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부동산 PF대출, 자기자본 20% 미달 시 막히는 이유가 뭘까요...?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.정부가 부동산 시장의 뇌관이라고 지목하는 것이 부동산 PF대출입니다. 고금리의 장기화가 부동산 시장의 침체를 초래하면서 부동산 PF가 위험요소로 지목을 하고 개선을 위한 방안입니다. 원래는 우리나라는 토지 매입부터 브릿지론으로 불리는 고금리 대출을 받아 자기자본이 3~5%만 있어도 대출로만 사업 진행이 되었는데 20%까지 올리겟다는 말입니다.참고로 미국이나 일본의 경우 자기자본 30~40% 정도 수준이라고 합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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서울 집값 신고가 행진, 왜 멈추지 않는 걸까요...?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.서울의 주택 가격 신고가를 형성을 하고 있는 주요인은 고가주택등의 신고가 때문입니다. 현재 고가주택 시장에서는 대출규제에 영향을 덜 받는 경향이 있습니다.시장에서는 올들어 주택시장이 갈아타기 수요 등 실수요 위주로 재편되면서 중장년층들이 핵심지로 이동한 영향이 크다는 분석하고 있고, 아울러 고가주택의 경우 상대적으로 대출규제 영향을 덜 받는 것도 한 몫을 하고 있다는 분석입니다.원래 고가주택 시장 열기가 중저가 주택으로 옮겨가는 데 올해는 대출규제 영향 등으로 고리가 끊기고, 고가주택 시장은 그들만의 리그를 형성이 되고 있는 추세입니다.
경제 / 부동산
24.11.15
4.0
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현재 둔촌주공의 전세나 일반 매물이 얼마나 되나요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.둔촌주공의 경우 1만2000여 세대 규모 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지 올림픽파크포레온이 입주 시작예정인데 전세매물이 3000개에 육박을 하고 있다고 합니다. 학군이 좋고 교통이 편리한 쪽은 수요가 많아서 전세가 13억까지 나오고 있고, 그외 집주인의 급한 사정이 있는 경우 7억짜리 전세도 있는 경우가 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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최근 서울의 전세 가격이 왜이리 호가 차이가 심한가요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.전세 호가 차이는 단지의 특성, 주변 환경, 개발 가능성 등 다양한 요소들이 복합적으로 작용한 결과입니다. 같은 지역이라도 단지의 인프라와 미래 가치를 고려한 프리미엄이 붙을 수 있기 때문에 전세 호가의 차이가 생기는 것입니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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하반기 현재 전국과 수도권 아파트 가격동향이 어떤가요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.고금리의 장기화, 정부의 부동산 규제등으로 전국적으로 부동산 침체기에 있다가, 서울등 수도권의 경우 임대차3법 2+2년 전세 만기로 임대인들이 4년치 임대료를 상승하면서 전세가가 상승을 하고 이참에 매매로 돌아서면서 매수세가 붙고 수도권의 경우 인구가 증가하고 공급 부족 이슈가 있으면서 인기지역위주로 상승을 하게 되었습니다. 하지만 정부의 강력한 대출규제로 주춤하고 바닥을 다지는 형상을 보이고 있지만 지방의 경우 아직도 미분양으로 몸살을앓을 정도로 침체기를 보이고 있습니다. 향후 금리와 정부의 대출 규제가 어떻게 될 지 모르겠지만 회복이 된다고 해도 수도권을 선두로 회복이 되고 지방의 경우 다소 회복 기간이 길어지는 양극화 현상이 나타날 것으로 사료됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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무주택인 신혼부부의 경우 월세와 전세 어떤 것이 좀 더 나은 선택인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.목돈을 마련할 여유가 있다면 전세가 더 유리할 수 있습니다. 전세는 월세보다 금액적으로 부담이 적고, 보증금은 원금처럼 돌려받을 수 있기 때문에 장기적인 관점에서 부담이 덜할 수 있습니다.이자 부담 없이 거주할 수 있어 장기적으로 볼 때 경제적 부담이 적을 수 있습니다.만일에 목돈이 없을 겨우 월세는 초기 자금 부담이 적기 때문에 자금 마련이 비교적 수월합니다. 결혼 후 바로 큰 자금이 부담스러울 경우 월세로 시작하는 것이 부담을 덜어줄 수 있습니다.만약 직장이 이동하거나, 향후 주거지의 변화가 필요할 경우 이동이 용이한 점이 있습니다. 월세 계약은 전세보다 기간이 짧을 수 있어서 유동적인 생활을 원하는 경우 유리할 수 있습니다.상황에 맞게 선택을 하시면 될 듯 합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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엘리베이터 교체 반드시 해야하나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.엘리베이터 설치 후 21년이 지나도 법적으로 교체가 의무 사항은 아닙니다. 다만, 엘리베이터가 오래되면 정기적인 안전검사를 통과해야 하며, 문제가 발견될 경우 보수나 교체가 필요할 수 있습니다. 만약 입주민들 대부분이 엘리베이터를 더 이상 사용하지 않기로 결정한다면, 엘리베이터를 폐쇄하는 방안을 선택할 수 있습니만 폐쇄 비용등도 한번 고려해봐야 합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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몽골에 우리나라 편의점이 많은 이유는?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.CU편의점이 몽골에서 400호점을 열면서 국내 편의점 업계 최초로 해외 사업에서 흑자를 달성했습니다. 2018녀 몽골에 진출한 이후 꾸준히 성장을 하고 있고 향후도 k-편의점을 전파할 예정이라 합니다.현지 협력업체인 프리미엄 넥서스와 마스터 프랜차이즈 계약을 통해서 몽골 사업에 진출을 했고, 이 방식으로 현지 기업에 브랜드 사용 권한과 운영 권리를 주고 로열티를 받으면서 사업을 확장하고 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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무제한 뷔페가게는 수익을 어디에서 내는건가요.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.무제한 뷔페의 경우 일단은 회전율을 높여 손님이 빠르게 나가고 새로운 손님을 받는 방식으로 운영을 하고,식자재 원가 자체를 저렴하게 구성을 합니다. 그리고 단가가 높은 메뉴보다는 비교적 저렴한 메뉴가 많고,무제한이라도 사람들이 실제로 먹는 양은 제한적이기 때문에 원가 분석을 통해서 인당 단가에 이익을 산출해서 운영을 합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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전세계약 때 집주인이 진짜인지 확인하는 방법은 어떠한 것이 있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 임대인을 확인을 할 경우 신분증에 쓰여 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인을 합니다. 이때 등기부등본은 본인이 직접 발급받아 확인을 하는 것이 좀 더 안전합니다.만일에 신분증이 의심스러운 경우 정부24 신분증 진위확인에서 확인을 해보시면 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
24.11.15
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