답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.입주장이라고 하면 신축 아파트가 완공이 되어 사용승인이 나고 입주가 가능한 상태 부터 시작을 하는 시기로 통상적으로 입주 전후 3개월 정도를 보고 있는데 해당 분양 아파트의 입주량과 거래량에 따라서 다소 그 기간은 달라 질 수 있습니다. 매물만 쌓이고 소화가 되지 않을 경우 입주장이 무색한 경우도 많이 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.경매로 나오는 경우는 대부분 말씀하신대로 채무를 불이행 했을 경우 채권자가 채권금액을 회수하기 위해서 법원에 해당 담보 부동산을 강제로 팔아서 채권금액을 받을려고 하는 상황에서 발생이 되는 것입니다.주로 채권자들이 법원에 요청을 해서 법원이 판단을 해서 경매를 열게 되고 경매 부동산을 낙찰 받기 위해서는 최저가 낙찰금엑의 10% 보증금을 지참하셔서 법원 경매장에 가셔서 낙찰금액을 제출하시고 최고가로 제출하신 경우 낙찰이 되어 잔금을 지급하고 소유권이전하는 방식으로 이루어 집니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.같은날 주택 2채를 매도를 할 경우 양도소득세 문제가 발생할 수도 있습니다. 우선 처음 매도를 하는 것은 2주택자에 대한 양도소득세가 계산이 될 것이고 나중에 파는 것은 1주택자로 해당 주택 2년 보유 및 거주(규제지역일경우) 일 경우 양도소득세 비과세 혜택이 있는데 이는 세법상 양도일에 2채의 주태글 양도하는 경우 첫번째 주택에 대해서는 2주택자에 해당하여 1세대1주택 비과세 적용이 어렵지만, 두번째 주택 양도시점(동일일자)에는 1주택만 보유한 상태인 관계로 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다고 정하고 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.도시계획에 있어서 지구단위계획은 도시의 특정 지역을 체계적으로 개발하거나 보존하기 위한 세부 계획이라고 보시면 됩니다. 그리고 지구단위계획이 통과가 되면 지구단위결정고시를 하게 되고 그 다음 부터는 토지의 세부 이용 계획, 도로, 공원, 기반시설 설치 계획등이 구체화가 되는 과정이 있는데 이 과정을 실시계획이라고 합니다. 이 실시계획이 지자체 승인 및 인가를 받게 되면 실제 개발 공사를 착수를 하게 됩니다. 이 과정을 실시계획 수립 및 인가그다음으로 건축 인허가 신청단계로 건폐율, 용적률, 높이 제한 등 계획에 맞게 검토를 하는 단계이고,허가가 떨어지면 공사를 진행하고 그 다음 준공검사 및 사용승인을 받는 단계입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.준공이 나지 않은 상태에서 잔금을 납부를 하셨다면 현재 보존등기와 소유권이전등기를 해야 매매계약이 가능하고 매수자에게 매매대금을 받아서 중도금대출을 갚으시면 되겠지만 현재 등기문제도 있고 또한 이러한 상황에 전매의 형식으로 즉 현재까지 들어간 금액 + 프리미엄하고 대출승계 받는 조건으로 전매를 할 수는 있지만 매수자가 이러한 상황에서 찾기가 어려울 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.부동산 시장은 수요와 공급에 의해서 작용을 해야 가격이 안정이 된다고 보여 집니다.말씀하신대로 부동산 시장에 규제를 가하게 되면 결국 단기적으로 가격은 억눌릴 수 있지만 똘똘한 한채라는 양극화 현상과 풍선효과 그리고 규제 완화 시 폭등을 하는 부작용을 낳게 됩니다. 따라서 다음 정권은 우선 공급을 많이 늘리고 서서히 규제를 완화를 시키고 결국은 수요가 많은 곳에 공급을 늘리는 정책으로 시장에 맞는 정책으로 우선해야 되지 않을까 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택이 있습니다.조건은 기존 주택 1년 이상 거주 하고 신규 주택 구입 후 3년 이내에 기존 주택을 매도를 하게 되면 양도소득세가 비과세 입니다. 또한 다른 주택에 임대차로 들어 갈 경우 기존 집 실거주때문에 전입신고를 하지 못하는 단점이 있고 전입신고를 하지 못하면 우선변제권이나 대항력에 문제가 발생을 할 수도 있습니다. 신규 주택을 새로 구입을 해야 될 경우 현재 대출규제로 인해서 1주택자에게는 대출이 거의 불가한 상태이기도 하고 주택의 경우 감정평가 및 주변 시세를 참조를 해서 은행에서 자체적으로 한도를 측정하게 됩니다.여러모로 어려운 상황이라 실거주의무를 위해서 전입신고를 지키고 다른 세컨드 주택을 구매를 해서 세컨드 주택을 전입신고 없이 사용을 해야 하는 모양새로 보여 지니 잘 검토를 하시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 세대분리를 하기 위해서는 서울의 빌라로 전입을 하게 되면 혼인신고를 하지 않았으므로 동거인(세대원)으로 세대분리는 가능한 상태이지만 주소지가 서울로 잡히게 됩니다.또한 거주자 우선의 경우 입주자모집공고일 현재 주민등록표상 주소가 연속으로 적정기간이 유지된 사람이 그 지역 해당지역으로 자격을 같게 됩니다. 가능한 시나리오는 하남에 전월세로 가서 전입 및 혼인신고를 해서 신혼부부 특공으로 하는 방법이 최선으로 보여 집니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 혼인신고를 하지 않고 B아파트에 어머님과 함께 거주를 할 경우 어머니와 따님은 둘다 1가구 2주택자가 되게 됩니다. 각각 물리적 세대분리를 하게 되고 따님이 30세 미만일 경우 중위소득 40% 이상일 경우 세대분리 조건이 되어각각 1가구 1주택자가 될 수 있고 혼인신고를 하게 하고 전입신고와 상관없이 남편분과 함께 주택수가 늘어나게 됩니다.부부의 경우 같이 살지 않아도 같은 세대로 보기 때문입니다. 1가구 2주택의 경우 양도소득세 계산 시 규제지역 및 비규제지역, 부동산 가격, 면적 등에 따라서 요율이 다 다르므로 별도로 검토를 해 보시길 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.서울 서초구 반포의 경우 서울의 중심이고, 똘똘한 한채 영향으로 외곽은 가격이 하락을 하고 있는 대신 서울의 핵심 지역인 반포의 경우 양극화 현상을 일으키면서 그들만의 리그를 형성을 하고 아파트 가격이 고공행진을 하고 있습니다. 이러한 이유로는 정부의 다주택자 규제로 인해서 똘똘한 한채 영향으로 인한 양극화 현상이 크게 작용을 하고 서울의 교통, 교육, 문화, 상업적 중심으로 여겨지기 때문에 이러한 현상이 나타난다고 보여 집니다.감사합니다.