답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.산(임야)의 경우 토지거래로 전국적으로 거래금액의 0.9%가 상한요율입니다. 즉 3억에 대한 0.9% 270만원(vat별도)입니다. 그 안에서 중개사와 협의가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.깡통전세는 주택의 전세금이 집값과 비슷하거나 더 높은 상황을 의미합니다. 이 경우, 집값이 하락하면 전세금을 돌려받지 못할 위험이 커지기 때문에 세입자 입장에서는 매우 위험한 전세 계약 형태입니다.또한 선순위 대출 다음으로 전세금이 설정이 된 경우 경매로 넘어가서 선순위 대출이 먼저 배당을 받게 난 후 잔액이 없어서 전세금을 받지 못하는 경우도 깡통전세라고 볼 수 있습니다. 즉 전세금 회수가 매우 위험한 전세를 깡통전세라 보시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 취득을 하게 되면 실무교육을 받고 개업공인중개사로 창업을 할 수 있습니다. 또한 개업공인중개사에 소속으로 활동을 할 수도 있습니다. 자격증의 경우 최소한 활동을 위한 수단이고 근본적으로 중개에 대한 영업력이 있어야 수익이 잘 나옵니다. 우선 자격증을 취득을 하시고 다른 곳에서 일을 배워서 그 다음 개업공인중개사로 활동을 하시고 영업력이 좋을 경우정년없이 활동을 하실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.기준금리 인하는 부동산 시장에 통상적으로 호재로 작용을 합니다.하지만 정부에서 집값안정과 가계부채 관리를 위해서 강력한 대출 규제를 시행을 하고 있어서 시장에 영향은 매무 미미합니다. 즉 기준금리를 내리게 되면 은행에서도 금리를 내려야 하는데 정부의 지침에 따라 가산금리를 조정을 해서 기준금리 내리는 영향을 상쇄를 시키고 또한 대출한도도 축소를 해버려서 기준금리인하가 우리나라 부동산 시장에 호재를 주기에는 정부의 규제가 너무 심해서 제한적이라 볼 수 있고, 기준금리가 내릴때 정부에서 어느 정도 대출규제를 완화를 해야 부동산시장에 좋은 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 기조는 올해 까지는 갈꺼 같고 내년 정도 정부에서 어떻게 나오느냐에 따라 부동산시장도 움직이리라 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.조립식 주택은 공장에서 미리 집의 구조물을 제작한 후, 이를 현장에서 조립하는 방식의 주택입니다.집의 주요 구조물(벽, 지붕, 바닥 등)을 공장에서 생산해 운반한 후, 기초 공사가 완료된 대지 위에 올려놓고 조립만 하면 완성됩니다. 보통 모듈러 주택이라고 부르고, 빠른 시공과 비용적인 측면에서 매우 좋은 건축 방식입니다.인터넷에 보면 많은 업체들이 있는데 몇군데 상담을 받아 보시면 건축 가능 여부 및 견적을 받아 보실 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.계약을 체결을 하고 특별한 사유 없이 계약을 해지하고자 할 경우 매수자의 경우 계약금을 포기하면 계약해지가 가능하고, 매도자의 경우 계약금의 2배를 지불하게 되면 계약 해지를 할 수 있습니다. 즉 위의 경우 매수자의 경우이므로 계약금을 포기하고 계약해지를 하고 다른 곳을 이사를 가시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.건축비는 2020년 이후 꾸준히 증가해왔습니다.현재까지 자재비는 매년 평균 5~10%씩 상승하고 있으며, 그 증가세는 쉽게 꺾이지 않고 있습니다.​대표적인 자재인 철강의 경우, 2020년과 비교해 약 50% 이상 가격이 올랐습니다.목재의 경우 2021년의 급격한 폭등 이후 조금 안정된 편이지만, 여전히 2020년 대비 100% 이상 높은 가격을 유지하고 있습니다. 건설 현장의 평균 인건비는 2019년 대비 약 20~30% 정도 증가했습니다. 2021년에 계획한 대규모 아파트 단지 프로젝트를 2024년에 완공하게 되었는데요, 초기 예상보다 약 25% 정도의 비용이 추가 발생했습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.은행들 마다 대출 규제가 각가 입니다. 하지만 공통적으로 가장 대표적인 부동산 대출 규제로 스트레스 DSR 2단계 실시로 한도를 축소한 것을 들수 있고, 또한 각 은행들 마다 다주택자들에게는 주택담보대출 자체를 안 해주는 정책또는1주택자들의 경우 기존 주택 처분 조건부 주택담보대출 시행등을 볼 수 있습니다. 또한 신축아파트등의 경우 등기없는 경우 대출 불가 은행도 있고 후취담보로 해주는 은행도 있습니다.또한 공통적인 요소는 기준금리는 내려도 은행마다 가산금리를 올려서 주택담보대출 금리를 올려서 대출규제를 하는 방식도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.다른 조건이 다 갖춰진 경우 소득 기준은 직전년도 신고소득이 있는 자로 연소득 5천만원 이하의 근로,사업,기타소득자로나오기 때문에 자격이 되리라 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우리나라 법은 주택임대차보호법의 보호 대상을 두고 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건인지 아닌지를 구별하지 않고 있어 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다고 판단하고 있습니다.  미등기건물을 주거용으로 임차한 경우 미등기건물의 사실상의 소유자가 변경돼도 새로운 사실상 소유자에게 대항력을 행사할 수 있다라고 보고 있고, 또한 미등기건물도 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있습니다.하지만 미등기 주택이나 무허가건물을 임대차 계약할 경우 불이익이 발생할 수 있다는 점을 염두해야 합니다. 임대차주택의 대지가 경매될 경우 그 대지의 매각대금에서 임차보증금의 우선변제를 받기 어려울 수 있습니다. 미등기이므로 등기부등본을 열람할 수 없어 소유자 또는 사실상의 소유자가 누구인지 알 수 없다는 점도 문제고, 무허가건물이 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 염려가 있습니다. 사용승인을 받지 못한 건물이 계속 사용승인을 받지 못하는 경우에는 계약기간이 만료된 이후에 새롭게 입주할 임차인이 나타나지 않을 수도 있어 임차보증금을 쉽게 반환받지 못할 가능성도 고려해야 합니다.감사합니다.