성실.신속.책임중개 공인중개사 이은수
Q. 한 건물에 아파트와 오피스텔로 나뉘어진 건 무슨 기준인가요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.매매하실 때 아파트와 오피스텔은 대출이나 세금에 많은 차이가 있습니다. 아파트가 오피스텔보다 비교적 세율이 낮고 대출금리도 좀 더 저렴합니다. 한 건물에 용도가 다른 이유는 건축주가 건축허가를 낼 때 주차대수 등의 여러사항을 고려하여 관련법령을 검토하고 유리한 쪽으로 용도를 설계하기 때문입니다.
Q. 전세자금대출 세대주변경문의입니다
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.전출없이 세대주변경은 하지마시고 아들은 현전세집에 세대주로 남으시길 권합니다. 새로 구입하는 빌라는 아버지가 독립된 세대주로 분리해서 나가시면 됩니다.아들이 계약만기임에도 전세금을 돌려받지 못하고 전출해야되는 상황이 되면 임차권등기를 통해 대항력을 유지할 수 있습니다.아래층 세임자의 임차권등기일이 23년 8월임을 언급하신거라면 아래층 세임자의 전입일과 본인의 전입일(확정일자)을 따져봐야 선순위 관계를 알 수 있습니다.
Q. 부동산 매매 잔금을 치른 후에 소유권 이전 등기는 나중에도 괜찮은 건가요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.매매잔금과 동시에 소유권이전등기를 하는 것이 소유권을 법적으로 보호받을 수 있는 정상적인 절차겠지요. 최악의 경우를 가정해보면 세금회피로 소유권이전등기를 안한 상황에서 이러한 매수인의 약점을 알고 있는 매도자가 나쁜 맘을 먹고 이를 악의적으로 이용하여 다른 매수자에게 본물건을 다시 매도하고 매매대금을 이중으로 챙겨가거나 악의적으로 본물건을 담보로 대출을 과도하게 일으켜 대출금을 챙겨가고 소유권이전등기를 미루고 잠적해버리는 등의 위험이 있습니다. 매도인을 신뢰할 수 있는지 신중하게 판단하시기 바랍니다.
Q. 가계약 효력에 대해서 문의드려봅니다.
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다. 가계약을 했을 당시 임대인의 요구사항을 카톡으로 전달했고 이에 동의하고 가계약금을 입금했다는 것을 문자로 답변을 받아 놓았다면 본계약시 분쟁이 생겼을 때를 대비해 명확하게 증명할 수 있는 자료가 됩니다. 가계약시 요구했던 특약사항을 그대로 적용해 달라고 요구하세요. 계약의 해제는 임차인은 계약금을 포기하여 해지할 수 있고 임대인은 배액을 주고 해지할 수 있습니다. 가계약때 제시한 특약사항을 조건으로 임차인이 본계약 체결을 원하지 않는다면 계약을 해지하라고 하시고 대신 가계약금은 돌려주겠다고 해보세요.단 주택임대차보호법에 강행규정으로 임차인에게 불리한 조항은 무효라고 정해놓은 조항이 몇가지 있는데 여기에 해당되면 임대인이 특약사항에 넣더라도 법적효력이 없어 무효가 됩니다.
Q. 지목이 천 으로 되어있는경우 도로 사용이 가능한지요?
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.도로와 접하지 않은 토지 즉 진입도로가 없는 토지를 맹지라고 합니다. 귀하의 토지가 하천과 접해 있다면 우선 토지소재지 관할행정관청에 하천점용허가를 신청하고 다리(도로)를 개설하세요. 그러면 귀하의 토지는 하천과 접해있던 도로로 진입이 가능하게 되어 맹지에서 벗어날 수 있습니다.