답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집값에 영향을 미치는 입지 조건은 복합적이며, 특정 요소가 다른 요소보다 항상 우위에 있다고 보기는 어렵습니다. 지역, 사회적 트렌드, 구매자의 목적 등에 따라 중요도가 달라질 수 있습니다.역세권중요도가 매우 높은 편이며 5~10분 이내에 지하철역이 있는 경우 프리미엄이 붙는 경우가 많습니다. 다만, 교통이 좋은 지역이라도 소음 문제나 상업시설 과밀로 인해 선호도가 낮아질 수 있습니다.학군자녀 교육을 중요하게 생각하는 가구에게 최우선 고려 사항이며 특정 학군의 학교가 좋은 진학 성과를 내면, 해당 지역의 집값은 꾸준히 상승 합니다. 자녀가 없는 가구나 은퇴 가구에는 영향이 적습니다.생활 편의성(상업시설, 병원, 공원 등)다양한 세대와 계층에 고르게 중요하며, 쇼핑몰, 병원, 문화시설 등이 가까울수록 실거주 가치가 높아지며, 집값도 오르게 됩니다.환경적 요소(쾌적성)실거주 목적인 경우 중요한 요소로 작용합니다. 공원, 녹지, 하천 등 자연환경이 잘 갖춰진 곳은 장기적으로 가치가 높아집니다.지역개발 호재중단지 투자에 중요한 요소 새로운 교통망, 대형 상업지구 개발 등의 호재는 집값을 단기간에 크게 올릴 수 있습니다.무조건 역세권이어야 하거나 학군만 좋은 곳이 집값을 좌우하지는 않습니다.교통, 학군, 생활 편의성, 환경, 개발 호재 등 여러 조건이 조화를 이루는 곳이 가장 선호가 되며, 구매 목적과 개인의 상황에 따라 우선순위를 정하는 것이 중요 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 다주택자에 대한 세금 부담을 완화하는 정책을 시행하고 있습니다. 2025년 1월 2일 발표된 2025년 경제정책방향에 따르면 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제 조치를 2026년 5월까지 1년 더 연장하기로 했습니다. 이는 다주택자가 주택을 매도할 때 기본 세율만 적용받도록 하여 주택 거래를 촉진하려는 목적 입니다.또한 지방 저가 주택에 대한 종합부동산세 1세대 1주태자 특례 기준을 기존 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로 상향하고, 취득세 중과 배제 기준도 공시가격 1억원 이하에서 2억원 이하로 완화하는 등 세제 혜택을 확대하고 있습니다.이러한 정책 기조를 고려할 때, 2025년에 다주택자에 대한 세금 부담을 강화할 가능성은 낮아 보이며, 오히려 부동산 시장의 안정과 거래 활성화를 위해 세제 완화 조치가 지속될 것으로 예상하고 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서 가장 비싼 아파트는 서울시 강남구 청담동에 위치한 '더펜트하우스 청담' 입니다. 이 아파트는 2022년 기준 전용면적 407.71m2 의 공시가격이 168억 9천만원 으로 2년 연소 최고가를 기록 했습니다.그 뒤를 이어 서울 용산구 한남동의 '나인원한남', '파르크한남', '한남더힐' 등이 높은 공시가격을 보였습니다.이러한 아파트들은 주로 서울의 강남구 청담동, 용산구 한남동 등지에 위치해 있습니다. 또한 2024년을 기준으로도 더 펜트하우스 청담이 가장 비싼 아파트로 언급이 되고 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문주신 내용에 대해서 답변 드립니다.전세보증보험이란전세보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 않거나 임차인의 계약 이행을 거부할 경우, 보험사가 전세금을 대신 반환하는 제도 입니다. 즉, 임차인이 보증금을 안전하게 보호할 수 있도록 돕는 보헙 입니다. 보증보험에 가입하면 전세금 반화네 대한 법적 보호를 받을 수 있으며, 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 계약을 이행하지 않을 때 보험금을 지급 받을 수 있습니다. 이로 인해 임차인은 보증금을 안전하게 보장 받을 수 있게 됩니다.전세보증보험 가입 절차보험회사 선택 > 가입 신청 > 계약서 작성 및 보험료 납부 > 보험증권 발급 > 확정일자전세보증보험 가입 시 필요한 서류전세계약서임대인의 주민등록증 사본보증금 및 월세 내역임차인의 신분증기타 필요한 서류(보험사 마다 상이함)보증금을 안전하게 지키는 방법에는 보증금 공탁, HUG 전세금 보호 제도, 확정일자 받기, 계약서 명시 사항 점검 등이 포함 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.보증금을 안전하게 보호하는 방법전세금 반환 보증보험 가입 - 전세금 반환 보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우, 보증보험사가 대신 반환해 주는 제도 입니다. 보증보험 가입을 통해 임차인은 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.주택도시보증공사 전세금 보호 제도 - HUG 전세금 보호 제도는 주택도시보증공사에서 제공하는 제도로 임대인이 전세금을 반환하지 않으면 보증공사가 대신 반환해 주는 방식 입니다. 이 제도를 이용하려면 보증금을 일정금액 이상 납입하고 계약서에 HUG보증금을 반영해야 합니다.보증금의 공탁 - 보증금을 은행에 공탁하여 임차인과 임대인 간의 분쟁을 예방할 수 있습니다. 보증금이 일정 금액 이상인 경우 임차인은 공탁소에 예치하고, 계약 종료 시 임대인과 상호 협의 후 보증금을 돌려받습니다.확정일자 외에 필요한 사항계약서 작성 - 임대차 계약서를 구체적이고 명확하게 작성등기부등본 확인 - 임대인이 부동산 소유자가 맞는지, 저당권이 설정되어 있는지 등등 확인임대인의 재산 상태 확인 - 임대인의 재정적 상태나 임대차 게약 이행 능력을 미리 파악입주 전 점검 및 사진 기록 - 입주 전 점검을 통해 집의 내부 상태를 점검하고 사진으로 기록을 남길 것세입자 보험 가입 - 세입자 보험에 가입하여 사고 발생 시 재정적으로 보호를 받도록 할 것.이와 같은 절차를 철저히 진행 한다면 임대차 계약에서 발생할 수 있는 불이익을 최소화하고 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 거래에서 감정평가는 주로 매매 가격이나 담보 대출을 위한 평가 등에서 필요합니다. 감정평가는 전문가인 감정평가사가 부동산의 시장 가치를 공정하게 평가하는 과정으로 여러가지 이유로 진행 될 수 있습니다.감정평가가 필요한 경우매매 계약 시 - 매매가가 시장 가격보다 지나치게 높거나 낮은 경우 거래의 공정성을 확보하기 위해 감정평가를 하는 경우도 있습니다. 부동산 중개사가 매도인의 요청에 따라 가격을 올려야 한다고 하는 경우 감정평가를 통해 적정 시장 가격을 확인 하는 것입니다.담보 대출 시 - 대출받을 때 부동산을 담보로 제공하려면 담보물의 가치를 정확히 평가하기 위해 감정평가가 필요 합니다.세금 부과시 - 상속, 증여, 재산세 등의 세금 부과를 위해 부동산의 가치를 정확히 평가해야 할 때 요구됩니다.공시지가와 시세 차이가 큰 경우 - 공시지가와 실거래가 차이가 크거나, 주택 가격 상승/하락 등의 변동이 심한 경우 실거래가를 기준으로 감정평가를 통해 시세를 정확히 반영해야 할 수 있습니다.감정평가 절차감정평가 의뢰 > 현장 방문 및 조사 > 시장 조사 및 비교 분석 > 감정평가서 작성 및 제출감정평가 비용단독주택, 아파트 등 일반적인 부동산 - 보통 30~50만원 정도상업용 부동산, 고급 주택 - 50~100만원 이상담보 대출용 감정평가 - 은행에서 무료로 제공하기도 하지만 보통 10~30만원 정도원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 계약서를 작성할 때는 계약 조건과 권리 관계를 명확히 확인 하는 것이 중요합니다.부동산 중개사가 중점적으로 검토하는 부분등기부등본 - 소유자가 실제 계약 상대방인지 확인 / 근저당권, 가압류등 권리관계 확인 / 저당권 등 말소 조건 확인계약 조검 명확화 - 매매 또는 임대차 조건이 명확히 명시되었는지 확인 / 특약사항등이 제대로 반영 되었는지 확인물건 상태 확인 - 계약 대상 부동산의 상태가 설명과 일치하는지 점검 / 면적, 구조, 등기부와 현황 일치 여부 확인세금 및 비용 부담 확인 - 매매 계약 시 취득세, 중개수수료, 잔금 지급 후 발생할 세금 확인 / 임대차 계약 시 관리비, 보증금 반환 문제, 임대료 연체 시 조건 등을 점검손님(당사자)가 집중적으로 챙겨야 할 부분계약내용 - 계약서에 기재된 금액과 지급일 등 확인 / 특약사항 점검등기부등본 - 최신 등기부등본 확인 / 소유권 및 권리관계 확인 / 말소 조건 점검물건 상태 - 실제 물건과 계약 내용이 일치하는 지 확인비용 관련 - 잔금, 관리비, 주차비, 수도-전기-가스 요금 등 확인특약사항 - 기본 권리 관계 외에 특약 사항에 대해서 점검계약시 위반 사항 확인 - 위약금 조건 및 연체 발생 시 이자 등 확인부동산 계약은 고액 자산이 오가는 만큼 철저한 검토가 필수적이며, 중개사가 등기부등본 및 계약 조건을 확인하다고 해도 고객 당사자 본인이 중요한 부분을 직접 확인 하는 것이 가장 안전 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.다가구주택과 다세대주택은 외관이나 용도는 비슷해 보이지만, 법적 정의와 소유구주, 관리 방식에서 중요한 차이가 있습니다.다가구 주택단독주택의 일종으로 하나의 건물에 여러세대가 거주할 수 있도록 설계된 주택건물 전체가 한 사람의 소유임최대 19세대까지만 거주 가능다세대 주택공동주택의 일종으로 하나의 건물에 여러세대가 거주하면 세대별로 독립적인 소유권을 가질 수 있는 주택연면적 660m2 이하, 4층 이하 건물에 적용세대마다 개별 등기가 가능하며 각각 다른 주소를 가질 수 있습니다.참고 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.LH 행복주택이나 청년 주택 같은 공공임대주택은 저렴한 임대료와 안정적인 주거 환경을 제공하기 위해 만들어진 제도 입니다. 다만, 동거 여부와 신청 요건은 정책에 따라 세부적으로 다를 수 있습니다.LH 행복주택 및 청년 매입임대 LH 행복주택 - 대학생, 청년, 신혼부부 등을 위해 제공되며, 보증금과 임대료가 저렴청년 매입임대 - LH가 매입한 기존 주택을 시세의 30~50% 수준으로 제공하는 제도신청 조건 및 동거 가능성LH 행복주택 - 본인 및 부모가 무주택자이여야 하며 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하 / 행복주택은 원칙적으로 단독 세대 구성원이 입주 대상이나 일부 지역의 행복주택은 예비 신혼부부에게 동거를 허용하기도 합니다. 신청 시 동거 여부를 명확히 기재하고, 두 사람 모두 입주 자격 요건을 충족해야 합니다.청년 매입임대 - 원칙적으로 1인 거주를 목적으로 제공되나, 형제자매나 배우자와 거주를 신청할 경우 가능 여부를 LH에 문의해봐야 합니다.현재 상황에서는 LH 행복주택은 예비 신혼부부 자격으로 신청하는 것을 검토해 보시기 바라며,청년 매입임대 주택의 경우에는 여자친구와 별도로 신청 후 입주 가능성을 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 투자는 안정적인 실물 자산으로서 임대 수익이나 시세 차익을 통해 자산을 증식할 수 있는 방법 중 하나 입니다. 하지만 모든 투자는 장단점이 존재하며, 성공적인 투자에는 철저한 준비와 전략이 필요합니다.부동산 투자의 장단점장점 - 안정적인 수익 창출(임대수익, 시세차익 등), 실물 자산의 안정성, 물가상승 대비, 레버리지 활용단점 - 초기 투자 비용이 높음, 유동성 부족, 관리 비용 발생, 시장 변동성, 법적-정책적 리스크부동산 투자 시 고려해야 할 사항목적설정 - 임대 수익 창출 인지, 시세 차익인지 명확히 할 것지역분석 - 입지조건, 공급과 수요 등 을 분석새 가격 안정성을 확인시장조사 - 부동산 시장의 흐름과 경기 변동성을 분석수익성 검토 - 임대수익률, ROI 등 고려금융 계획 - 대출조건, 이자부담 등 고려법적리스크 - 정부 정책 및 세재 변화의 주기적인 모니터링리스크 관리 - 부동산 가격 하락 가능성, 공실 위험, 금리 상승에 대비한 플랜을 준비할 것부동산 투자는 장기적인 자산 증식을 위한 강력한 도구가 될 수 있지만, 초기 비용과 관리 부담, 정책 리스크 등을 반드시 고려해야 합니다. 시장 조사와 재무 계획을 철저히 세우고, 장기적인 관점에서 안정적인 투자처를 선택하는 것이 성공적인 투자로 이어지는 핵심 입니다.