안녕하세요. 김현규 전문가입니다.

6월 3일 조기대선 확정과 부동산 시장의 영향그동안 많은 우여곡절 끝에 탄핵 심판 결정이 이루어졌고, 결국 6월 3일 대통령 선거가 조기 치러지게 되었습니다. 이에 따라 각 정당이 출마를 선언하고 본격적인 대선 레이스가 시작되면서, 대선과 정책에 대한 관심이 높아지고 있습니다.현재 대한민국의 정치, 경제, 투자 환경을 고려했을 때, 국민들의 관심은 단연 부동산 정책 방향에 쏠려 있습니다. 이는 대한민국의 모든 소득계층에서 부동산이 차지하는 자산 비중이 절대적이기 때문입니다.정당별 정책 차이와 국민의 기대각 정당마다 부동산 시장을 바라보는 관점은 뚜렷하게 다릅니다. 과거의 경험을 바탕으로 사람들은 누가 대통령이 되느냐에 따라 2025년 부동산 시장의 방향이 달라질 것으로 예상하고 있습니다.시장 자율성을 중시하는 정책과 분배 및 균형을 강조하는 정책 간에는 분명한 차이가 있습니다. 지난 20~30년간 정권 교체가 반복되면서, 그에 따른 정책 변화와 규제로 인해 투자자들도 그 흐름을 어느 정도 학습하게 되었습니다.하지만 정책 방향이 항상 예상한 결과를 보장하는 것은 아닙니다. 아이러니하게도 규제를 강화했던 정부에서는 부동산 가격이 급등하고 시장이 과열된 반면, 규제를 완화하고 시장 친화적인 정책을 펼친 정부에서는 오히려 시장이 안정되거나 하향세를 보인 경우도 있습니다.인과관계 오해가 부른 투자 실패일부는 이러한 결과만을 근거로 정당이나 후보에 따른 부동산 시장 흐름을 단정 짓습니다. 하지만 이는 원인과 결과의 인과관계를 올바르게 분석하지 못한 중대한 오류이며, 투자에 큰 손실을 초래할 수 있습니다.정책 방향과 실제 효과 사이의 괴리는 단순한 우연이 아닙니다. 부동산 시장의 특성과 당시 경제 상황을 함께 고려해야만 정확한 분석이 가능합니다.부동산 시장의 특성과 시간차 효과첫째, 부동산 시장은 다른 투자 시장에 비해 움직임이 느리고, 정책 효과가 나타나기까지 시간차가 있습니다. 이로 인해 자산 시장의 안정성이 높다고 평가받습니다. 위기 상황에서도 급락 없이 준비하고 대응할 수 있는 여지가 있어, 많은 이들이 안정적인 투자처로 선호하는 이유이기도 합니다.반면, 주식이나 가상화폐 시장은 하루에도 수익률이 10% 내외로 변동하는 고위험 시장입니다. 예기치 못한 발언이나 글로벌 이벤트에 따라 급락과 급등이 반복되며, 투자자가 잘못 대응하면 손실과 기대수익을 모두 놓칠 수 있습니다.둘째, 부동산 시장은 정책이나 경제 상황 등 외부 변수의 영향이 반영되기까지 오랜 시간이 걸립니다. 아파트는 공급까지 3년10년, 빌딩은 13년의 시간이 필요합니다. 최근 강남의 빌딩 과잉 공급 현상 역시 2021~2022년 활황기에 시작된 밸류업 투자 수요가 2024년에 반영된 결과입니다.정책보다 중요한 건 ‘경제 상황’과거 정부의 부동산 정책이 예상과 다른 결과를 보였던 이유는, 바로 시장 반영의 시차를 고려하지 않고 투자 판단을 내린 데 있습니다. 또한 어떤 정당이나 후보이든, 정책 방향을 결정하는 데 있어 가장 중요한 기준은 ‘현재의 경제와 사회적 환경’입니다.대표적인 사례로, 민주당 정부 시절 집값 안정화를 목표로 수많은 규제가 시행되었지만, 코로나19로 인한 전 세계적인 금리 인하와 유동성 확대라는 흐름 앞에서는 그 효과가 미미했습니다. 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 금리는, 규제 강화 정책과 공존할 수 없는 구조였기 때문입니다.현명한 투자자의 판단 기준최근 서울시는 친시장적 성향을 띠는 정당이 규제를 해제하는 가운데도, 동시에 토지거래허가구역을 확대 지정하는 등 정책 혼선을 보이고 있습니다. 이는 결국 정책 방향보다는 ‘경제 상황’과 ‘투자 시장의 환경’이 정책 실행보다 더 중요한 변수임을 보여줍니다.따라서 현명한 투자자라면 각 후보와 정당의 정책만을 단편적으로 해석할 것이 아니라, 현재의 경제 상황과 시장 반영의 시간차, 그리고 과거 정책의 영향을 함께 고려해 종합적으로 판단하는 것이 가장 바람직합니다.

25.04.24

투자의 변동성이 주는 의사결정 영향최근 출범한 2기 트럼프 행정부의 관세 정책으로 인해 글로벌 투자시장은 대혼돈에 빠졌습니다.미국의 대표적인 주식시장인 S&P500은 4월부터 4월 10일 사이, 트럼프 대통령의 한마디에 따라 변동성이 극단적으로 높아졌습니다.실제로 일주일 사이 지수가 무려 12% 하락했다가, 단 하루 만에 9.5% 상승하는 비정상적인 반응을 보였습니다.한국 투자자들이 자주 활용하는 미국의 레버리지 지수 ETF는 지난 일주일간 -30%에서 -50%까지 하락했다가,다시 하루 만에 30~50%가 상승하는 등 심각한 롤러코스터 장세가 이어졌습니다.이런 급격한 시장 변동성 속에서 투자자들은 '패닉 상태'에 빠졌고, 그 결과 1~2주 사이에 -50%에 달하는 손실을 경험하게 되었습니다.한국의 주식시장도 마찬가지입니다.지난 7일, 코스피 지수가 폭락하면서 '매도 사이드카'가 발동되었고, 단 3일이 지난 10일에는 '매수 사이드카'가 발동될 정도로시장 분위기가 단기간에 극단적으로 바뀌고 있습니다.이러한 혼란 속에서 일반 투자자들은 패닉셀(panic sell), 패닉바이(panic buy)를 반복하며 심각한 손실을 겪고 있습니다.합리적인 의사결정은 투자에 있어 매우 중요합니다.하지만 우리는 흔히 저점에서 매수하지 못하고, 고점에서 매도하지 못하는 경험을 반복합니다.이번 주 월요일, 시장이 -10~20% 하락하는 상황에서 많은 투자자들은 추가 하락을 우려해 손실을 감수하고 매도했지만,불과 4일만 기다렸다면 큰 반등이 있었고, 그 손실을 피할 수도 있었던 것입니다.물론, 주식이나 가상화폐는 환금성과 변동성을 바탕으로 단기적으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 공격적인 자산입니다.그러나 그만큼 ‘순간순간’의 판단이 중요하고, 일반 투자자가 이를 합리적으로 대응하기란 현실적으로 매우 어렵습니다.부동산 투자가 결국 모든 투자의 1순위가 되는 이유최근 젊은 층까지 투자와 재테크에 대한 관심이 높아지는 가운데, 많은 투자자와 자산가들이결국 '부동산 투자'로 정착하는 이유는 변동성에 대한 실패 경험 때문입니다.미국 주식시장에 10년~20년 장기 투자하면 높은 수익을 낼 수 있다는 것은 누구나 알고 있지만,실제로 많은 한국 투자자들(서학개미)은 매년 투자 실패를 경험합니다.이러한 실패 끝에 다시 부동산 투자로 돌아오는 이유는, 부동산 시장이 같은 자산의 가치 속에서도 전혀 다른 성향을 지니기 때문입니다.한국의 부동산 시장도 단기적으로는 등락을 반복하지만,10년~20년의 장기적인 흐름으로 보면 결국 우상향했고, 높은 수익률을 실현했습니다.또한 부동산은 변동성과 거래 빈도가 낮고, 세금 등 부대비용이 커서 자연스럽게 장기 보유가 유도됩니다.주식이나 가상화폐처럼 급격한 가격 변동에 흔들리지 않고,시장이 하락했을 때에도 직접 사용(거주) 또는 보유를 통해 위기를 견딜 수 있는 특징이 있습니다.이는 실패한 투자자뿐 아니라, 성공적인 사업가나 고수익을 경험한 투자자들도 마찬가지입니다.그들은 궁극적으로 자산의 상당 부분을 부동산으로 전환합니다.한국의 대기업들이 보유한 자산 중에서도 부동산 비중이 높은 이유는,높은 수익률이 언제든지 반대 상황으로 전환될 수 있다는 사실을 누구보다 잘 알기 때문입니다.그래서 위험 자산에서의 성공을 안전 자산으로 이전해 안정적인 자산 포트폴리오를 구축하는 것이죠.결론: 우상향 자산과 의사결정의 중요성결국 투자의 핵심은 우상향하는 자산을 선택하고,지속적으로 발생하는 위험과 기회 속에서 올바른 의사결정을 내리며 목표 수익을 달성할 때까지 버티는 것입니다.부동산 투자는 이러한 과정을 가장 잘 실현할 수 있는 수단으로,지난 수십 년간 그 효과가 검증된 투자 자산입니다.오늘날에도 부동산이 ‘실패 확률을 낮추고’, ‘최선의 수익’을 실현하기 위한 가장 선호되는 투자 수단으로 여겨지는 이유가 여기에 있습니다.

25.04.10

성수동 연무장길 메인도로 평당3억에 근접한 거래사례의 등장아직 실거래가 등재되지 않았지만 빌딩시장에서 성수동 연무장길 메인 상권의 매물인 성수동2가 321-90번지 준공된지 56년된 2층규모의 오래된 건물이 117억 토지평단가로 약 2억9800만원에 거래되었다는 소식이 있습니다. 처음 평당 3억에 가까운 거래가액으로 거래가 되었다는 소식에 신축건물이라고 생각했지만 의외로 오래된 건물이었고 다만 현재 서울의 최고 상권으로 꼽히는 성수동에서도 메인인 연무장길의 중앙에 위치한 입지를 볼때 납득이 되는 거래가액이었습니다. 최근 5년간 빌딩시장에서 가장 화제가 된곳은 성수동이었습니다.짧은시간동안 핵심입지에서는 거의 2~3배가 넘게 가격이 급상승하였고 거래량 역시 가장 많은 지역입니다. 성수동의 평당 3억에 다다르는 거래사례는 빌딩시장에서 많은 상징성을 보여주고 있습니다. 기존 빌딩시장에서가장 높은 평가를 받던 가로수길 및 압구정 청담동 삼성동과 비슷하거나 오히려 더 높은 가격을 기록했기 때문입니다.최근 2년전부터는 계속적으로 성수동 건물가격이 너무 단기간 급상승 하여서 고평가 되었고 오버슈팅중이라는 이야기도 업계에서는 계속 나왔지만 아랑곳하지 않고 연무장길 및 핵심지역에서는 계속 고점을 갱신하는 거래가 발생하였습니다. 물론 이번 거래사례 역시도 업계에서 평가는 분분합니다. 현재 MZ세대로 필두로한 신흥 상권으로 성수동이 손꼽히고는 있지만 실제로 임차인들의 경우에는 높아진 유동인구와 밀집에 비해서는 매출 향상속도가 따라오지 못하고 있다는 분석도 있으며 성수동의 높은 임차료 역시도 상권위주보다는 1회성이고 화제성 높은팝업스토어 및 단기 행사를 위한 임대시장 과열이라는 측면이 있기 때문입니다. 항상 그래왔듯이 토지와 빌딩의가격상승속도를 임대료가 따라가기 힘든상황으로 현재도 성수동의 신축 및 핵심건물들의 수익률 역시도 3% 훨씬 밑도는 상태로 운영되고 있기때문입니다. 그럼에도 불구하고 성수동의 빌딩시장은 서울빌딩시장에서도 독보적으로 주목받는 이유를 분석해볼 필요가 있습니다.성수동의 빌딩가격이 계속 상승하는 이유성수동의 빌딩시장에서의 투자로서의 장점은 널리 알려져 있습니다. 서울에서 찾기힘든 준공업지역으로 신축 및 리모델링등 밸류업을 진행할 경우 다른 강남과 서초의 빌딩에 비하여 높은 건폐율과 용적률을 활용할 수있는 가장 큰 장점때문입니다. 이는 수익형 부동산인 빌딩시장에서 같은 대지면적을 활용할때 다른 지역보다 1.5~2배가 넘는 임대수익을 기대할 수 있기 때문입니다. 하지만 현재의 임차료 수준으로 볼때 이 장점을 모두 활용하더라도 기대수익률은 2%중반밖에 되지 않기때문에 단순히 준공업지라는 장점하나만으로는 현재의 현상을 설명하기 부족합니다. 그렇다면 이렇게 계속 고점을 갱신하는 성수동의 진짜 이유를 살펴봐야 합니다.그것은 바로 기업과 문화의 상징성 그리고 입지조건이라는 세가지가 조건의 시너지 효과로 살펴 볼수 있습니다.전통적인 상권들의 발달과 다르게 성수동 상권은 철저하게 MZ세대라고 대표되는 10~30대를 타겟으로 하는 상권입니다. 단순히 기존의 상권들이 먹고 마시는 유흥을 기반으로 하는 상권이 아닌 문화를 소비하고 있는 상권 으로 성장했습니다. 이에 맞춰 많은 기업들역시도 기존에 강남에서 성수동으로 이전을 하는데 대부분 엔터 IT업종 패션등 젊은 타겟에 맞춘 소비자를 대상으로 하는 기업과 함께 해당 기업들의 직원 역시도 젊고 감각적인 업무분야라는 특수성이 성수동에 상권 트렌드와 맞아 떨어지고 있습니다. 더군다나 성수동의 입지 역시도 다리 하나 건너면 기존의 핵심지로 손꼽히는 강남의 압구정 신사 청담동과 연결되고 서울의 중심지로서 접근성의 탁월한 입지적인 특성 모든것이 시너지 효과를 내고 있습니다. 이미 성수동 빌딩시장은 전통적인 투자방식으로 임대수익을 기반으로한 수익형 부동산과는 전혀 다른 시장의 모습을 보이고 있습니다. 또한 성수동 상권 역시도 그동안 수없이 많은 새로 뜨고 사라졌던 신흥상권과 달리 이제는 일자리와 문화 상권 모든게 안정적으로 자리잡은 지역으로 발전해 왔기 때문에 앞으로도 성수동 빌딩시장은 지속적으로 빌딩시장에서 가장 주목받는 투자지역으로 계속 될 전망입니다.

25.03.27