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세입자 확정일자, 전입신고 이후 집주인 대출했을 경우 우선변제권은 세입자에게 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.이미 계약 시 확정일자 및 전입신고를 했기 때문에 당시 기준으로 우선변제권과 대항력의 조건을 갖추게 됩니다. 만일에 집주인이 담보대출을 받는 다고 해도 전입세대가 있기 때문에 은행에서 대출실행을 해주지 않습니다. 최악의 경우 집이 경매로 넘어가도 전세보증금 먼저 받고 다음으로 은행에서 대출금상환을 할 것인데 순위가 확정일자 받은 날짜보다 순위에 밀리기 때문에 은행에서 회수할 자금이 없다고 보아서 대출 실행을 안해줄 가능성이 큽니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.05.19
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토지는 무조건 장기간으로 보유하면 상승한다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.역사적으로 볼때 토지가격은 쉽게 떨어지지 않고 결국은 우상향하는 모습을 보이고 있습니다. 매년 공시지가를 확인해 보면 떨어지지는 않고 계속적으로 올라가는 모습을 보이고 있습니다. 특히 개발 호재등이 있을 경우는 폭등수준으로 올라갑니다. 하지만 개발이슈가 없고 토지이용에 대한 효용가치가 떨어지는 경우는 공시지가도 그대로 인 경우가 많이 있습니다. 토지의 이용에 관한 가치에 따라서 지가는 올라가게 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.05.19
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전세 보증금을 올리려고 하는데 인상 한도를 알고 싶어요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 6년간 묵시적갱신으로 왔다면 다음 재계약시 계약서를 작성을 하는 것이 좋고 또한 1년에 보증금+월세해서 5% 인상이 가능합니다. 만일에 임차인의 입장에서는 인상없이 기존 계약 조건으로 2년 더 거주를 원할 경우 계약갱신청구권을 사용하게 될 경우는 기존 계약 그대로 해줘야 합니다. 1년5% 상한은 임대인과 임차인 협의사항입니다.계약갱신청구권을 사용을 하게 되면 2년 후 완전한 새로운 계약을 맺을 때 1년에 한도없이 임대료를 올릴 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.05.19
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인플레이션과 실업률은 어떤 관계가 있나요? 필립스 곡선이라는 개념이 있다던데, 그 내용이 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.물가상승 즉 인플레이션을 잡기 위해서는 긴축 정책을 통해서 어느 정도 실업률 하락을 감수를 해야 하고 반대로 확장 정책을 하게 되면 실업률은 올라가는데 물가가 상승하는 문제가 발생이 되는데 이러한 인플레이션과 실업률 사이의 상충관계를 그래프로 표현한 것이 필립스 곡선입니다. 경기침체와 인플레이션이 동시에 오는 즉 실업률도 나빠지고 인플레이션도 나빠지는 경우가 스테그플레이션인데 스테그플레이션을 해결한 대표적인 성공 사례가 1980년대 미국의 통화긴축 정책이 있습니다. 기준금리를 최고 20%까지 올려서 인플레이션을 억제를 하고 단기적으로 경기를 침체를 시키고 실업률을 증가시켜면서 점진적으로 인플레이션을 잡고 실업률을 줄이는 정책으로 해소한 경우가 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.05.19
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사우나 사업을 할 경우 물이 많이 필요할 텐데, 일반적으로 사우나에서 사용하는 물은 어떤 물이고, 물 소비량이 많은데 지자체에서 쉽게 허가를 내주나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.사우나업을 하기 위해서는 우선 온천공이 있는 경우 온천수를 끌어 쓸 수 환경일 경우 비용적으로 매우 유리하고 아닌 경우 통상적으로 지하수나 지자체 상수도 물을 끌어다가 영업을 하게 됩니다. 관련 건축 시설에 관해서 지자체 허가를 득해야 하고 공중위생관리법에 의거 목욕장업 사업자 등록을 하시고 영업을 하시면 되지만 온천이 없는 곳일 경우 물에 대한 비용이 높고 특히 급탕등의 보일러 장비와 에너지 비용이 매우 높기 때문에 사업전에 면밀히 검토를 해보아야 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.05.19
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하이퍼인플레이션이란 무엇인가요? 일반적인 인플레이션과 어떤 차이가 있나요? 하이퍼인플레이션이 일어난 나라에는 어떤 일이 벌어졌나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.하이퍼인플레이션은 물가상승이 급격하게 상승하는 현상을 나타내며 우리가 흔히 말하는 일반적인 물가상승 즉 인플레이션을 넘어서는 수준의 물가상승을 의미합니다. 수치상으로 볼때 한달 사이 전월 대비 50% 이상 상승하는 것을 말하며,대표적인 하이퍼인플레이션을 겪은 나라로는 1차 세계대전 이후 독일, 그리고 베네수엘라, 짐바브웨등이 있으며베네수엘라의 경우 1980년대 경제 실정과 21세 초 정부 부패에서 비롯된 석유 공급 과잉으로 인해서 사회적, 경제적, 정치적 위기에 몰리면서 2010년 시작되어 현재까지 역사상 최악의 위기에 처해 있습니다. 2104년 69%, 2015년 181%, 2016년 800%, 2017년에는 4000%, 2019초에는 2억6000만%가 넘는 인플레이션을 겪게 되고 2018년 1/100,000 비율로 화폐를 대체하지만 쉽게 해결이 되지 않고 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.05.19
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전세 세입자인데 집주인이 집주인이 계약 기간까지만 살고 나가라고 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임대차계약만료 6~2개월전에 임대인과 임차인 사이 계약해지에 대해서 협의가 되었을 경우 계약해지는 됩니다.즉 계약만료일에 임대인에게 보증금을 반환을 받고 계약완료를 하면 됩니다. 먼저 계약만료일날 보증금 반환에 대한 확답을 받으시고 필요시 내용증명등을 보내신다고 얘기를 하고(편의상) 문서로 남기는 것도 방법중에 하나 입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.05.19
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부동산에선 왜 아파트는 가격이 안떨어지나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.똘똘한 한채 영향으로 우리나라 부동산의 경우 서울수도권과 지방의 경우 그 양극화 현상이 심하고 또한 서울 내에서도 초양극화 현상으로 똘똘한 한채를 선호하는 심리가 강해져서 강남3구 마용성등의 주택가격은 높게 형성이 되는 것입니다. 이러한 지역의 경우 대한민국 부자들의 집결지라 볼 수 있고, 각종 규제에도 흔들림 없이 가격이 높아도 현금거래가 가능한 곳(그들만의 리그)이라 우리나라에서 가장 비싼 지역이라 보시면 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.05.19
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시세차익투자 VS 월세투자 뭐가 더 좋을까요.?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.아무래도 시세차익을 보기 위해서는 아파트가 좋은 물건이고 갭투자등으로 투자를 하거나 실거주로 하는데 목돈이 들어가야 하는 부담이 있습니다. 하지만 목돈이 들어가는 만큼 개발 호재이 있을 경우 큰 수익을 올릴 수 있는 장점이 있습니다. 월세투자의 경우 비교적 적은 금액으로 투자하기 쉬우나 공실의 위험이 존재를 하게 됩니다. 즉 공실위험이 없고 초기 투자금액이 적은 오피스텔이나 원룸들을 투자를 하시는게 좋지 않을까 사료됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.05.19
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대출 금리가 오르면 왜 부동산 시장도 영향을 받나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 부동산들은 대부분 대출을 끼고 투자를 많이 합니다.금리가 올라가게 되면 대출이자에 대한 부담이 크기 때문에 부동산을 가지고 있는 사람들이 매도를 하게 됩니다.이러한 매물들이 쌓이게 되면 결국 매도세가 매수세를 능가하게 되므로 가격이 하락을 하게 되는 것입니다.즉 대출이자가 비싸니 가지고 있는 사람들은 팔려고 하고 살려고 하는 사람들은 이자가 비싸니 매수를 하지 않으려고 하는 심리가 작용을 해서 결국 부동산 가격이 내려가게 되는 것입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
25.05.19
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