공간입니다. 상업지구는 크게 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분되며, 각 지역의 특징은 다음과 같습니다.중심상업지역: 대도시 중심부에 위치하며, 백화점, 대형 쇼핑몰, 고층 빌딩들이 모여 있는 곳입니다. 서울의 명동, 강남역 일대가 대표적인 예입니다. 교통이 편리하고 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 많고, 건물 용적률이 높아 고층 건축이 가능합니다.일반상업지역: 중심상업지역보다 작은 규모로, 주거지와 인접하여 상업시설과 주거시설이 조화를 이루는 곳입니다. 비교적 낮은 층수의 상가와 소규모 오피스가 많이 위치합니다.근린상업지역: 주거지역 근처에 위치하여 주민들이 쉽게 접근할 수 있는 상업시설이 들어선 곳입니다. 편의점, 소형 마트, 음식점 등 일상생활에 필요한 상업 시설이 주로 들어섭니다.유통상업지역: 대형 물류 센터, 창고, 판매시설 등 유통 중심의 상업시설이 들어서는 지역입니다. 주거지역과는 다소 떨어져 있으며, 대형 쇼핑몰이나 아울렛이 위치하기도 합니다.대표적인 상업지구 예로는 서울의 명동, 종로, 강남역 주변, 부산의 서면, 대구의 동성로 등이 있습니다. 상업지구는 부동산 가치가 높고 개발 가능성이 크지만, 건물 용적률이 높은 만큼 건축 규제가 엄격하기도 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.02
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경매로넘어갈예정인데요..!..
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매가 진행되는 동안 기존 임대인과의 계약관계는 계속적으로 유효하므로 기존 임대인에게 월세지급의 의무는 있습니다. 아닌 경우 임차권등기명령으로 대항력을 가지시고 이사를 가셨다가 낙찰이 되면 보증금을 회수 하는 방법도 있습니다. 새로운 낙찰자가 되면 임대인이 바뀠다고 생각을 하시면 되고 그 낙찰자와 새로 계약을 맺고 거주를 하셔도 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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주택청약은 무조건 드는게 좋나요?,
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주택청약저축은 공공분양이 주택청약저축 납입기간, 납입횟수, 납입총액을 점수로 반영을 해서 높은 순위부터 공공분양당첨이 되어 공공분양아파트에 입주를 할 수 있는 것입니다.또한 가입(2년)하고 예치금 300만원(84m2)를 예치해두면 민간분양에 청약을 할 수 있는 자격을 줍니다.청약을 받고 거주를 하기 위해서는 주택청약저축은 필수 입니다.하지만 요즘의 경우 미분양이 많이 발생을 하므로 민간분양의 경우 주택청약저축 없이도 미분양분 계약을 하면 되므로지금의 시기는 필요가 없지만 나중에 부동산 정책이 바뀌게 되면 주택청약저축통장이 필요할지도 모릅니다.무주택자일 경우 하나정도는 가지고 있는 것이 좋습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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부모님명의 상가에 사업자등록이 가능할까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.본인 명의가 아닌 전세집이기 때문에, 사업자등록 신청 시 임대차계약서를 제출해야 합니다. 이 경우에는 계약서상 임차인 명의자와 사업자 등록 명의자가 일치하지 않는 점을 확인해야 하므로, 임대인의 동의가 필요할 수 있습니다. 일반적으로 전세집을 사업장 주소로 등록할 때는 임대인의 동의가 필수적인 경우가 많습니다. 이는 주택에 대한 상업적 이용 제한 및 임대인이 설정한 사용 용도에 대한 조건 때문입니다.청라 상가가 공실이므로, 부모님의 동의를 받아 주소지로 설정할 수 있습니다. 이 경우 별도의 임대차계약서가 필요할 수 도 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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부동산 반 전세 3개월 연장 가능한가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.원칙적으로 1개월 이상부터 6개월 이하 단위의 단기 임대 계약을 체결하는 것은 가능합니다. 단, 정확한 조건과 기간을 명시한 새로운 계약서를 작성하여, 만기일과 보증금 반환 시점을 명확히 하는 것이 안전합니다.만일에 전세보증금 회수가 어려운 경우 임차권등기명령전에 내용증명으로 먼저 보내고 그래도 답변이 없을 경우 계약만료전에 임차권등기명령을 내려야 합니다.그리고 바로 전세금반환소송을 진행을 하고 보증금반환시 까지 지연이자도 받아야 합니다.그리고 판결문으로 경매를 넘기시면 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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