답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.개인적인 의견으로 다주택자일 경우 아마도 매도를 한다면 좀 더 비인기지역에 있는 매물을 던질 가능성이 매우 크다고 보여 집니다. 그렇게 될 경우 비인기지역 아파트는 매도 매물이 쌓이면서 가격이 일시 하락을 할 수 있고, 또한 강남3구등의 인기지역의 경우 즉 똘똘한 한채는 오히려 더더욱 단단해져서 양극화는 더 심화되지 않을까 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 계약만료라도 기존 임대인이 새로운 세입자를 못 받아서 보증금을 못 주는 사례가 많이 있어서 아마도 물어 본것으로 보여 지고 또한 해당 지역에 오피스텔이 거기 밖에 없다는 점이 갑에 입장에서 거래를 하는 것으로 보여 집니다. 말씀하신대로 대체 거주지가 없을 경우 참 어쩔수 없이 끌려 갈 수 밖에 없는 구조라 참 마음이 안좋을 것으로 사료됩니다. 아무쪼록 마음 잘 추스리시고 계약 잘 하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임대차계약서 계약기간까지는 임대인이나 임차인등 거주에 대한 의무와 권리는 존재를 하게 됩니다.단 계약기간까지 임차인이 거주를 하고 월세를 지불을 하였을 경우 계약만기가 되면 임대인은 보증금을 반환을 해야 할 의무가 있게 됩니다. 계약 만료 부터는 임대인이 새로운 세입자들 들이든 해야 하고 임차인은 계약만기 후 보증금을 받을 의무가 있게 됩니다. 만일 보증금을 주지 않을 경우 우선 임차권등기명령등을 내리고 이사를 가는 방법이 있기 하나계약만료전에 미리 내용증명등으로 보증금 반환에 대한 고지를 미리 하시고 계약만료 후에 보증금 미 반환 시 임차권등기명령을 한다고 보내시면 임대인이 적극적으로 새로운 세입자를 구할 것이라 사료됩니다. 임차인이 보증금을 돌려 봐는 것은 권리입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재 정부의 양도소득세 중과 유예 폐지와 2주택자 간주임대료등 다주택자에 대한 정부의 규제가 심화되고 있습니다.다주택자의 경우 이러한 부담으로 인해 중과 유예 기간 동안 단기적으로 매물이 쌓일 수는 있지만 호가의 경우 크게 떨어지지 않고 있고 또한 고가 주택이므로 대출한도가 적어서 현금부자외에 매수세가 적어 거래가 실상 잘 안되고 있습니다.또한 똘똘한 한채 외 매도를 한다면 비인기지역의 매물을 던지는 경향이 크므로 인기지역인 강남구 및 송파구등은 시세에 크게 변동이 없을 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가장 중요한 것은 기존 주택의 매도를 해야 합니다.기존 집 매도 계약이 되어야 다음으로 매수 계약을 맺어야 하며 기존 집 매도를 먼저해서 잔금을 받고 다음으로 매수한 집 잔금을 주고 또한 대출을 실행을 해야 합니다. 기존 집 처분이 되지 않을 경우 매수하는 집 잔금 및 대출에 문제가 생길수 있으므로 미리 매수할 집을 알아보는 것 보다는 기존 집 매도계약을 먼저 의뢰를 하시는 것이 순서라 볼 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.원래부터는 간주임대료는 3주택자 부터 였으나 2026년1월1일 부터 기준시가 합계 12억 초과 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 초과하는 초과분에 대해서 간주임대료가 과세되게 됩니다. 또한 소형주택 전용 40m2 이하 기준시가 2억원이하의 경우 2026년12월31일까지는 주택수에서 제외를 시켜주게 됩니다. 위의 경우 2026년에는 기준시가 및 보증금 규모를 보게 될 경우 간주임대료 대상이 아닐 것으로 사료됩니다.2027년부터는 3주택자가 되어 보증금 합계가 3억을 초과분에 대해서는 간주임대료 대상이 될 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.공인중개사가 일반과세자일 경우 부가세를 줘야 하는 것은 맞고 또한 폐업을 하더라도 부가세 신고는 하게 됩니다.따라서 처음 약속한 중개수수료는 납부를 해주는 방법과 부가세 납부하지 않고 대신 현금영수증 발급을 받지 않는 방법이 있긴 한데 감정 상하지 않게 협의를 해 보시는 것도 중요하다고 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임차권등기명령이 등기된 상태에서는 전세퇴거용대출이 불가능하게 됩니다.따라서 우선 임차권등기명령을 말소를 하고 신청을 하시던가 아닌 경어 임차인에게 대출로 인해서 보증금 수령 시 즉시 임차권 등기 말소를 하겠다는 동의서를 받을 경우 은행에서 대출 승인을 해주는 곳도 있으니 은행에 문의를 해보시는 것이 가장 좋다고 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.와이프 분 현재 동거인으로 등록이 되어져 있을 경우 디딤돌 생애최초 등의 대출 조건이 대출신청일 현재 민법상 세대주이여야 대출이 가능할 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임대차계약 첫 2년이 지나고 나면 다음 계약 시 임대인은 더 높은 임대료를 제시를 하게 됩니다.그렇게 되면 임차인은 계약갱신청구권을 행사를 해서 최고 5% 상한에서 협의를 하고 또한 의무사항이 아니므로 기존 조건그대로 2년 더 즉 2+2년 4년을 처음 조건 그대로 거주가 가능합니다. 다만 4년 후 다음은 완전한 새로운 임대차가 되어 임대인이 임대료를 마음대로 조정이 가능한 부분도 있을 수 있습니다. 즉 임대인과 임차인 사이 협의에 의해서 임대료가 결정이 되게 됩니다. 또한 임대인은 보다 많이 받기 원하고 임차인은 보다 적게 주길 원하는 사이에서 협의를 진행하신다고 보시면 됩니다. 감사합니다.