답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.기준금리가 소폭 내리면서 주택담보대출도 소폭 내릴것으로 예상은 합니다만 , 정부의 대출 총량 관리로 은행권에서 대출을 내기는 아직은 힘든상황입니다. 우선 기준금리 인하는 부동산시장에서는 반가운 소식이지만 정부의 현재 강력한 대출 규제를 어느 정도 완화를 해야 부동산이 바닥을 찍고 반등을 하지 않을까 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.금리 인상 위험이나 시장 변화에 대한 대비 없이 무리하게 부동산을 구매한 경우가 많습니다. 특히, 대출 상환 능력을 충분히 검토하지 않고 지금 안 사면 늦는다는 조급함에 휩쓸린 경우도 있었고, 부동산 시장의 구조와 금리의 영향을 충분히 이해하지 못한 채 높은 레버리지를 이용한 투자 결정을 한 점도 있습니다. 그리고 부동산 투자를 부추긴 사회적 분위기 역시 중요한 요인이였습니다. 참 누구를 탓하기 참 어렵지만 이러한 상황에서 중요한 것은, 단순히 책임을 묻기보다는 앞으로 비슷한 문제가 재발하지 않도록 금융교육과 정책의 신중한 설계가 필요하다는 생각합니다. 현재 어려움을 겪는 이들에게는 대출 구조 조정이나 정책 지원 방안을 통해 도움을 주는 정책또한 필요하다고 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.어제 예상하지 못한 깜짝 0.25% 기준금리를 내렸습니다. 하지만 정부의 대출 총량 규제로 인해서 은행에서 대출 내기가 쉽지가 않고 기존 금리의 경우 낮아지는 효과가 있겠지만, 대출 한도에 대한 부담이 여전하므로 돈을 대출을 해서 투자하기는 쉽지는 않아 보입니다. 금리가 내리고 정부에서 대출 규제를 어느 정도 완화를 해야 대출을 받아서 투자를 하게 되면 부동산과 주식에 호재로 작용을 하는데 아직 그까지는 아닌것으로 사료됩니다.하지만 금리가 내리는 추세이니 점점 더 시장은 좋아질 것이라는 기대감은 있다고 볼 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.글쎄요 지난번 기준금리를 내릴때도 실제 시장에 금리인하의 효과는 거의 없었습니다. 이는 정부의 집값 안정과 가계대출관리라는 대출규제때문입니다. 정부의 대출 총량 관리로 한도가 쉽게 올라가지는 못할 것으로 사료가 되고 기준 대출 금리는 소폭하락할 것으로 예상이 됩디다. 하지만 이러한 금리인하가 시장에 활기를 주기에는 부족한 감이 있어 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 매물이 올라와 있는 경우는 호가 입니다. 즉 매도자가 원하는 가격이 실제로 거래를 하게 되면 실거래가로 등록이 됩니다. 매도자와 매수자간에 협상 과정에서 급매로 처분할 경우 그러 할 수 있고 지금 처럼 부동산 매수자 우위의 시장에서는 자주 일어나는 일입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.사무실은 건축법상 제1종 근린생활시설에 해당합니다.구내식당은 제1종 근린생활시설 또는 제2종 근린생활시설로 구분되며, 식당 운영 범위에 따라 다릅니다.직원 전용 구내식당은 제1종 근린생활시설 일반인을 대상으로 한 식당의경우 제2종 근린생활시설따라서, 같은 용도군(근린생활시설 내 변경) 안에서 변경되는 경우라면, 큰 제약 없이 용도변경 절차를 진행할 수 있다고 사료가 됩니다. 보다 정확한 답변은 관할 지자체의 건축과와 상담을 하시면 가장 정확한 답변을 주시리라 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.신탁으로 갈 경우 대개 총 사업비의 3~4% 선에서 책정되는데, 그에 따른 부담이 만만치 않습니다.예를 들어 총 사업비 5천억원 현장이라면 신탁수수료로 200억원(수수료율 4% 적용시)을 부담해야 합니다.실제 예로 신탁 방식 재건축을 추진했던 서초구 방배7구역이 수수료율 때문에 조합 설립으로 사업 방향을 틀었습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재는 1주택자도 청약에 도전을 해서 분양을 받을 수 있지만 무주택자보다 많이 불리합니다. 통상적으로 75% 정도를 무주택자들에게 먼저 분양을 하고 남은 25%를 75%에서 떨어진 무주택자들과 함께 1주택자들 추첨으로 당첨을 정하게 되는 구조입니다.요즘은 굳이 청약을 하지 않아도 미분양난 매물들이 많이 있습니다. 이러한 매물들은 마이너스피가 난 경우 싸게 살수 있는 기회가 있고 또한 경매지식을 습득을 해서 경매를 도전해서 좀 더 싸게 매매를 할 수 있는 방법도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.신탁방식은 재개발 사업에서 주택 소유자들이 자신들의 부동산을 신탁회사에 맡기고, 이 신탁회사가 사업을 진행하는 방식입니다. 주로 대형 건설사와 협력하여 진행되며, 신탁회사는 주택 소유자들에게 일정 비율의 수익을 분배합니다.​장점으로는 신탁회사는 경험이 풍부한 전문가들로 구성되어 있어, 사업의 진행이 효율적이고 전문적으로 이루어집니다.단점으로는 신탁회사가 사업을 진행하기 때문에 수익이 소유자들에게 돌아가는 비율이 상대적으로 낮을 수 있고, 또한신탁 방식에서는 소유자들이 직접 의사결정에 참여하지 않아 권리 제한이 있다는 점이고, 일반 조합방식은 주택 소유자들이 협력하여 조합을 구성하고, 이 조합이 재개발 사업을 주도하는 방식입니다.조합원들은 사업의 모든 단계에 참여하며, 의사결정 과정에서 주도적인 역할을 맡는 방식입니다.​장점으로는 조합원들은 사업의 모든 결정에 참여하므로, 자신의 권리를 적극적으로 주장할 수 있고, 조합원들은 사업으로 얻은 수익을 직접 분배 받아, 더 큰 경제적 이익을 누릴 수 있습니다.하지만 단점으로 조합원들이 사업 진행에 대한 전문성이 부족할 경우, 사업이 비효율적으로 진행될 수 있고,초기 투자 비용을 조합원들이 부담해야 하므로, 재정적 부담이 클 수 있고,조합원 간의 의견 차이로 인해 갈등이 발생할 수 있으며, 이는 사업 진행에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점입니다.감사합니다.​

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.청약의 경우 공공일 경우 주택청약가입기간, 납입횟수, 납입총액이 가점에 중요하므로 25만원씩이 유리하고 민간의 경우 무주택기간, 부양가족, 주택청약가입기간이 중요합니다. 즉 공공의 경우 25만원이 유리하지만 민간의 경우 1순위의 경우 해당지역 300만원(84m2)을 예치되어져 있고 수도권 2년 지방 6개월 이상 거주할 경우는 괜찮습니다.어느 것을 목적으로 하느냐에 따라 달라질수 있습니다.감사합니다.