오피스텔 분양권을 양도하는 방법에 대하여 (잔금납부상태,준공이 지연되는상태)

Question

오피스텔 분양권의 양도를

중도금대출은 빼고 분양권만 양도할수가 있나요

준공이 덜된 상태라 1채는 잔금을 내어 대금을 다 낸 상태이고 (중도금대출있음) 1채는 계약금만 낸 상태(중도금대출있음 ) 입니다 . 준공이 몇년이 연장된 상태인데 건설사에서는 취소를 해주지 않거나 계약취소를 해도 중도금 대출을 거두어가지않고 완공되야해주겠다고만 합니다.

(건설사가 알선한 은행과 건설사가 따로 가고있는 상황이면 은행에서는 제이름으로 중도금대출을 내었으니

준공이 지연되니 이자청구에 전액상환까지 괴롭히고 . 건설회사에서는 돈없어서 취소못해준다고하고요 취소해도 계약금이나 잔금을 반환해주지않습니다. 이경우에 권리가 따로따로이니 분양자가입장에서는 잔급을 다 지급하여

소유권이전(취등록세)만 남은 오피스텔은 제것이니 얼마에 팔든 (중도금대출은 제가 안고) 상관이 없는가요

대출은 제가 안고가고 분양권만 양도 하는 격 ( 2.2억짜리 오피스텔일때 1.5억이 중도금대출인 상태일때 7천만원에 분양권을 양도하는 것 - 2분양자는 중도금대출없이 현금으로 사는 것

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

준공이 나지 않은 상태에서 잔금을 납부를 하셨다면 현재 보존등기와 소유권이전등기를 해야 매매계약이 가능하고 매수자에게 매매대금을 받아서 중도금대출을 갚으시면 되겠지만 현재 등기문제도 있고 또한 이러한 상황에 전매의 형식으로 즉 현재까지 들어간 금액 + 프리미엄하고 대출승계 받는 조건으로 전매를 할 수는 있지만 매수자가 이러한 상황에서 찾기가 어려울 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

복잡하고 어려운 상황이시네요.
하지만 질문하신 내용을 차근차근 정리해보면, 분양권 양도가 법적으로 가능한 부분과 주의할 점이 분명히 존재합니다.

아래에 오피스텔 분양권 양도에 대한 법적 구조, 양도 방식, 그리고 현재 처하신 상황에 대한 대응방안을 실무 중심으로 안내드리겠습니다.

기본 구조 이해: 오피스텔 분양권 양도란?

분양권 양도는 말 그대로 아직 등기가 안 된 상태의 오피스텔(미준공 상태)에 대한 '계약상 권리'를 제3자에게 넘기는 것입니다.

오피스텔 분양권은 부동산거래신고법상 양도 가능한 권리이긴 하지만, 아래와 같은 조건을 만족해야 실제로 거래가 가능합니다.

분양권 양도 전 필수 조건 (중도금 대출 포함)

분양사(시행사)의 승낙 : 분양계약서상 '양도 제한 조항'이 있는 경우, 시행사에 사전 승낙 받아야 함

중도금 대출 문제 : 대출이 분양자 명의로 되어 있어, 양수인이 인수 불가하면 원칙상 대출 상환 필요

실거래가 신고 의무 : 양도 시 실거래가 신고, 양도소득세 발생 가능

양수인 조건 : 양수인이 자금조달계획서 제출, 자격 요건 충족해야 함 (청약 자격은 무관)

질문자님의 상황 정리

1. A 오피스텔: 잔금까지 납부 완료, 중도금 대출 남아 있음 → 소유권 이전만 남은 상태

2. B 오피스텔: 계약금만 납부, 준공 지연 중, 중도금 대출 있음

3. 건설사: 해지는 불가, 계약금/잔금 반환 불가

4. 은행: 중도금 대출자 명의인 질문자님에게 이자청구 및 전액상환 압박

질문 핵심 요약에 대한 답변

Q1. 중도금대출은 제가 안고, 분양권만 양도하는 게 가능한가요?

이론적으로는 가능합니다. 하지만 조건이 까다롭습니다.

가능한 시나리오:

양수인이 7천만 원을 주고 분양권을 인수,

잔여 중도금대출 1.5억은 기존 명의자(질문자)가 그대로 부담

이 경우 양수인은 중도금대출 없이 본인 현금으로 잔금까지 납부하면
준공 후 소유권 이전 가능

문제점: 은행은 중도금대출 명의가 바뀌지 않으면 대출금을 조기상환하라고 할 가능성 높음

분양사에서 분양권 양도 자체를 막고 있을 경우 거래 자체가 불가 , 중도금대출 승계 불가 시 양도 자체가 사실상 무산

그럼 현실적인 방법은?

1. 분양사에 ‘분양권 양도 가능 여부’ 명확히 확인
   (특히 분양계약서의 양도 제한 조항, 조건부 양도 허용 여부 등)

2. 양수인에게 ‘현금매입 가능자’ 조건 제시
   (중도금 대출이전 불가 상황이니 인수인이 대출 없이 살 수 있어야 함)

3. 분양권 양도계약 시 아래 내용 포함

   중도금 대출 상환은 분양자(질문자)가 책임지며, 양수인은 해당 채무에 책임 없음

   준공 후 등기 이전 시 잔금납부 완료 조건으로 소유권 이전 예정

   양도금 7천만 원은 계약상 권리 양도 대가로 명시

분양사 승낙 없이 양도 시 ‘계약 해지 사유’가 될 수 있습니다.
불법 전매나 분쟁 가능성 있으니, 반드시 분양사와 양도 양수 협의 진행 필요

양도 대금 7천만 원만 받고 중도금대출까지 책임지면 실제 손해일 수 있습니다.
분양권 매각 대금으로 중도금대출 일부라도 정리하거나, 양수인과 공동 책임 조건을 계약서에 명확히 남겨야 합니다.

참고하세요!!