전문가 프로필

답변 내역

부동산 경매에 대한 기본적인 절차가 궁금합니다..
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 경매는 싸게 구매를 한다는 장점이 있지만 권리분석을 잘 못 할 경우 오히려 더 비싸게 살 수도 있으니,경매를 하시기 전에 철저하게 공부를 하고 진행을 해야 합니다.우선 법원이나 관련 경매 사이트에서 경매 물건이 공고됩니다. 물건 번호, 위치, 면적, 감정가, 입찰일 등을 확인하고,경매 물건의 위치, 상태, 권리 관계 등을 조사하고, 입찰 참여 여부를 결정합니다.경매 당일, 법원에 방문하여 입찰서를 작성하고 입찰 보증금을 납부합니다.입찰 마감 후 법원에서 개찰이 이루어지며, 가장 높은 가격을 제시한 입찰자가 낙찰됩니다.낙찰 후 일정 기간 내에 잔금을 납부하면 소유권 이전 절차가 진행됩니다. 납부 기한은 법원에서 정하며, 기한 내에 잔금을 완납하지 않으면 낙찰이 취소될 수 있습니다.경매로 취득한 부동산에 기존 거주자가 있을 경우 명도 절차(거주자를 내보내는 과정)를 진행할 수 있습니다.경매에서 중요한 점은 말소기준권리를 파악하는 것입니다. 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 경매 낙찰과 함께 소멸됩니다. 반대로 말소기준권리 이전에 있는 권리는 인수해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.경매물건현황조사서를 꼼꼼히 확인을 해야 합니다.법원이 임명한 집행관이 작성한 현황조사서는 해당 부동산의 점유 상태, 거주자, 임차인 등의 정보를 제공합니다.이를 통해 현 거주자의 명도 가능성, 임차인의 대항력 여부를 파악할 수 있습니다. 임차인이 대항력이 있는 경우 보증금 반환을 요구받을 수 있습니다.감정평가서는 부동산의 시세와 감정가를 기준으로 경매 시작가가 책정된 자료입니다.감정평가사는 부동산의 상태, 입지 조건 등을 고려해 가격을 산정하며, 이는 입찰 가격을 정하는 데 참고가 됩니다.가장 핵심은 권리관계를 잘 분석하셔야 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
5.0
1명 평가
0
0

주택임대차 만기 전 언제까지 통보해야 하나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차계약 만기 6~2개월 전에 임대임과 임차인 둘간에 아무런 협의가 없다면 자동적으로 묵시적 갱신이 되어져 버립니다. 즉 그 기간안에 임대인이든 임차인이든 재계약에 대한 계속이냐, 해지냐에 대해서 서로간에 협의를 진행을 해야 하고 하지 않을 경우 같은 조건으로 자동갱신이 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
0
0

주택 매매시 매수 매도자 모두 수수료를 내는 이유는?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.미국에서는 주로 매도자가 공인중개사(부동산 에이전트)에게 수수료를 지불합니다. 또한 에이전트가 매수자와 매도자를 각각 대리하는 경우 그 수수료를 양쪽 중개인 사이에서 나누는 방식으로 하기도 합니다.영국의 경우에도 매도자가 주로 부동산 중개사에게 수수료를 지불하며, 매수자는 변호사나 다른 법적 비용만 부담하고,독일이 우리나라와 유사하게 매수자와 매도자가 각각 수수료를 지불하는 방식입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
4.0
1명 평가
0
0

lh 공공임대주택 관리비에 전기 가스 수도 포함인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.LH공공임대아파트의 관리비에는 항목별로 전기세,수도세,가스비등이 포함되어져 나옵니다.즉 세대가 사용한 만큼 관리비에 부과가 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
0
0

논리코스론은 무엇을 말하는 용어인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.논리코스론이란 비소구금융이라 합니다. 구상권 범위를 담보물로 한정하기 때문에 담보물 이외에는 채무가 면제되는 융자입니다. 통상적으로 부동산개발 PF(프로젝트파이낸싱)사업에서 대출기관은 비소구금융으로 대출하면서 리스크를 일부 부담하는 대신 금리를 더 높게 책정하거나, 수익의 일부를 성공보수로 받는 계약을 하는 게 보통입니다.부동산증권화 진전으로 논리코스론의 이용이 많아졌고, 제한소구금융은 차입자가 담보물 외에 일부 제한적으로 채무를 지는 융자입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
0
0

부동산 정책대출 한도 질문있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.집값 상승과 가계대출 상승을 막기 위해서 정부가 디딤돌 대출에 적용되는 LTV(담보인정비율)가 최대 80%에서 70%로대출 한도를 축소한다고 발표를 했습니다. 최근 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 디딤돌 대출을 취급하는 시중은행에 디딤돌 대출 취급 제한을 요청하는 협조 공문을 보냈고, 이에 KB국민은행은 지난 14일부터 이를 반영해 대출을 취급 중이며, 신한·하나은행 등은 오는 21일부터 시행할 예정이라고 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
0
0

부동산 공부는 어떤식으로 하면 도움이될까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 투자는 싸게 사서 비싸게 팔아서 매도수익을 올리는 방식이 있고, 또한 싸게 사서 월 임대료를 받는 방식이 있습니다. 부동산 투자의 핵심은 수요가 많은 부동산을 읽는 눈입니다. 좋은 부동산을 고르는 능력을 위해서는 왜 사람들이 그 부동산을 좋아 할지에 대한 공부를 해야합니다. 그 기본이 입지분석입니다. 교통,교육,문화, 인프라 등 좋은 곳은 항상 많이 올라가고 외곽이나 인프라가 부족한 곳은 잘 안올라 갑니다. 일단 시드머니(투자금)를 모으시고 그러는 동안 입지분석에 대한 공부를 하시고 어느 정도 시기가 지날 경우 입지 좋은 곳을 선점해서 투자금을 넣고 좋은 수익을 올리시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
0
0

현재 부동산 대출규제로 부동산 시장이
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재 우리나라는 기준금리를 인하를 하였습니다만, 정부의 집값상승 및 가계대출 상승을 우려를 해서 강력한 대출규제를 실시하고 있습니다. 시중은행은 정부의 이러한 지침에 따라 소비자들에게 적용이 되는 가산금리 부분을 조정을 해서 기준금리 하락에 대한 영향을 줄이고 또한 스트레스 DSR 2단계를 적용을 시켜서 대출 한도까지 축소를 하고 있습니다. 이러한 기조는 이번년도 말까지는 지속이 될꺼 같고 계속적으로 금리를 안 내일 경우 경기침체에 대한 우려가 있기 때문에 내년초쯤 부터는 금리인하에 대한 부분을 시장에 적용하지 않을까 사료가 됩니다.이러한 금리부분이 인하가 되어야 부동산 시장에는 훈풍이 불지 않을까 사료가 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
0
0

🤔부동산 방은 어떻게 봐야 하는 건가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.인기있는 지역의 경우 좋은 매물을 빨리 빠지게 되고 매물을 내려야 하는데 늦게 내리는 경우가 조금 있습니다. 일단 가고자 하는 몇군데 지역을 정하고 인근 동네 임장을 가셔서 미리 원하는 가격대의 매물을 의뢰를 하시는게 좋습니다. 그러면 연락을 받고 집을 보고 계약을 하시는 것이 가장 기본적이고 좋은 방법이라 사료됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
1.0
1명 평가
0
0

전세집 선순위임차인이면 경매 낙찰되고 낙찰자가 잔금 치르는 날까지 살 수 있나요 배당기일까지 살 수 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.낙찰자가 잔금을 치르는 날부터 낙찰자는 해당 집의 소유자가 됩니다. 소유자가 바뀐 후에도 임차인의 대항력이 유효하다면, 임차인은 일정 기간 동안 해당 집에 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 그리고 계약기간이 남아 있을 경우 대항력이 유지가 되고 또한 잔금 납부 후, 임차인의 대항력 여부에 따라 배당 절차가 끝날 때까지 거주할 수 있으며, 보증금을 돌려받기 전까지는 보호받습니다.그 전에 새로운 집주인과 협의가 중요합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.10.17
5.0
1명 평가
0
0