답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 현재로서 파악 가능한 내용을 토대로 해서 의견을 드립니다.첫번째로... 현재 상황의 위험성에 대한 분석이 필요합니다.우선변제권 확인 - 지인이 전입신고 및 확정일자를 통해 우선변제권을 확보했는지 확인해 보시기 바랍니다. 우선변제권은 임대차 계약의 보증금을 보호하는 기본 요건 입니다.만약 확정일자가 없다면, 지인은 모든 채권자보다 후순위가 되어 보증금을 거의 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.채권순위근저당은 은행이나 금융기관이 담보로 설정한 채권으로 가장 먼저 우선권을 가집니다.임차권은 확정일자와 전입일에 따라 순위가 결정 됩니다.근저당과 상위 임차권자의 보증 총액이 10억에 가까운 상태라면, 지인의 1억 보증금은 위험하다고 볼 수 있습니다.두번째로... 전세금 반환 보장 확인임대인이 전세보증보험등에 가입했는지 확인해 보시기 바랍니다. 가입되어 있다면 보증금 반환이 보장 될 수 있습니다.임대인이 보증보험에 가입하지 않았다면, 지인이 직접 가능한지 확인 하시기 바랍니다. 다만, 근정당과 임차권 설정 상태로는가입이 어려울 가능성이 높습니다.전문가 상담부동산 전문 변호사나 주택도시보증공사 피해지원센터에 연락하셔서 법적 조치를 상담받으시는 것도 하나의 방법입니다. 전세사기 피해자로 판단될 경우, 법률 구조와 지원을 받을 수 있습니다.즉시 계약해지 요구임대인과 협상하여 계약을 조기에 해지하고 전세금을 돌려받을 방법을 모색해 보는 것도 방법 입니다. 전입 후 3개월이 경과했지만 해지가 가능할지 여부는 임대인의 의사와 계약 내용에 딸라 달라질 수 있습니다.계약 해지를 요구할 경우, 근저당과 상위 임차권을 이유로 보증금 반환 불가능성을 강조하시기 바랍니다.법적, 제도적 지원을 활용하는 방법도 있습니다.전세사기 피해자 구제제도 활용국토교통부와 주택도시보증공사에서 운영하는 전세사기 피해자 지원센터에 연락해 긴급 지원 및 상담을 요청 하시기 바랍니다.피해자로 인정될 경우 긴급 거주 지원, 대출지원, 법률 상담 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다.임대차 보호법 활용임대차 보호법에 따라 지인이 전입신고와 확정일자를 받았다면, 경매 절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러난 이는 상위 채권자 변제 이후 잔액이 남아 있을 때에만 가능하므로 제한적이기는 합니다.소송 준비임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우 전세금 반환 소송을 통해 채권을 확보하시기 바랍니다. 소송은 시간이 걸릴 수 있으므로, 추가적인 법률 전문가와의 상담을 병행하시는 걸 추천 드립니다.조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황이 정말 많이 어려우시겠지만, 재개발이 될 가능성이 있는 부동산을 보유하느냐, 매도하느냐는 매우 중요한 결정 입니다. 재개발 가능성, 경제 상황, 그리고 재정상태를 종합적으로 고려하셔서 판단 하시기 바랍니다.경제적 압박과 부동산 보유의 장단점을 모두 고려 했을 때, 장기적으로 감당이 어려울 것 같다면 매도를 신중히 검토 하시고, 그렇지 않다라고 하면 명확한 기준을 세우셔서 보유하시는 걸 권장 드립니다.주변에 중개사 분 등 전문가 분들이 있으시다면 관련 사항에 대해서 논의를 해보시는 것도 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀 주신 상황 이라면 새로운 계약서는 필요 없을 듯 보이며,등기부등본, 주민등록등본 등만 새롭게 발급받아 제출하시면 될 듯 합니다.혹시 모르니 HUG에 필요한 서류 목록을 다시 한 번 확인해 보시고,명시된 서류들은 발급일 기준 1개월 이내의 것으로 준비 하시면 될 것 같습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대중교통 요금을 인상하지 않고도 지속 가능성을 확보하거나 서비스를 개선하는 방법은 여러가지 방법이 있을 수 있습니다.일단 정부에서 대중교통 운영을 위한 혜산 지원을 늘리면 요금 인상을 최소화 할 수 있으며, 특정 세금을 활용하여 대중교통 운영 비용을 충당하는 방법도 있을 수 있습니다.민간 기업을 통한 외부 광고를 늘려 추가 수익을 창출할 수 있고 지하철역과 같은 대중교통 허브에 상업공간을 활성화하여 임대료 수익을 늘리는 방안도 있을 수 있습니다.지자체와 협력하여 특정 지역의 대중교통 운영비용을 공유하거나 커뮤니티 중심의 이동 서비스를 개선하거나,시민들에게 대중교통 운영 상황과 개선 필요성을 공유하고 정책 결정 과정에 참여하게 함으로써 공공서비스의 신뢰도를 높여야 합니다.대중교통 요금을 올리지 않고 운영을 지속 가능하게 하려면, 공공 지원 강화, 운영효율성 개선, 수익 다각화, 이용자 확대 등의 방법을 종합적으로 활용하면 충분히 가능 할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 전세제도는 대한민국에만 있는 독특한 구조로 월세 가격 상승을 억제하는 데 일정한 역할을 했다고 볼 수 있습니다.이러한 제도는 임차인이 임대인에게 일정 금액을 맡기고 매월 월세를 내지 않거나 적은 금액만 내는 방식입니다.전세보증금은 임대인에게 무이자로 제공되는 자금으로 임대인은 이 자금을 투자하거나 대출 상환에 활용할 수 있어, 월세 수익에 대한 의존도가 낮아 졌습니다. 이러한 결과로 월세 가격이 상대적으로 낮게 유지되는데 기여했습니다.그리고 전세 수요가 높아지게 되면 월세 수요가 줄어들어 월세 가격 상승이 제한되는 효과도 있습니다. 이와 반대로, 월세 가격을 높게 설정할 경우 전세로 이동하려는 임차인이 늘어나 월세 가격 상승이 억제되는 효과도 있습니다.이렇게 전세제도는 월세 시장의 수요를 분산시켜 월세 가격 상승을 억제하는데 중요한 역할을 했다고 볼 수 있습니다. 그러나 최근 전세제도의 약화와 월세화 경향이 지속된다며 월세 시장의 경재이 감소하고 가격이 상승할 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.HUG와 SGI서울보증보험 모두 보증보험 상품을 제공하고 있지만,각각의 특징과 제공 혜택이 다르기 때문에 자신이 상황에 맞제 선택하시는 것이 중요 합니다.대략적인 차이점은 아래와 같습니다.일반적인 전세보증금 반환보증의 경우 HUG를 먼저 고려하시기 바랍니다. 보증료가 저렴하고 정부 산하 기관이어서 신뢰도가 높습니다.고가 전세나 HUG에서 가입 조건을 충족하지 못하는 경우라면 SGI 서울보증보험이 대안이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택 청약 가산점을 높이는 방법은 청약 가점제의 항목을 이해하고, 이를 기반으로 자신에게 유리한 조건을 준비하는 것입니다. 청약 가점제는 가구의 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간의 세 가지 항목을 기준으로 점수를 부여 합니다.무주택 기간은 만 30세부터 무주택 기간이 계산됩니다. 1년 당 2점이면 최대 32점 까지 부여 됩니다.주민등록등본상 함께 거주하는 가족이 부양가족으로 인정이 되는데 1명당 5점이며 최대 35점까지 부여 됩니다.청약통장의 경우 가입 기간은 2년 이상 부터 점수가 부여되면 1년당 2점씩 최대 17점까지 받을 수 있습니다. 가입 기간은 청약 신청일 기준으로 계산이 됩니다.참고 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.문의 주신 부분에 대해 답변 드립니다.생애최초 주택을 취득할 때 취득세를 감면받기 위해서는 특정한 주택 요건과 신청인의 조건을 충족해야 합니다.감면 혜택 개요생애최초 주택 구입 시 취득세 최대 200만원 감면.취득세 전액이 아닌 일부를 감면하며, 초과분은 일반 세율이 적용됨주택 기준주거용 주택 이어야 하면, 업무용 오피스텔 등은 제외 / 공시된 용도가 주택으로 등록된 건물면적 제한은 없으나 실수요자 기준으로 주택 구입 목적이어야 함수도권 6억원 이하 / 비수도권 3억원 이하 실거래가 기준으로 판단과거에 주택을 보유했더나 상속 받았다면 혜택이 제한 될 수 있음.신청인의 조건신청인과 배우자를 포함하여 이전에 한번도 주택을 취득한 이력이 없을 것직접 거주할 목적으로 구입해야 함연소득 요건이 있을 수 있으니 취득 당시 지역별 세부 조건을 확인 필요감면 제외 사례비거주 목적인 경우주택 외의 다른 부동산을 취득한 경우취득 이후 다른 주택을 추가로 취득하는 경우 감면 받은 취득세를 추징 당할 수 있음신청 방법취득 후 60일 이내에 취득세를 신고하며 감면 신청.제출서류생애최초 주택 취득 확인서.매매 계약서 및 등기부등본.가족관계증명서(배우자 확인)기타 소득 관련 서류(요구 시)감면 혜택과 관련하여 상세 정보 확인 하신 후에 신청 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.나홀로 아파트와 오피스텔은 외형적으로 비슷해 보이지만, 법적 기준과 설계 목적에 따라 구분 됩니다.법적 기준아파트주택법에 따라 주거용 건물로 분류주거를 목적으로 설계되며, 주택으로 간주되어 각종 규제나 혜택이 적용오피스텔건축법에 따라 업무 시설로 분류, 일부 주거 가능성이 허용초기에는 사무실과 거주를 겸할 목적으로 설계되지만 현재는 실질적으로 주거용으로 많이 활용주택법 대신 건축법 규정을 따르므로 주택으로 분류되지 않음건축 기준주차기준아파트 - 세대당 1대 이상의 주차 공간 확보 필요오피스텔 - 0.5대 ~1대 수준으로 주차 공간이 상대적으로 적음층고아파트 - 층고가 일반적으로 2.3m 이상오피스텔 - 층고가 2.1~2.3m로 낮은 편이며 업무 공간으로 활용될 가능성 반영거주 환경관리비아파트 - 공동주택 관리비 체계로 운영오피스텔 - 상업시설 기준으로 관리비 책정세대구성아파트 - 가족 단위 주거오피스텔 - 1~2인 가구가 많고 주거보다는 업무를 겸한 단기 거주자가 많음아파트와 오피스텔은 법적 기준, 설계목적, 관리 방식에서 차이가 발생하며,등기부등본의 용도를 통해서도 확인이 가능 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.호갱노노에서는 아파틑 표시하는 색상은 특정한 정보를 시각적으로 전달하기 위한 것인데...진한 파란색은 기존 아파트로 매매나 전세/월세 거래가 가능한 아파트를 나타냅니다. 주로 거래가 활성화된 상태를 의미하며, 실거래가 정보나 거래 매물 정보를 제공합니다.말씀하신 하늘색의 경우 분양 중인 아파트나 미분양 아파트 또는 새롭게 입주 예정인 단지를 나타낼 가능성이 높습니다. 아직 입주하지 않았거나 거래 활성도가 낮은 상태 일 수 있습니다. 경우에 따라 준공 예정 아파트나 준공 후 미분양 상태를 뜻하기도 합니다.참고가 되셨으면 좋겠습니다.